新築戸建ての仲介手数料無料は怪しくない？安心できる不動産会社の見分け方

「仲介手数料無料の不動産会社って怪しくない？」

「100万円以上かかる費用が無料になるなんて、何か裏があるのでは？」

「安く購入できても、契約後にトラブルが起きたら困る……」

新築戸建ての購入を検討している方からすると、仲介手数料無料というサービスに不安を感じるのは自然なことです。

結論からいうと、仲介手数料無料は法律上認められるサービスであり、無料という理由だけで怪しいとはいえません。

ただし、すべての不動産会社が同じ品質のサービスを提供しているわけではありません。

本当に重要なのは、無料の理由が明確で、購入前の物件調査や契約手続きまで適切に対応してくれる会社かどうかです。

この記事では、仲介手数料無料の不動産会社を安心して選ぶための7つの確認点を、1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を踏まえて解説します。

第1章｜仲介手数料無料の不動産会社は本当に怪しい？

仲介手数料無料というだけで怪しいわけではない

新築戸建ての仲介手数料が無料になること自体は、不自然なことではありません。

不動産仲介会社が受け取る報酬には、国土交通大臣が定める上限があります。

しかし、法律で決まっているのは上限額であり、必ずその金額を請求しなければならないという決まりはありません。

そのため、仲介会社の判断で買主の仲介手数料を無料にすることは可能です。

問題は「無料か有料か」ではなく、「費用と業務内容が適切かどうか」です。

なぜ無料でも不動産会社は経営できる？

新築戸建てでは、売主である建売住宅メーカーや分譲会社から、仲介会社へ報酬が支払われる場合があります。

そのような取引では、買主から仲介手数料を受け取らなくても、売主からの報酬によって事業を運営できます。

例えば、仲介報酬の計算対象額が5,000万円の場合、一般的な仲介手数料の上限は税込171万6,000円です。

この金額を買主から受け取る会社もあれば、対象物件について無料にする会社もあります。

ただし、すべての新築戸建てで売主から報酬が支払われるわけではありません。

物件ごとの確認が必要です。

詳しい仕組みは、関連記事「新築戸建ての仲介手数料はなぜ無料にできる？」で解説しています。

第2章｜仲介手数料無料が怪しいと言われる5つの理由

理由1｜高額な費用が無料になることへの不安

新築戸建ては、数千万円という大きな買い物です。

仲介手数料も100万円を超えることがあります。

そのため、「無料にする代わりに、何か別の負担があるのでは？」と疑問を持つ方がいます。

こうした不安を解消するには、無料の理由と費用の内訳を確認することが重要です。

理由2｜別の名目で費用を請求されるのでは？

仲介手数料が無料でも、登記費用や住宅ローン関連費用、火災保険料などは別途必要になることがあります。

また、不動産会社によっては独自の事務手数料などを設定している場合があります。

「仲介手数料0円」という表示だけで、購入時の費用がすべて無料になるわけではありません。

費用の名称、金額、支払先、サービス内容を契約前に確認することが大切です。

理由3｜無料だと対応が悪くなるのでは？

仲介手数料の金額だけで、担当者の能力や対応品質を判断することはできません。

有料でも対応が不十分な会社はあり得ますし、無料でも丁寧に対応する会社はあります。

重要なのは、質問に対する回答が具体的か、物件の注意点を説明してくれるか、契約前の確認を省略しないかという点です。

理由4｜売主の利益を優先されるのでは？

売主から報酬を受け取る取引では、「買主より売主の都合を優先するのでは？」と心配されることがあります。

しかし、売主から報酬を受け取ること自体で、不適切な取引になるわけではありません。

確認すべきなのは、購入希望価格や引渡し条件について買主の意向を伝えてくれるか、物件の不利な情報も説明してくれるかという実際の対応です。

理由5｜契約後に問題が起きても対応してもらえないのでは？

不動産売買では、契約内容や建物の保証、売主の責任範囲、引渡し条件などを事前に確認することが重要です。

「新築だから問題ない」「大手メーカーだから安心」と決めつけず、書類と物件の状況を確認する必要があります。

仲介手数料無料の会社を選ぶときこそ、契約前の説明と引渡しまでの対応範囲を確認しましょう。

第3章｜怪しい不動産会社を避ける7つのチェックポイント

仲介手数料無料の会社を比較するときは、次の7項目を確認してください。

① 仲介手数料無料の理由を説明できるか

売主から報酬を受け取るのか、どのような条件で無料になるのかを確認しましょう。

仕組みについて質問した際に、曖昧な説明しかない場合は注意が必要です。

② 購入諸費用の明細を提示してくれるか

住宅購入では、物件価格以外にも費用が発生します。

仲介手数料が無料でも、購入諸費用の合計額が分からなければ、資金計画を正しく立てられません。

特に、不動産会社独自の費用がある場合は、その内容を確認しましょう。

③ 物件のデメリットも説明してくれるか

良い点だけでなく、気になる点も説明してくれる担当者かどうかは重要です。

例えば、道路条件、敷地の形状、周辺環境、建物の仕様、ハザード情報などです。

購入判断に必要な情報を隠さず伝えてくれるかを確認しましょう。

④ 住宅ローンの比較や資金計画に対応できるか

住宅ローンは、審査に通るかどうかだけで選ぶものではありません。

変動金利と固定金利、借入額、毎月返済額、団体信用生命保険、融資手数料などを比較する必要があります。

住宅ローンの提案理由が明確かどうかを確認しましょう。

⑤ 価格交渉について現実的に説明してくれるか

「必ず100万円値引きできます」といった断定には注意が必要です。

価格交渉の可否は、売主の方針や物件の販売状況によって異なります。

購入希望者にとって有利な条件を検討しながらも、実現可能性を冷静に説明できる会社が望ましいでしょう。

⑥ 担当者に売買契約の経験があるか

新築戸建ての購入では、重要事項説明、契約条件、住宅ローン、決済、引渡しなど、多くの手続きがあります。

担当者がどの程度の売買取引を経験しているのか、トラブルにつながりやすい点を理解しているかも確認しましょう。

⑦ 契約を急がせず、質問に答えてくれるか

人気物件では早めの判断が必要になることもあります。

しかし、十分な説明を受けないまま契約することは避けたいものです。

購入者が疑問を解消できるように説明してくれるかどうかは、大切な判断材料です。

第4章｜仲介手数料無料の会社と有料の会社、どちらが安心？

安心できるかどうかは手数料の金額だけでは決まらない

同じ新築戸建てを購入する場合でも、不動産会社によって仲介手数料やサービス内容が異なることがあります。

比較すべきなのは、次の項目です。

仲介手数料が高いから安心とは限りません。

反対に、無料だから対応が悪いとも限りません。

同じ物件を、同じ条件で購入するなら、購入総額とサポート内容の両方を比較することが大切です。

第5章｜仲介手数料無料でも後悔しないための購入前チェック

ケースA｜仲介手数料は無料だが、別の費用が高い

例えば、仲介手数料が無料でも、別の名目で高額な費用が発生する場合があります。

その場合は、無料という表示だけで判断せず、費用の合計額と内訳を比較しましょう。

住宅ローンの融資手数料や登記費用など、仲介会社以外に支払う費用も区別して確認することが重要です。

ケースB｜無料だが、物件の注意点を説明してもらえない

購入予定の新築戸建てについて、道路条件や周辺環境などを質問しても、具体的な回答がない場合は慎重に判断しましょう。

必要に応じて、資料の提示や追加確認を依頼してください。

回答できない内容がある場合も、その理由と確認方法を説明してくれるかが重要です。

ケースC｜無料だが、住宅ローンを十分に比較できない

住宅ローンの金利が少し違うだけでも、長期間の返済総額に差が生じることがあります。

仲介手数料を節約できても、住宅ローンの条件を十分に比較しなければ、購入全体の負担を正しく判断できません。

金融機関の選択肢や借入条件を確認しましょう。

ケースD｜無料で、物件調査や契約説明も丁寧

無料の仕組みが明確で、諸費用の説明があり、物件の注意点や契約条件も確認してくれる会社であれば、仲介手数料無料は購入者にとって大きなメリットになります。

大切なのは、無料という広告だけではなく、実際の対応を確かめることです。

第6章｜1,000件以上の売買取引経験から考える、本当に重要なこと

不動産購入で大切なのは、契約前の確認

新築戸建ての購入は、契約書に署名して終わりではありません。

住宅ローンの手続き、重要事項説明、売買契約、残代金決済、引渡しまで、確認すべきことがあります。

また、物件ごとに注意点は異なります。

例えば、次のような項目です。

• 道路の種類や接道条件

• 私道の権利関係や利用条件

• 敷地と隣地の境界

• 建物の仕様や設備

• ハザード情報や周辺環境

• 売買契約の特約や引渡し条件

• 住宅ローンの融資条件

• 建物の保証やアフターサービス

こうした確認は、仲介手数料が無料か有料かにかかわらず重要です。

オヤスク.comが大切にしていること

オヤスク.comの強みは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験と実績です。

私たちが大切にしているのは、単に新築戸建てを紹介することではありません。

「その物件を、その価格と契約条件で購入して大丈夫なのか」

この点を購入者と一緒に考えることです。

新築戸建ては、見た目がきれいであれば問題がないというものではありません。

住宅ローンが通ったからといって、必ずしも無理のない購入計画になっているとは限りません。

そして、仲介手数料が無料だからといって、購入前の確認を省略してよいわけでもありません。

仲介手数料無料でも、購入判断は妥協しない。

これがオヤスク.comの購入サポートで大切にしている考え方です。

第7章｜足立区・葛飾区など城東エリアで新築戸建てを購入する場合の注意点

足立区・葛飾区・江戸川区・江東区・墨田区・荒川区・台東区で新築戸建てを検討する場合、購入価格だけでなく、敷地や道路、周辺環境なども確認する必要があります。

道路や敷地の条件を確認する

新築戸建てでも、前面道路の幅員、私道の有無、敷地の形状などは物件によって異なります。

駐車のしやすさや建物の利用条件にも関係するため、現地と資料の両方で確認しましょう。

水害ハザード情報を確認する

東京都城東エリアでは、検討する物件の所在地に応じて、洪水や内水氾濫、高潮などのハザード情報を確認することが重要です。

ただし、浸水想定の内容は地域や地点によって異なります。

自治体などが公開している最新のハザードマップで、個別の所在地を確認してください。

物件価格だけでなく購入総額を見る

同じ価格帯の新築戸建てでも、住宅ローン関連費用、登記費用、保険料、設備費用などによって購入時の負担は異なります。

仲介手数料無料のメリットを正しく判断するためにも、購入諸費用を含めた資金計画が大切です。

第8章｜SUUMOやHOME'Sで見つけた物件も仲介手数料無料になる？

他社掲載の新築戸建ても対象になる可能性がある

SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeなどで見つけた新築戸建てでも、仲介手数料無料で購入できる場合があります。

不動産情報サイトに掲載している会社と、購入時に仲介を依頼する会社が必ずしも同じである必要はないためです。

ただし、すべての物件を取り扱えるわけではありません。

売主の販売方針や取引条件によっては、仲介手数料無料の対象にならないこともあります。

物件URLを送って確認する方法

気になる新築戸建てがあれば、その物件ページのURLをオヤスク.comへお送りください。

物件情報を基に、仲介手数料無料の対象となるか確認します。

あわせて、住宅ローン、購入諸費用、契約前に確認したいポイントについてもご相談いただけます。

まだ購入を決めていない段階でも、費用や条件を整理することは購入判断に役立ちます。

第9章｜仲介手数料無料についてよくある質問

Q1．仲介手数料無料の不動産会社は信用できますか？

無料という理由だけで信用できないとはいえません。報酬の仕組み、購入諸費用、物件調査、契約説明、担当者の経験などを確認して判断することが大切です。

Q2．仲介手数料無料には裏がありますか？

売主から仲介会社へ報酬が支払われる取引では、買主の仲介手数料を無料にできる場合があります。ただし、無料の条件や追加費用については契約前に確認しましょう。

Q3．仲介手数料無料だと手抜きされませんか？

手数料の金額だけで対応品質は判断できません。物件の注意点を説明してくれるか、重要事項説明や住宅ローンの相談に適切に対応してくれるかを確認しましょう。

Q4．仲介手数料無料でも価格交渉できますか？

価格交渉自体は可能です。ただし、値引きが成立するかどうかは売主の判断や販売状況などによって異なります。

Q5．仲介手数料無料でも追加費用はありますか？

登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料などは別途必要になることがあります。不動産会社独自の費用についても、内容と金額を確認しましょう。

Q6．仲介手数料無料の会社と大手不動産会社はどちらが安心ですか？

会社の規模や仲介手数料だけでは判断できません。担当者の経験、物件調査、説明の丁寧さ、購入諸費用、契約サポートなどを比較しましょう。

Q7．足立区や葛飾区で仲介手数料無料の新築戸建てを探せますか？

対象となる新築戸建てであれば、仲介手数料無料で購入できる可能性があります。オヤスク.comでは、足立区・葛飾区など東京都城東エリアの新築戸建て購入をご相談いただけます。物件ごとの確認が必要です。

第10章｜まとめ：仲介手数料無料は怪しくない。ただし会社選びが重要

新築戸建ての仲介手数料無料は、法律上認められるサービスです。

売主から仲介会社へ報酬が支払われる取引では、買主の仲介手数料を無料にできる場合があります。

しかし、無料だから必ずお得、無料だから必ず安心というわけではありません。

大切なのは、追加費用が明確で、物件の注意点を説明し、住宅ローンや契約条件まで確認してくれる会社を選ぶことです。

オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引経験を生かし、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで気になる物件を見つけたら、そのURLをお送りください。

仲介手数料無料の対象確認から、購入諸費用、住宅ローン、契約前の注意点まで、納得できるマイホーム購入をお手伝いします。

仲介手数料無料でも、購入判断は妥協しない。

費用を抑えながら、経験と実績のある不動産会社に相談するという選択肢を、ぜひ知っていただきたいと考えています。

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「新築戸建ての仲介手数料が無料って本当？」

「不動産会社はどこから利益を得ているの？」

「無料だとサービスが悪くなったり、別の費用を請求されたりしない？」

新築戸建ての購入を検討している方にとって、仲介手数料無料は魅力的なサービスです。

しかし、数十万円から百万円以上にもなる費用が無料になると聞けば、不安に感じるのも当然でしょう。

結論からいうと、新築戸建ての仲介手数料を無料にできる主な理由は、不動産会社が売主側から報酬を受け取れるためです。

ただし、すべての物件が無料になるわけではありません。また、仲介手数料が無料でも、購入時の諸費用までゼロになるわけではありません。

この記事では、無料になる仕組み、物件ごとの違い、注意点、信頼できる不動産会社の選び方を、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を踏まえて解説します。

第1章｜新築戸建ての仲介手数料はなぜ無料にできる？

売主から報酬を受け取るため、買主からは無料にできる

新築戸建ての多くは、不動産会社や建売住宅メーカーなどが売主となって販売しています。

売主は、完成した住宅を購入してくれるお客様を探すため、不動産仲介会社に販売活動を依頼することがあります。

このとき、仲介会社が買主を紹介して売買契約が成立すると、売主から仲介会社へ報酬が支払われる場合があります。

つまり、仲介会社は買主から仲介手数料を受け取らなくても、売主からの報酬で事業を運営できるのです。

お金の流れを図解すると？

【一般的な仲介手数料が発生する取引】

売主 → 仲介会社 ← 買主

売主・買主の双方が、それぞれ仲介会社に報酬を支払う場合があります。

【買主の仲介手数料が無料になる取引】

売主 → 仲介会社 ← 買主

売主：仲介会社に報酬を支払う

買主：仲介手数料0円

このように、買主の仲介手数料が無料だからといって、不動産会社が無報酬で仕事をしているとは限りません。

ただし、売主が仲介会社へ報酬を支払うかどうかは物件によって異なります。

法律上、仲介手数料を無料にしても問題ない？

問題ありません。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が受け取ることのできる仲介報酬の上限が定められています。

一方、上限額を必ず請求しなければならないという決まりはありません。

そのため、仲介会社が買主から受け取る仲介手数料を無料に設定することは可能です。

無料だから違法ということではありません。

第2章｜仲介手数料が無料になると、いくら節約できる？

5,000万円の新築戸建てなら最大171万6,000円の違い

売買価格が400万円を超える一般的な仲介取引では、仲介手数料の上限を次の速算式で求められます。

仲介手数料の上限（税込）＝（計算対象額×3％＋6万円）×1.1

例えば、計算対象額が5,000万円の場合、

（5,000万円×3％＋6万円）×1.1＝171万6,000円

となります。

仲介手数料を上限額まで請求する会社と、買主の仲介手数料を無料にする会社では、これだけの差が生じる可能性があります。

価格別の仲介手数料比較

※計算対象額は仲介報酬算定上の売買代金です。新築建物の消費税相当額は除いて計算するため、税込販売価格をそのまま当てはめられない場合があります。

※上記は一般的な報酬上限の比較であり、すべての不動産会社が上限額を請求するわけではありません。

節約した費用は何に使える？

仲介手数料を節約できれば、購入時の資金計画に余裕が生まれます。

例えば、引越し費用、家具・家電、カーテン、照明器具、エアコン、将来の住宅修繕に備える資金などに充てることが考えられます。

また、自己資金を残しておくことは、住宅購入後の生活に備えるうえでも重要です。

住宅ローンを利用する場合、仲介手数料の節約が借入額の削減につながる可能性もあります。

ただし、住宅ローンの融資条件や購入諸費用は金融機関によって異なります。

第3章｜同じ新築戸建てでも、仲介手数料が無料の会社と有料の会社があるのはなぜ？

仲介手数料は不動産会社ごとに設定できる

同じ新築戸建てであっても、不動産会社によって買主に請求する仲介手数料が異なることがあります。

理由は、法律で定められているのが報酬の上限であり、各社がその範囲内で報酬を設定できるためです。

例えば、同じ物件について、ある会社では仲介手数料が上限額、別の会社では半額、さらに別の会社では無料という場合があります。

ただし、どの会社でも必ず同じ物件を取り扱えるわけではありません。

売主の販売方針や取引条件によって、紹介できる仲介会社が限られる場合もあります。

仲介手数料無料の会社はどうやって経営している？

売主から報酬を受け取れる取引では、その報酬が仲介会社の収入になります。

また、一般論として、広告費や営業コストを抑えることも、無料サービスを成立させるための経営上の工夫になります。

ただし、オヤスク.comが個別にどのような費用構造で運営しているかについて、確認できていない詳細を断定することはできません。

重要なのは、買主が負担する仲介手数料と、購入に必要なその他の費用を契約前に明確にすることです。

第4章｜仲介手数料が無料になる物件・ならない物件

ケース1｜売主が建売住宅メーカーの新築戸建て

売主である建売住宅メーカーや分譲会社から仲介会社へ報酬が支払われる物件では、買主の仲介手数料を無料にできる場合があります。

オヤスク.comでも、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

ただし、売主が不動産会社だからといって、すべての物件が自動的に無料になるわけではありません。

ケース2｜売主から仲介会社へ報酬が支払われない物件

売主側から仲介報酬を受け取れない場合、買主の仲介手数料を無料にすることが難しいケースがあります。

この場合の対応は、不動産会社や取引条件によって異なります。

仲介手数料が発生するかどうかは、購入申込み前に確認しましょう。

ケース3｜売主から直接購入する物件

不動産会社が売主として直接販売している物件を、その売主から直接購入する場合、通常は仲介会社が介在しないため、仲介手数料は発生しません。

ただし、これは「仲介会社が買主の手数料を無料にする取引」とは仕組みが異なります。

売主との直接取引では、買主側に独立した仲介担当者がいないこともあります。

どちらが適しているかは、必要なサポートや契約条件によって判断することが大切です。

無料になるかどうかの比較

気になる新築戸建ての物件URLがあれば、まず無料対象かどうか確認することが確実です。

第5章｜仲介手数料無料は怪しい？デメリットはない？

無料という理由だけで怪しいとはいえない

仲介手数料無料には、売主から報酬を受け取るという合理的な仕組みがあります。

そのため、無料という理由だけで不動産会社を避ける必要はありません。

ただし、無料であることと、購入サポートの質が高いことは別問題です。

不動産会社を選ぶ際は、費用だけでなく、実際にどのような業務を行うのか確認しましょう。

注意点1｜別の名目で費用が発生しないか

仲介手数料が無料でも、次のような費用が発生する場合があります。

• 登記費用

• 住宅ローンの融資事務手数料

• 火災保険料

• 印紙税

• 固定資産税等の精算金

• その他、契約条件に応じた購入費用

これらは仲介手数料とは別の費用です。

一方、住宅ローン事務代行料、契約サポート料、書類作成料など、不動産会社独自の費用が設定されている場合は、その内容と根拠を確認することが重要です。

仲介手数料無料という広告だけで判断せず、購入諸費用の明細を確認しましょう。

注意点2｜住宅ローンの相談まで対応してくれるか

住宅ローンは、単に審査に通ればよいというものではありません。

変動金利と固定金利の違い、毎月の返済額、団体信用生命保険、借入諸費用など、比較すべき点があります。

購入する新築戸建ての価格だけでなく、購入後の生活まで考えた資金計画が必要です。

注意点3｜契約前の物件確認をしてくれるか

新築戸建てだからといって、すべての物件が同じ条件とは限りません。

道路との接し方、敷地の形状、建物の仕様、周辺環境、ハザード情報など、確認すべき点は物件ごとに異なります。

仲介手数料の金額だけでなく、こうした確認にどこまで対応してくれるかを比較しましょう。

第6章｜仲介手数料無料だと価格交渉で不利になる？

無料だから価格交渉できないとは限らない

仲介手数料無料の会社でも、売主に購入希望価格を伝え、価格交渉を行うことは可能です。

ただし、値引きが成立するかどうかは別問題です。

売主の販売方針、物件の販売状況、購入希望者の数、申込み条件などによって結果は異なります。

仲介手数料が無料だから値引きできない、あるいは無料だから必ず値引きできる、ということではありません。

売主から報酬を受け取ると、買主に不利になる？

売主から仲介報酬を受け取ること自体が、直ちに買主に不利な取引になるわけではありません。

ただし、報酬の受取先だけでなく、仲介会社がどのような立場で取引に関わるかを確認することは大切です。

購入希望価格、契約条件、引渡し時期などについて、買主の希望をきちんと伝えてくれるか。

物件の注意点についても説明してくれるか。

こうした実際の対応で判断しましょう。

第7章｜1,000件以上の売買取引経験から考える、不動産会社選び

仲介手数料だけで会社を選ばないことが大切

新築戸建ての購入では、仲介手数料を節約できることは大

きなメリットです。

しかし、不動産売買は契約して終わりではありません。

住宅ローンの手続き、重要事項説明、売買契約、残代金決済、引渡しなど、さまざまな手続きがあります。

契約前の確認不足が、購入後のトラブルにつながることもあります。

オヤスク.comの強みは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験と実績です。

その経験を生かし、単に仲介手数料を無料にするだけではなく、購入判断に必要なポイントを確認することを大切にしています。

購入前に確認したい5つのポイント

1．物件の権利関係や道路条件

敷地と道路の関係、私道の有無、権利関係などを確認します。

2．建物の仕様や契約内容

建物の仕様、設備、保証、契約書に記載された条件などを確認します。

3．周辺環境やハザード情報

日常生活に関わる周辺環境や、自治体が公表しているハザード情報を確認します。

4．住宅ローンと購入諸費用

借入額だけでなく、金利タイプ、毎月返済額、諸費用などを整理します。

5．契約から引渡しまでの流れ

住宅ローンの本審査、契約条件、決済、引渡しに向けた手続きを確認します。

仲介手数料無料でも、こうした購入判断は妥協するべきではありません。

第8章｜SUUMOやHOME'Sで見つけた新築戸建ても無料になる？

他の不動産サイトに掲載されている物件も対象になる可能性がある

SUUMO、LIFULL HOME'S、at homeなどで見つけた新築戸建てでも、仲介手数料無料で購入できる可能性があります。

物件を掲載している不動産会社と、購入時に仲介を依頼する会社が必ずしも同じである必要はないためです。

ただし、すべての物件を取り扱えるわけではありません。

売主の販売方針や取引条件などによって、仲介手数料無料の対象にならない場合があります。

物件URLを送るだけで確認できる？

気になる新築戸建てがあれば、物件ページのURLをオヤスク.comへお送りください。

物件情報を基に、仲介手数料無料の対象になるかを確認します。

あわせて、購入諸費用や住宅ローン、契約前に確認しておきたいポイントについてもご相談いただけます。

「まだ購入するか決めていない」という段階でも、費用や条件を確認してから判断することが大切です。

第9章｜足立区・葛飾区などで仲介手数料無料の新築戸建てを探すなら

オヤスク.comでは、東京都城東エリアの新築戸建て購入をサポートしています。

主な対象エリアは、足立区、葛飾区、江戸川区、江東区、墨田区、荒川区、台東区です。

このエリアで新築戸建てを購入する際には、物件価格だけでなく、敷地や道路の条件、周辺環境、ハザード情報などの確認も重要です。

同じ価格帯の新築戸建てでも、購入後の暮らしやすさは異なります。

仲介手数料を節約しながら、住宅ローンや物件の条件まで確認して購入したい方は、オヤスク.comへご相談ください。

第10章｜仲介手数料無料についてよくある質問

Q1．新築戸建ての仲介手数料が無料なのはなぜですか？

主な理由は、仲介会社が売主から報酬を受け取れるためです。買主から仲介手数料を受け取らなくても、売主からの報酬で取引を行える場合があります。

Q2．仲介手数料無料は違法ではありませんか？

違法ではありません。法律では仲介報酬の上限が定められていますが、上限額を必ず請求する必要はありません。

Q3．仲介手数料無料の不動産会社は怪しいですか？

無料という理由だけで怪しいとはいえません。ただし、報酬の仕組み、購入諸費用、契約前の調査、サポート内容などを確認することが大切です。

Q4．新築戸建てならどの物件でも仲介手数料無料になりますか？

いいえ。売主から仲介会社へ報酬が支払われるか、取引条件がどうなっているかなどによって異なります。物件ごとの確認が必要です。

Q5．仲介手数料無料でも住宅ローンの相談はできますか？

不動産会社によって対応範囲が異なります。オヤスク.comでは、住宅ローンや購入諸費用、物件の確認ポイントについてもご相談いただけます。

Q6．SUUMOで見つけた物件も仲介手数料無料で買えますか？

対象になる可能性があります。掲載会社以外の仲介会社でも取り扱える場合がありますが、売主の販売方針や取引条件によって異なります。

Q7．仲介手数料無料でも価格交渉はできますか？

価格交渉自体は可能です。ただし、値引きが成立するかどうかは売主の判断や物件の販売状況などによって異なり、保証されるものではありません。

第11章｜まとめ：仲介手数料無料の仕組みを理解して、納得できる新築戸建て購入を

新築戸建ての仲介手数料を無料にできる主な理由は、仲介会社が売主から報酬を受け取れるためです。

仲介手数料無料は、特別な裏技でも、違法な仕組みでもありません。

ただし、すべての新築戸建てが対象になるわけではなく、購入諸費用や契約条件の確認も必要です。

そして、最も大切なのは、仲介手数料が無料かどうかだけでなく、安心して購入判断を任せられる不動産会社かどうかです。

オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引経験を生かし、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeなどで気になる新築戸建てを見つけたら、物件URLをお送りください。

仲介手数料無料の対象確認から、住宅ローン、購入諸費用、契約前の注意点まで、納得できるマイホーム購入をお手伝いします。

仲介手数料無料でも、購入判断は妥協しない。

それがオヤスク.comの大切にしている考え方です。

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固定金利で新築戸建てを買って大丈夫？2026年の金利動向・変動金利との違い・メリットとデメリットを徹底解説

「住宅ローンの固定金利は、今から選んでも大丈夫？」

「変動金利より高いけれど、固定金利にするメリットはある？」

「10年固定と35年固定はどちらがおすすめ？」

新築戸建てを購入する際、住宅ローンの金利選びで迷う方は少なくありません。

固定金利は、一定期間または返済終了まで金利が変わらない住宅ローンです。将来の金利上昇に備えられる一方、借入当初の返済額が変動金利より高くなる場合があります。

大切なのは、どちらの金利が得になるかを予測することではなく、家計に合った返済方法を選ぶことです。

この記事では、2026年11月時点で確認できる情報を基に、固定金利の仕組み、10年固定と35年固定の違い、変動金利との比較、返済シミュレーション、新築戸建て購入時の注意点を解説します。

第1章｜住宅ローンの固定金利とは？

固定金利とは何ですか？

固定金利とは、あらかじめ定められた期間中、住宅ローンの適用金利が変わらない仕組みです。

固定金利には、大きく分けて2つの種類があります。

• 全期間固定金利型：借入時から返済終了まで金利が固定される

• 固定金利期間選択型：3年・5年・10年・20年など、一定期間だけ金利が固定される

どちらも「固定金利」と呼ばれますが、将来の返済リスクは大きく異なります。

特に注意したいのが、10年固定と35年固定を同じように考えてしまうことです。

固定金利なら35年間ずっと返済額は変わらない？

全期間固定金利で、契約どおりに元利均等返済を続ける場合、原則として毎月の元利返済額は変わりません。

ただし、住宅ローン以外の費用まで固定されるわけではありません。

固定資産税、火災保険料、住宅の修繕費などは別途必要です。

また、借入条件や金利引下げ制度によっては、一定期間経過後に適用金利が変わる商品もあります。

契約時には、返済終了までの金利と返済予定表を確認しましょう。

第2章｜固定金利は2026年に選んでも大丈夫？

結論：金利上昇への備えを重視するなら有力な選択肢

固定金利は、将来の住宅ローン返済額を安定させたい方にとって、有力な選択肢です。

ただし、固定金利が必ず変動金利より有利になるわけではありません。

例えば、変動金利が長期間低い水準で推移した場合、固定金利のほうが返済総額が多くなる可能性があります。

反対に、変動金利が大きく上昇した場合、全期間固定金利を選んでいたほうが返済負担を抑えられる可能性があります。

つまり、固定金利の価値は「将来の金利上昇による返済額の不確実性を減らせること」にあります。

2026年の固定金利はいくら？

金融機関によって適用金利は異なります。

例えば、三菱UFJ銀行が2026年10月に公表していた新規借入れの金利例は、次のとおりです。

これは特定の金融機関・時点・商品条件における掲載例であり、住宅ローン市場全体の平均金利ではありません。

実際の金利は、申込条件、借入時期、審査結果、優遇条件などによって異なります。

2026年11月の最新適用金利は、金融機関の公式情報を確認してください。

第3章｜全期間固定金利と10年固定は何が違う？

全期間固定金利とは？

全期間固定金利は、借入時から返済終了まで適用金利が固定される住宅ローンです。

35年間の住宅ローンであれば、原則として35年間の金利が契約時に決まります。

最大のメリットは、将来の市場金利が上昇しても、契約済みの住宅ローン金利が影響を受けないことです。

例えば、子どもの教育費が増える時期でも、住宅ローンの元利返済額が一定であれば、家計の見通しを立てやすくなります。

一方、借入当初の金利が変動金利より高い場合、毎月の返済負担も大きくなります。

10年固定金利とは？

10年固定金利は、借入当初の10年間だけ適用金利を固定する住宅ローンです。

10年間は金利上昇の影響を受けませんが、11年目以降の金利が契約時に確定するわけではありません。

固定期間が終了すると、その時点の条件に基づいて変動金利や新たな固定金利を選ぶ仕組みが一般的です。

商品によっては、特別な手続きをしないと自動的に変動金利へ切り替わる場合もあります。

10年固定が終わったら返済額はどうなる？

固定期間終了後の金利によっては、毎月返済額が増える可能性があります。

また、借入当初の金利優遇と固定期間終了後の優遇条件が異なる場合もあります。

「最初の10年間の金利が低いから」という理由だけで選ばず、11年目以降の条件まで確認することが重要です。

第4章｜固定金利のメリット

メリット1｜金利上昇による返済額の増加を避けられる

全期間固定金利の最大のメリットは、契約後に市場金利が上昇しても、適用金利が変わらないことです。

変動金利では、金利上昇によって利息負担が増える可能性があります。

一方、全期間固定金利なら、将来の市場金利を気にしながら返済計画を立てる必要が少なくなります。

メリット2｜毎月の返済計画が立てやすい

住宅ローンの元利返済額が一定であれば、家計の予算管理がしやすくなります。

特に、子育て世帯では教育費、習い事、進学費用など、将来の支出が増える可能性があります。

住宅ローン返済額が安定していることは、長期の家計管理におけるメリットです。

メリット3｜金利動向を過度に気にしなくて済む

変動金利の場合、金融政策や市場金利の動向によって返済負担が変化する可能性があります。

全期間固定金利では、借入後の市場金利が上昇しても、契約した金利は原則変わりません。

住宅ローンの返済額を安定させたい方には安心材料になります。

第5章｜固定金利のデメリット

デメリット1｜借入当初の金利が高くなる場合がある

固定金利は、変動金利より借入当初の金利が高い場合があります。

同じ4,000万円の住宅ローンでも、金利が異なれば毎月返済額に差が生じます。

住宅購入時の予算を考える際は、希望物件の価格だけでなく、毎月の返済額を確認する必要があります。

デメリット2｜市場金利が下がっても自動的には返済額が減らない

全期間固定金利では、借入後に市場金利が低下しても、契約した金利が自動的に下がるわけではありません。

借換えによって金利負担を減らせる可能性はありますが、借換えには審査や諸費用が必要です。

デメリット3｜購入可能な物件価格が下がることがある

毎月の返済予算を一定にする場合、金利が高いほど借入可能な金額は少なくなります。

例えば、毎月13万円程度の返済を希望する場合、金利1％と3％では借りられる金額が異なります。

固定金利を選ぶことで、当初検討していた物件の購入予算を見直す必要が生じることもあります。

ただし、予算を抑えることは必ずしも悪いことではありません。

将来の生活に余裕を残すための判断になる場合もあります。

第6章｜固定金利と変動金利はどちらがおすすめ？

固定金利と変動金利は、単純にどちらが優れているとはいえません。

固定金利が向いている人

例えば、次のような方は固定金利を検討する価値があります。

• 毎月の返済額を安定させたい

• 将来の金利上昇が不安

• 子どもの教育費など、今後の支出が増える見込み

• 金利の変化を気にせず返済したい

• 借入時点で長期の返済計画を確定させたい

変動金利が向いている人

一方、次のような方は変動金利も選択肢になります。

• 金利が上昇しても返済できる余裕がある

• 十分な生活防衛資金がある

• 住宅ローンの残高や金利を定期的に確認できる

• 金利上昇時の対策を検討できる

ただし、金利が低いことだけを理由に、借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組むことには注意が必要です。

第7章｜4,000万円を35年間借りると返済額はいくら？

固定金利を検討するときは、金利差が毎月返済額にどれだけ影響するか確認することが重要です。

次の条件で比較してみましょう。

【試算条件】

借入額：4,000万円

返済期間：35年間

返済方式：元利均等返済

ボーナス返済：なし

各金利が35年間変わらないと仮定

年1.0％と年3.0％では、毎月約4万1,000円の差があります。

年間では約49万円です。

ただし、これは金利ごとの返済額を比較するためのシミュレーションです。

変動金利が35年間同じ金利で続くことを予測したものではありません。

また、実際の住宅ローンでは、事務手数料、保証料、団体信用生命保険の保障内容なども比較する必要があります。

毎月の返済額だけで判断しない

新築戸建てを購入すると、住宅ローン以外にも費用が発生します。

例えば、固定資産税、火災保険、建物の修繕費、設備交換費用などです。

住宅ローンの返済額だけで家計を組むと、購入後の生活費が不足する可能性があります。

毎月の返済額と住宅維持費を合わせて、無理のない予算を考えましょう。

第8章｜固定金利とフラット35は何が違う？

フラット35は全期間固定金利の住宅ローン

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンです。

資金受取時に、原則として返済終了までの借入金利と返済額が確定します。

一方、民間銀行にも全期間固定金利型の商品があります。

そのため、「固定金利＝フラット35」というわけではありません。

フラット35を利用する際の注意点

フラット35では、住宅金融支援機構が定める住宅の技術基準への適合が必要です。

新築戸建てであっても、すべての物件が自動的に対象になるわけではありません。

また、金利引下げ制度を利用できるかどうかは、住宅性能や世帯条件などによって異なります。

購入する物件が対象になるか、必要書類がそろうか、融資実行時の金利がいくらになるかを確認することが重要です。

民間銀行の全期間固定金利と比較するポイント

フラット35と民間銀行の全期間固定金利を比較する際は、次の点を確認しましょう。

• 適用金利

• 融資事務手数料・保証料

• 団体信用生命保険

• 借入可能額・返済期間

• 住宅の技術基準や必要書類

• 金利引下げ制度

• 融資実行までの手続き

金利だけでなく、住宅ローン全体の費用と条件を比較することが大切です。

第9章｜固定金利で後悔しやすいケースとは？

ケース1｜10年固定を35年固定と勘違いした

10年固定は、35年間の金利が確定する商品ではありません。

11年目以降の金利が上昇すると、毎月返済額が増える可能性があります。

固定期間終了後の条件を確認せずに契約することは避けましょう。

ケース2｜毎月返済額が高く、生活費に余裕がなくなった

金利上昇への備えを重視して固定金利を選んでも、当初の返済額が家計を圧迫してしまっては本末転倒です。

住宅ローン以外の生活費や将来の支出を考え、無理のない返済額を設定する必要があります。

ケース3｜金利だけで金融機関を選んだ

同じ固定金利でも、金融機関によって手数料、団信の保障、繰上返済条件などが異なります。

金利がわずかに低くても、諸費用や保障内容を含めると別の商品が適している場合があります。

ケース4｜物件の購入条件を十分に確認しなかった

住宅ローンの審査に通ったからといって、その新築戸建てが希望条件に合っているとは限りません。

道路や敷地の条件、建物の仕様、周辺環境、ハザード情報、契約条件など、物件そのものの確認も重要です。

第10章｜固定金利で新築戸建てを買う前のチェックポイント

住宅ローンの金利タイプを決める前に、次の点を確認しましょう。

1. 固定期間は10年間なのか、返済終了までなのか

2. 固定期間終了後の金利優遇条件はどうなるのか

3. 住宅ローンの毎月返済額は家計に合っているか

4. 教育費や生活費が増えても返済を続けられるか

5. 事務手数料・保証料・団信の条件はどうなっているか

6. 購入する物件に必要な住宅ローンの適合条件はあるか

7. 仲介手数料を含めた購入諸費用はいくらになるか

特に重要なのは、金利タイプを選ぶ前に、物件価格と購入諸費用を合わせた資金計画を考えることです。

第11章｜新築戸建てを仲介手数料無料で購入するメリット

固定金利を選ぶ場合でも、対象となる新築戸建てなら、買主様の仲介手数料無料で購入できます。

例えば、仲介手数料の計算対象額が5,000万円の場合、一般的な法定上限額は税込171万6,000円です。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

仲介手数料を節約できれば、購入時の自己資金を確保しやすくなります。

ただし、登記費用、住宅ローンの融資事務手数料、火災保険料などは別途必要です。

仲介手数料無料でも住宅ローンの相談はできる？

オヤスク.comでは、住宅ローンの金利タイプ、購入諸費用、物件の条件、契約前の注意点などを含めた購入サポートを大切にしています。

私たちの強みは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験と実績です。

不動産購入では、住宅ローンの審査に通ることだけがゴールではありません。

その物件を、その条件で購入してよいか。

購入後も無理なく返済を続けられるか。

契約前に確認すべき問題はないか。

こうした点まで考えながら、納得できる住宅購入をサポートすることが重要だと考えています。

第12章｜足立区・葛飾区などで新築戸建てを購入する方へ

オヤスク.comでは、足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区・荒川区・台東区の新築戸建て購入をサポートしています。

このエリアで住宅を探す際も、住宅ローンの金利だけで購入判断をすることはおすすめできません。

同じ価格帯の新築戸建てでも、土地面積、建物面積、接道状況、周辺環境、ハザード情報などによって条件は異なります。

例えば、希望する住宅ローン返済額に収まる物件であっても、購入後に必要となる費用や建物の仕様などを確認することが大切です。

また、住宅ローンの金利が高い場合には、物件価格を見直したり、購入諸費用を整理したりすることで、資金計画を調整できる可能性があります。

固定金利を選ぶ場合も、無理のない住宅購入を優先しましょう。

第13章｜固定金利に関するよくある質問

Q1．固定金利は今から選ぶと損ですか？

必ず損になるわけではありません。将来の変動金利が低いままであれば固定金利の返済総額が多くなる可能性がありますが、金利が大きく上昇した場合には全期間固定金利が有利になる可能性もあります。

Q2．10年固定と35年固定はどちらがいいですか？

10年固定は当初10年間の金利を固定する商品、35年固定は原則として返済終了まで金利を固定する商品です。11年目以降の金利上昇リスクを避けたい場合は、全期間固定金利を検討する価値があります。

Q3．固定金利は途中で変動金利に変更できますか？

商品によって異なります。固定金利期間選択型では、固定期間終了後に変更できる場合があります。一方、全期間固定金利では途中変更できない商品もあります。

Q4．固定金利なら金利が上がっても返済額は増えませんか？

全期間固定金利では、契約後に市場金利が上昇しても、原則として適用金利は変わりません。ただし、10年固定などは固定期間終了後に金利が変わる可能性があります。

Q5．フラット35と銀行の固定金利はどちらがおすすめですか？

金利、事務手数料、団信、住宅の適合条件、金利引下げ制度などによって異なります。単純な金利比較だけでなく、借入条件を含めた比較が必要です。

Q6．頭金なしでも固定金利で新築戸建てを購入できますか？

金融機関や審査条件によっては可能です。ただし、頭金なしで必ず借りられるわけではありません。融資率によって適用金利が変わる商品もあるため、確認が必要です。

Q7．固定金利でも仲介手数料無料で新築戸建てを買えますか？

はい。オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。住宅ローンの金利タイプにかかわらず、物件ごとに対象確認が必要です。

第14章｜まとめ：固定金利は「将来の安心」と「現在の返済負担」で選ぶ

固定金利は、将来の金利上昇に備えたい方にとって、有力な住宅ローンの選択肢です。

特に全期間固定金利は、返済終了までの金利が原則変わらないため、長期の家計計画を立てやすいメリットがあります。

一方、借入当初の金利が変動金利より高くなる場合があり、毎月返済額が増えることもあります。

また、10年固定と全期間固定では、固定期間終了後のリスクが大きく異なります。

住宅ローンを選ぶ際は、現在の金利だけでなく、将来の家計、購入諸費用、物件そのものの条件まで確認しましょう。

オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引経験を生かし、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで気になる物件を見つけたら、その物件URLをお送りください。

固定金利・変動金利・フラット35の比較、仲介手数料無料の対象、購入諸費用、契約前の注意点などを整理し、納得できるマイホーム購入をお手伝いします。

※本記事は2026年11月5日時点で確認できる公開情報に基づきます。住宅ローンの金利・商品条件は変更される場合があります。最新情報は金融機関の公式案内をご確認ください。

「住宅ローンの変動金利は、今から選んでも大丈夫？」

「金利が上がったら毎月の返済額はいくら増える？」

「変動金利とフラット35、どちらがいい？」

新築戸建ての購入を検討している方にとって、住宅ローンの金利選びは重要な問題です。

結論からいうと、変動金利は、将来の金利上昇に対応できる家計であれば検討する価値があります。

一方、現在の低い返済額を前提に、借りられる上限いっぱいまで住宅ローンを組むことには注意が必要です。

この記事では、2026年11月時点の情報を基に、変動金利の仕組み、金利上昇時の返済額、5年ルール・125％ルール、固定金利との違い、新築戸建て購入時の注意点を解説します。

第1章｜住宅ローンの変動金利とは？

変動金利とは何ですか？

変動金利とは、借入期間中に適用金利が見直される住宅ローンの金利タイプです。

多くの金融機関では半年ごとに金利を見直しますが、具体的な見直し時期や返済額への反映方法は商品によって異なります。

変動金利の大きな特徴は、一般的に全期間固定金利より借入時の金利が低い傾向があることです。

そのため、同じ借入額・返済期間で比較した場合、借入当初の毎月返済額を抑えられることがあります。

ただし、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

変動金利は何によって上がるの？

住宅ローンの変動金利は、金融機関の短期プライムレートなどの指標や、各金融機関の金利設定方針の影響を受けます。

日本銀行の政策金利が引き上げられると、銀行の貸出金利にも影響が及ぶ場合があります。

ただし、政策金利の変更が、すべての住宅ローンへ同じ時期・同じ幅で反映されるわけではありません。

変動金利は半年ごとに返済額が変わる？

必ずしもそうではありません。

金利の見直しと、毎月返済額の見直しは別です。

例えば、5年ルールが適用される元利均等返済では、金利が変わっても一定期間は毎月返済額が据え置かれます。

ただし、その間も返済額に占める元金と利息の割合は変化します。

第2章｜2026年11月の変動金利はいくら？

2026年11月時点の住宅ローン金利比較情報では、三菱UFJ銀行の変動金利について年1.195％という掲載例が確認できます。

ただし、これはすべての申込人に適用される金利ではありません。

住宅ローンの適用金利は、金融機関、商品、借入条件、審査結果、優遇条件などによって異なります。

また、金利だけでなく、融資事務手数料や団体信用生命保険の保障内容も確認する必要があります。

住宅ローン金利は今後も上がる？

将来の変動金利がいつ、どれだけ上昇するかは断定できません。

重要なのは、金利の予測を当てることではなく、金利が上昇しても住宅ローンを返済できるか確認することです。

例えば、年1.0％で借りる場合でも、年2.0％や年3.0％になったときの返済負担を試算しておくと、資金計画の判断材料になります。

第3章｜変動金利のメリット

メリット1｜借入当初の返済額を抑えやすい

変動金利は、全期間固定金利より借入時の適用金利が低い場合があります。

その場合、同じ借入額でも毎月の返済額を抑えられます。

例えば、4,000万円を35年間、元利均等返済で借りる場合、年1.0％と年2.0％では毎月の返済額に約2万円の差が生じます。

ただし、変動金利では将来も年1.0％が続くとは限りません。

メリット2｜金利が下がれば利息負担が減る可能性がある

変動金利では、適用金利が引き下げられた場合、利息負担が減る可能性があります。

ただし、返済額への反映方法は契約条件によって異なります。

メリット3｜手元資金を確保しやすい場合がある

借入当初の毎月返済額が低ければ、その差額を教育費、生活防衛資金、将来の住宅修繕費などに備えることができます。

ただし、返済額が低いからといって、その分だけ高額な住宅を購入することが適切とは限りません。

第4章｜変動金利のデメリットと注意点

デメリット1｜将来の返済負担が増える可能性がある

変動金利の最大のリスクは、借入後に金利が上昇することです。

金利が上がると利息負担が増え、返済額が増加したり、元金の減り方が遅くなったりする場合があります。

特に借入額が大きい場合、わずかな金利差でも長期間では負担に差が生じます。

デメリット2｜35年間の返済総額が確定しない

全期間固定金利であれば、契約時に将来の返済額を見通しやすくなります。

一方、変動金利は将来の金利が確定していないため、借入時点で最終的な返済総額を確定できません。

デメリット3｜教育費や生活費が増える時期と重なる可能性がある

新築戸建てを購入する子育て世帯では、将来の教育費や生活費の増加も考える必要があります。

住宅ローンの金利が上がる時期と、子どもの進学などによる支出増加が重なれば、家計への負担は大きくなります。

デメリット4｜金利上昇時の仕組みを誤解しやすい

変動金利には、5年ルールや125％ルールが適用される商品があります。

しかし、これらは金利上昇による利息負担をなくす制度ではありません。

仕組みを理解せずに借りることは避けましょう。

第5章｜変動金利の5年ルール・125％ルールとは？

5年ルールとは？

5年ルールとは、金利が変動しても、原則として毎月の返済額を5年間据え置く仕組みです。

ただし、金利が上昇すると、毎月返済額のうち利息に充てられる割合が増え、元金返済に充てられる割合が減ることがあります。

つまり、毎月の支払額が変わらなくても、返済負担の中身は変わっている可能性があります。

125％ルールとは？

125％ルールとは、返済額を見直す際、見直し後の毎月返済額を従来の125％までに抑える仕組みです。

例えば、毎月返済額が12万円だった場合、次回の見直し額の上限は15万円になります。

ただし、金利上昇によって発生した利息が免除されるわけではありません。

5年ルール・125％ルールがあれば安心？

必ずしも安心とはいえません。

金利が大幅に上昇すると、元金返済が進みにくくなったり、未払利息が発生したりする場合があります。

契約条件によっては、最終返済時に残った債務の精算が必要になる可能性もあります。

また、すべての金融機関や住宅ローン商品で5年ルール・125％ルールが採用されているわけではありません。

元金均等返済など、適用されない返済方式もあります。

住宅ローン契約前に必ず確認しましょう。

第6章｜変動金利が1％・2％・3％になったら返済額はいくら？

新築戸建て購入で4,000万円を借りる場合を考えてみましょう。

【試算条件】

借入額：4,000万円

返済期間：35年間

返済方式：元利均等返済

ボーナス返済：なし

以下は、それぞれの金利が35年間続くと仮定した比較です。

年1.0％と年3.0％では、毎月の返済額に約4万1,000円の差があります。

年間では約49万円の差です。

ただし、これは借入当初から各金利が35年間続くと仮定した比較です。

実際に返済途中で金利が上昇した場合は、その時点のローン残高、残りの返済期間、契約上の返済額見直しルールによって金額が異なります。

金利が上がっても返済できるかが重要

例えば、年1.0％で毎月約11万3,000円の返済を予定している場合でも、毎月15万円程度の返済になったときに家計が成り立つか検討しておくことが大切です。

現在の返済額だけでなく、将来の教育費、車の買替え、固定資産税、住宅修繕費なども含めて判断しましょう。

第7章｜変動金利と固定金利はどちらがいい？

変動金利と固定金利は、それぞれメリット・デメリットが異なります。

変動金利が向いている人

変動金利は、金利上昇に備えた貯蓄があり、将来返済額が増えても家計に余裕がある方に向いています。

また、住宅ローンの残高や金利動向を定期的に確認し、必要に応じて繰上返済や借換えを検討できる方にも選択肢になります。

固定金利が向いている人

固定金利は、毎月返済額の安定を重視する方や、金利上昇による家計への影響を抑えたい方に向いています。

子育てや教育費など、将来の支出を見通して計画的に返済したい場合にも検討する価値があります。

フラット35との違いは？

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利の住宅ローンです。

金利が固定される一方、購入する住宅が所定の技術基準に適合している必要があります。

変動金利とフラット35の比較では、金利だけでなく、団体信用生命保険、融資事務手数料、住宅の適合条件なども確認しましょう。

第8章｜変動金利で住宅ローンを組むときの借入額の考え方

銀行が貸してくれる金額と返せる金額は違う

住宅ローンの審査では、年収、勤務先、勤続年数、既存借入れ、信用情報などを基に借入可能額が判断されます。

しかし、金融機関が融資を認めた金額が、そのまま無理なく返済できる金額とは限りません。

例えば、住宅ローン以外に教育費、車のローン、親の介護費用などが発生する可能性もあります。

住宅購入では、借入可能額よりも、無理なく返済できる金額を重視することが大切です。

住宅ローンは年収の何倍まで借りていい？

年収倍率だけで適切な借入額を判断することはできません。

同じ年収でも、家族構成、生活費、貯蓄、将来の収入見込みによって返済余力は異なります。

また、共働き夫婦で収入合算やペアローンを利用する場合は、育児休業や時短勤務などによる収入減少も考慮しましょう。

第9章｜変動金利で新築戸建てを購入するときの注意点

住宅ローン金利だけで不動産会社を選ばない

新築戸建ての購入では、住宅ローンの金利だけでなく、物件価格や購入諸費用も重要です。

例えば、同じ5,000万円の新築戸建てでも、仲介手数料の負担によって購入時に必要な資金が変わります。

購入前に物件そのものを確認する

新築戸建てを購入する際は、道路との接道状況、敷地条件、建物の仕様、周辺環境、ハザード情報、売買契約条件なども確認しましょう。

住宅ローンの審査が通ることと、その物件を購入して後悔しないことは別の問題です。

金利優遇の条件を確認する

住宅ローンでは、銀行が公表する基準金利から一定の幅を引き下げる金利優遇が適用される場合があります。

金利優遇の内容や適用条件は商品によって異なります。

当初の適用金利だけでなく、借入期間中の優遇条件や変更条件も確認しておくことが重要です。

第10章｜変動金利でも新築戸建てを仲介手数料無料で買える？

はい。変動金利の住宅ローンを利用する場合でも、対象となる新築戸建てであれば、買主様の仲介手数料無料で購入できます。

住宅ローンの金利タイプと、買主様が不動産会社へ支払う仲介手数料は別の問題です。

例えば、仲介手数料の計算対象額が5,000万円の場合、一般的な法定上限額は税込171万6,000円です。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

ただし、登記費用、住宅ローン事務手数料、火災保険料などの購入諸費用は別途必要です。

仲介手数料無料でも住宅ローンの相談はできる？

オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を生かし、新築戸建て購入をサポートしています。

住宅ローンについても、変動金利と固定金利の違い、返済計画、購入諸費用など、購入判断に必要なポイントを整理することが重要だと考えています。

「仲介手数料無料だから、サービスも簡単でいい」という考え方ではありません。

大切なのは、購入費用を抑えることと、安心して購入を判断できることを両立させることです。

第11章｜足立区・葛飾区などで新築戸建てを購入する方へ

オヤスク.comでは、足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区・荒川区・台東区の新築戸建て購入をサポートしています。

住宅ローン選びでは、希望する物件価格だけでなく、購入後の生活費や将来の支出を考えることが重要です。

特に、土地や建物の条件、周辺環境、ハザード情報、購入諸費用なども含めて検討しましょう。

変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇による返済負担も確認しておく必要があります。

第12章｜変動金利に関するよくある質問

Q1．今から変動金利で住宅ローンを組むのは危険ですか？

変動金利を選ぶこと自体が危険というわけではありません。ただし、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があるため、家計の返済余力を確認する必要があります。

Q2．変動金利は今後3％になりますか？

将来の金利水準は断定できません。年2％・3％など複数の金利を想定して返済額を試算しておくことが重要です。

Q3．変動金利が上がったら毎月の返済額もすぐ上がりますか？

契約条件によって異なります。5年ルールがある元利均等返済では、金利が上がっても一定期間は返済額が据え置かれる場合があります。ただし、利息負担は増える可能性があります。

Q4．125％ルールがあれば返済額はそれ以上増えませんか？

いいえ。125％ルールは所定の返済額見直し時の上限を定めるもので、将来の返済額や利息負担に永久的な上限を設ける制度ではありません。

Q5．変動金利とフラット35はどちらがおすすめですか？

金利上昇に対応できる家計なら変動金利、長期の返済額の安定を重視するならフラット35が候補になります。実際には金利、手数料、団信、家計状況などを総合的に比較します。

Q6．頭金なしでも変動金利で新築戸建てを買えますか？

金融機関や審査条件によっては可能です。ただし、頭金なしで必ず融資を受けられるわけではなく、購入諸費用を含めた資金計画が必要です。

Q7．変動金利でも仲介手数料無料で購入できますか？

はい。オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。対象物件かどうかは個別に確認します。

第13章｜まとめ：変動金利は返済額の安さだけで選ばない

変動金利は、借入当初の金利が低い場合があり、毎月の返済負担を抑えられることがメリットです。

一方、将来の金利上昇によって返済負担が増えるリスクがあります。

重要なのは、現在の金利で借りられる金額ではなく、将来金利が上がっても無理なく返済できる金額を考えることです。

また、新築戸建て購入では、住宅ローンだけでなく、物件価格、仲介手数料、購入諸費用、物件そのものの条件も確認する必要があります。

オヤスク.comは、過去1,000件以上の不動産売買取引経験を生かし、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで気になる新築戸建てを見つけたら、その物件URLをお送りください。

変動金利と固定金利の違い、購入諸費用、仲介手数料無料の対象、契約前の注意点などを整理し、納得できるマイホーム購入をお手伝いします。

※金利・審査条件・返済ルールは金融機関や商品によって異なります。最新情報と契約条件を必ずご確認ください。

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新築戸建て・建売住宅の値引き完全ガイド｜いくら交渉できる？

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なぜオヤスク.comを作ったのか 「仲介手数料無料」より大切にしている、本当の想い

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なぜオヤスク.comは仲介手数料無料なのに“選ばれる”のか？ 足立区・葛飾区で新築戸建てを購入するなら知っておきたい「本当の理由」

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足立区で新築戸建てを仲介手数料無料で購入したい方向けの記事

https://fudosan-mirai.jp/adachi-sinnchiku/

葛飾区で新築戸建てを仲介手数料無料で購入したい方向けの記事

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新築戸建てはどの不動産会社から買うのがいい？仲介手数料無料会社も比較

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買ってはいけない新築戸建てとは？後悔しない建売住宅の選び方

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新築戸建て住宅ローン完全ガイド｜審査が不安な方へ、購入前に知っておきたい全知識

https://www.oyasuku.net/blog/entry-871240/

「フラット35とは、どんな住宅ローン？」

「変動金利とフラット35、どちらを選べばいい？」

「頭金なしでも新築戸建てを購入できる？」

新築戸建ての購入を検討している方にとって、住宅ローン選びは重要な問題です。

フラット35は、借入期間中の金利が固定される住宅ローンです。将来の金利上昇による返済額の変動を避けたい方にとって、有力な選択肢になります。

ただし、フラット35なら必ず審査に通るわけではなく、購入する住宅にも技術基準があります。

この記事では、2026年11月時点の公式情報を基に、フラット35の仕組み、金利、審査、メリット・デメリット、変動金利との違い、新築戸建て購入時の注意点を解説します。

第1章｜フラット35とは？どんな住宅ローン？

フラット35とは何ですか？

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。

通常のフラット35では、借入期間は最長35年。資金を受け取る時点で借入金利が確定し、原則として返済終了まで金利が変わりません。

例えば、借入後に市場金利が上昇しても、フラット35の契約金利はそれに連動して上昇しません。

将来の住宅ローン返済額を見通しやすいことが、大きな特徴です。

フラット35は国の住宅ローンですか？

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。

実際の申込みは取扱金融機関を通じて行います。

そのため、同じフラット35でも、取扱金融機関によって金利や事務手数料などが異なる場合があります。

第2章｜フラット35の2026年11月の金利はいくら？

2026年11月に住宅金融支援機構が公表している、返済期間21〜35年、融資率9割以下、新機構団信付きの最頻金利は年3.81％です。

また、所定の金利引下げメニューを組み合わせて4ポイントとなる例では、当初5年間の金利が年2.81％と示されています。

ただし、これは金融機関の提供金利のうち最も多い金利を示したもので、すべての金融機関・申込人に適用される金利ではありません。

実際の適用金利は、融資率、借入期間、団信、金利引下げ条件、取扱金融機関などによって異なります。

申込み時の金利が適用される？

フラット35では、原則として申込み時ではなく、資金受取時の金利が適用されます。

例えば、11月に住宅ローンを申し込んでも、実際の融資実行が翌年1月であれば、原則として1月の適用金利が基準になります。

そのため、住宅ローンの申込みから引渡しまでに金利が変動する可能性があります。

フラット35の金利は今後上がる？

将来の新規借入金利が上がるか下がるかは断定できません。

ただし、融資実行後は契約した全期間固定金利が適用されるため、その後の市場金利上昇によって契約金利が変わることは原則ありません。

第3章｜フラット35のメリット

メリット1｜返済額の見通しを立てやすい

フラット35の最大のメリットは、借入時に長期の返済計画を立てやすいことです。

特に、子育て世帯や教育費の支出を見込む家庭では、住宅ローン返済額の見通しが立つことに安心感があります。

メリット2｜将来の金利上昇リスクを抑えられる

変動金利の住宅ローンは、金利の見直しによって返済負担が増える可能性があります。

一方、フラット35は全期間固定金利なので、借入後に市場金利が上がっても契約金利は原則変わりません。

メリット3｜子育て世帯や住宅性能に応じた金利引下げがある

フラット35には、子育て世帯や若年夫婦世帯、一定の住宅性能を備えた住宅などを対象とする金利引下げメニューがあります。

例えば「フラット35子育てプラス」や、住宅性能に応じたメニューがあります。

ただし、利用条件や引下げ幅、引下げ期間は制度によって異なります。

メリット4｜収入合算を利用できる

フラット35では、条件を満たす家族の収入を合算できる場合があります。

夫婦の収入を合わせて住宅ローン審査を受けたい場合にも、検討できる方法です。

ただし、収入合算者は連帯債務者となり、合算する金額や年齢によって借入期間に影響する場合があります。

第4章｜フラット35のデメリット

デメリット1｜変動金利より当初金利が高い場合がある

フラット35は金利が固定される一方、変動金利より当初の適用金利が高くなる場合があります。

そのため、借入直後の毎月返済額だけを比較すると、変動金利のほうが低いことがあります。

ただし、変動金利は将来の金利上昇リスクを伴うため、現在の金利差だけで有利・不利を判断することはできません。

デメリット2｜市場金利が下がっても契約金利は自動的に下がらない

フラット35では、借入後に市場金利が下がっても、契約金利が自動的に下がるわけではありません。

金利を見直したい場合は、借換えなどを検討する必要があります。

借換えには諸費用がかかるため、金利差だけで判断しないことが重要です。

デメリット3｜住宅にも技術基準がある

フラット35は、申込人が審査基準を満たすだけでは利用できません。

購入する住宅が、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している必要があります。

そのため、希望する新築戸建てが必ずフラット35の対象になるとは限りません。

デメリット4｜購入時の諸費用が必要

フラット35を利用する場合も、融資事務手数料、登記費用、火災保険料などが必要です。

物件によっては適合証明に関する費用も確認する必要があります。

住宅ローンの金利だけでなく、購入総額を比較しましょう。

第5章｜フラット35の審査は甘い？厳しい？

フラット35は審査が甘い住宅ローンですか？

フラット35は、審査が必ず甘い住宅ローンではありません。

申込人の返済能力や信用情報などに加えて、購入する住宅の技術基準への適合も必要です。

金融機関の審査基準や審査結果によっては、希望する借入額が認められない場合があります。

年収はいくら必要？

フラット35では、年収に応じて総返済負担率の基準が定められています。

総返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合です。

住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローンなどの返済額も含めて計算します。

例えば、年収500万円であれば、基準上の年間返済額の上限は175万円です。

ただし、この金額まで借りることが家計にとって安全という意味ではありません。

自営業や転職したばかりでも利用できる？

自営業者や転職直後の方でも、条件によってはフラット35を検討できます。

ただし、収入の確認方法や必要書類、審査結果は個別に異なります。

「自営業だから必ず通る」「転職直後でも問題ない」と断定することはできません。

第6章｜フラット35は頭金なしでも利用できる？

フラット35は、購入価格の9割を超える融資を利用することも可能です。

ただし、融資率9割以下と9割超では金利が異なる場合があります。

例えば、購入価格5,000万円の住宅について考えます。

• 借入額4,500万円：融資率90％

• 借入額5,000万円：融資率100％

• 
  

購入価格全額をフラット35で借りる場合でも、審査に通ることや、購入諸費用まで全額借りられることを保証するものではありません。

頭金なしで新築戸建てを購入する場合は、住宅ローンの条件と手元資金を慎重に確認しましょう。

第7章｜フラット35と変動金利はどちらがいい？

フラット35と変動金利のどちらが適しているかは、家計の状況や金利変動に対する考え方によって異なります。

フラット35が向いている人

将来の金利上昇による返済負担の変動を避けたい方や、長期の家計管理を重視する方に向いています。

変動金利が向いている人

当初の金利負担を重視し、将来金利が上がった場合にも対応できる資金的余裕がある方にとって、検討する価値があります。

ただし、変動金利には商品ごとに返済額の見直しルールがあるため、契約条件を確認する必要があります。

結局どちらがお得？

将来の金利動向が確定していないため、どちらが最終的にお得になるかを事前に断定することはできません。

金利だけでなく、事務手数料、団信、金利引下げ、借入期間、繰上返済の予定などを含めて比較しましょう。

第8章｜フラット35の返済額をシミュレーション

ここでは、借入額4,000万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしの場合を考えます。

金利を年3.81％と仮定した場合、毎月の返済額は約17.2万円です。

金利を年2.81％と仮定した場合、毎月の返済額は約15.0万円です。

ただし、後者の2.81％が当初5年間だけ適用され、その後3.81％になる契約では、35年間ずっと2.81％で返済する計算は使えません。

金利引下げ期間終了後の返済額も含めて確認する必要があります。

また、住宅ローン返済以外に、固定資産税、火災保険料、将来の修繕費なども必要です。

※上記は計算条件を固定した参考例です。実際の適用金利、返済額、諸費用とは異なる場合があります。

第9章｜新築戸建てでフラット35を利用する際の注意点

フラット35の技術基準を確認する

フラット35では、住宅の規模、構造、耐久性などについて所定の技術基準が設けられています。

そのため、物件広告に「新築戸建て」と記載されていても、フラット35の利用可否を別途確認する必要があります。

適合証明書は必要？

通常のフラット35では、住宅が技術基準に適合していることを確認するため、適合証明書など所定の手続きが必要です。

物件や検査方法によって必要な手続きが異なるため、売主や取扱金融機関へ確認しましょう。

売買契約前に住宅ローン特約を確認する

フラット35の利用を前提として新築戸建てを購入する場合は、売買契約における住宅ローン特約も重要です。

金融機関の審査が不承認となった場合だけでなく、住宅の適合条件が満たされなかった場合にどのような扱いになるかも確認しておきましょう。

契約条件によって取り扱いが異なるため、契約前に内容を整理する必要があります。

物件の引渡し時期にも注意

フラット35の適用金利は、原則として資金受取時の金利です。

そのため、購入申込みから引渡しまでの期間が長い場合は、融資実行時の金利が変わる可能性があります。

資金計画には一定の余裕を持たせましょう。

第10章｜フラット35子育てプラスとは？

フラット35子育てプラスは、子育て世帯や若年夫婦世帯などを対象とした金利引下げメニューです。

一定の条件を満たす場合、家族構成などに応じたポイントが付与され、金利が引き下げられます。

住宅性能に関する金利引下げメニューと組み合わせられる場合もあります。

ただし、ポイント数や金利引下げ期間は適用条件によって異なります。

購入する新築戸建てがどの制度の対象になるかは、物件の性能資料などを確認する必要があります。

第11章｜フラット35でも仲介手数料無料で新築戸建てを買える？

フラット35を利用する場合でも、対象となる新築戸建てであれば、買主様の仲介手数料無料で購入することは可能です。

住宅ローンの種類と、不動産会社に支払う仲介手数料は別の問題です。

例えば、仲介手数料の計算対象額が5,000万円の場合、一般的な法定上限額は税込171万6,000円です。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

ただし、住宅ローン事務手数料、登記費用、火災保険料などは別途必要です。

仲介手数料無料の不動産会社でも住宅ローン相談はできる？

オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を生かし、住宅購入の判断に必要な事項を整理します。

フラット35を検討する場合も、金利や審査条件だけでなく、購入諸費用、物件の条件、売買契約の注意点を確認することが大切です。

仲介手数料無料だけでなく、購入判断まで相談できることを重視しています。

第12章｜足立区・葛飾区などでフラット35を検討する方へ

足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区・荒川区・台東区で新築戸建てを探す場合も、フラット35は住宅ローンの選択肢になります。

ただし、住宅ローンの審査が通ることと、物件を安心して購入できることは別です。

購入前には、道路との接道状況、敷地条件、周辺環境、ハザード情報、建物の仕様、売買契約条件などを確認しましょう。

フラット35を利用したい場合は、購入予定物件の技術基準への適合状況も重要です。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで気になる物件を見つけたら、物件URLをお送りください。

第13章｜フラット35に関するよくある質問

Q1．フラット35は誰でも利用できますか？

いいえ。年齢、収入、返済負担率、信用情報などの審査に加えて、住宅の技術基準への適合も必要です。

Q2．フラット35は頭金なしでも利用できますか？

購入価格の9割を超える融資も可能ですが、融資率によって金利が異なる場合があります。頭金なしで必ず審査に通るわけではありません。

Q3．フラット35と変動金利はどちらがおすすめですか？

返済額の安定性を重視するならフラット35、当初金利の低さを重視するなら変動金利が候補になります。ただし、将来の金利動向や家計状況によって判断が異なります。

Q4．フラット35は自営業でも利用できますか？

自営業者でも申込みを検討できます。ただし、所得や既存借入れなどを踏まえた審査があり、承認を保証するものではありません。

Q5．フラット35は収入合算できますか？

条件を満たせば可能です。収入合算者は連帯債務者となり、合算額や年齢によって借入期間に影響する場合があります。

Q6．フラット35は団信に入れなくても利用できますか？

健康上の理由などで団信に加入できない場合でも、所定の条件で利用できる場合があります。ただし、万一の際に住宅ローン債務が残るリスクがあるため、慎重に検討する必要があります。

Q7．フラット35でも仲介手数料無料で購入できますか？

はい。オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。対象物件かどうかは個別確認が必要です。

第14章｜まとめ：フラット35は返済額の安定を重視する人の選択肢

フラット35は、全期間固定金利によって長期の返済計画を立てやすい住宅ローンです。

一方、変動金利より当初金利が高い場合があり、購入する住宅にも技術基準があります。

大切なのは、フラット35と変動金利のどちらかを先に決めることだけではありません。

希望する新築戸建ての条件、購入総額、家計の返済余力を整理したうえで、住宅ローンを選ぶことです。

オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引経験を生かし、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

気になる新築戸建ての物件URLをお送りいただければ、住宅ローン、購入諸費用、物件の注意点を確認するための相談を承ります。

※金利・融資条件・金利引下げ制度は変更される場合があります。実際の適用条件は取扱金融機関および住宅金融支援機構の最新情報をご確認ください。 

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収入合算で新築戸建ては買える？住宅ローンの仕組み・ペアローンとの違い・注意点

「夫の年収だけでは希望する新築戸建ての住宅ローンが難しい」

「妻がパートでも収入合算できる？」

「ペアローンと収入合算はどちらがいい？」

そんな疑問を持つ方に知っていただきたいのが、住宅ローンの収入合算です。

収入合算とは、夫婦や親子などの収入を合わせて住宅ローンの審査を受ける方法です。単独で申し込む場合より借入可能額が増えることがありますが、収入を合算する方にも返済上の責任が生じます。

また、連帯保証型と連帯債務型では、団体信用生命保険（団信）や住宅ローン控除の取り扱いも異なります。

この記事では、収入合算の仕組み、ペアローンとの違い、審査、メリット・デメリット、購入前の注意点を解説します。

第1章｜住宅ローンの収入合算とは？

収入合算とは何ですか？

収入合算とは、住宅ローンを申し込む本人の収入に、配偶者や親族など一定の条件を満たす方の収入を加えて、融資審査を受ける方法です。

例えば、次のような夫婦を考えてみましょう。

• 夫の年収：450万円

• 妻の年収：250万円

• 夫婦の年収合計：700万円

• 
  

夫の年収450万円だけで審査を受ける場合と、妻の収入を合算して審査を受ける場合では、借入可能額が変わる可能性があります。

ただし、夫婦の年収を合計した700万円すべてが、必ず審査上の収入として認められるわけではありません。

合算できる収入の割合や審査条件は金融機関によって異なります。

収入合算すれば必ず住宅ローンが通る？

収入合算を利用しても、住宅ローンの審査に必ず通るわけではありません。

金融機関は、申込人と収入合算者の収入だけでなく、雇用形態、勤続年数、既存の借入れ、信用情報、健康状態、購入する住宅の担保評価なども確認します。

また、収入合算によって借入可能額が増えたとしても、毎月の返済負担が増えることには変わりありません。

重要なのは、借りられる金額ではなく、無理なく返済できる金額で購入予算を考えることです。

第2章｜収入合算には「連帯保証型」と「連帯債務型」がある

住宅ローンの収入合算には、主に2つの仕組みがあります。

連帯保証型とは？

連帯保証型は、夫婦の一方が住宅ローンの主債務者となり、もう一方が連帯保証人になる方法です。

例えば、夫が住宅ローンを契約し、妻の収入を合算する場合、夫が主債務者、妻が連帯保証人になります。

毎月の返済は通常、主債務者が行います。

ただし、連帯保証人には法律上の保証責任があります。

主債務者が返済できなくなった場合などには、連帯保証人が返済を求められることがあります。

また、一般的な連帯保証型では、団信に加入するのは主債務者のみです。収入合算者は住宅ローン控除の対象にもなりません。

連帯債務型とは？

連帯債務型は、1本の住宅ローンを2人が共同で借りる方法です。

夫婦の一方が主たる債務者となっていても、もう一方も連帯債務者として返済義務を負います。

例えば、住宅ローンの借入額が5,000万円の場合、夫が3,000万円、妻が2,000万円だけに責任を負う仕組みではありません。

金融機関との関係では、夫婦それぞれが原則として債務全体について返済責任を負います。

住宅ローン控除は、双方が要件を満たせば適用される可能性があります。

ただし、団信の保障対象は商品によって異なるため、必ず確認が必要です。

フラット35の収入合算はどちら？

フラット35では、収入合算者は連帯債務者になる仕組みです。

住宅金融支援機構の案内では、収入合算者の年齢や同居、親族関係などに条件があり、合算する収入額によっては借入期間に影響する場合があります。

民間銀行の収入合算と同じ条件だと思い込まないようにしましょう。

第3章｜収入合算とペアローンの違いは？

収入合算とペアローンは、どちらも2人の収入を住宅購入に生かす方法ですが、住宅ローンの契約数と返済責任が異なります。

収入合算とペアローン、どちらがおすすめ？

どちらが適しているかは、夫婦の年収、働き方、住宅ローン控除、団信、契約費用、今後の生活設計によって異なります。

例えば、夫婦それぞれの所得が安定しており、双方の住宅ローン控除や団信を重視する場合、ペアローンを検討する理由があります。

一方、住宅ローン契約を1本にまとめたい場合は、収入合算が候補になります。

ただし、契約本数が少ないからといって、収入合算の返済責任が軽くなるわけではありません。

第4章｜収入合算のメリット

メリット1｜単独ローンより借入可能額が増える場合がある

収入合算の大きなメリットは、申込人だけでなく、配偶者などの収入も審査に利用できることです。

希望する新築戸建てが単独ローンでは予算を超える場合、収入合算によって購入を検討できる可能性があります。

ただし、合算できる金額や借入可能額は金融機関の審査によって決まります。

メリット2｜住宅ローン契約を1本にまとめられる

収入合算は、連帯保証型・連帯債務型ともに住宅ローン契約が原則1本です。

ペアローンは原則2本の契約になるため、契約に関する費用や手続きが増える場合があります。

ただし、収入合算が必ず費用面で有利とは限りません。事務手数料や保証料などは、各金融機関の条件を比較する必要があります。

メリット3｜夫婦の働き方に合わせて選択肢を増やせる

夫婦の一方が正社員、もう一方がパートや契約社員などの場合でも、金融機関によっては収入合算を検討できます。

ただし、雇用形態や勤続年数、収入の継続性について条件があります。

収入合算を利用できるかどうかは、申込み前に金融機関へ確認しましょう。

第5章｜収入合算のデメリットと注意点

デメリット1｜収入合算者にも返済上の責任が生じる

「住宅ローンの名義は夫だから、妻には返済義務がない」と考えるのは危険です。

妻が連帯保証人になる場合、夫が返済できなくなった際には保証責任を負います。

連帯債務型では、妻自身も住宅ローンの債務者です。

収入合算者がどのような責任を負うのか、契約前に確認しておきましょう。

デメリット2｜収入が減っても返済額は自動的に減らない

収入合算は、夫婦の収入を生かして借入額を増やせる仕組みです。

しかし、育児休業、時短勤務、転職、病気などによって収入が減っても、住宅ローンの返済額が自動的に減るわけではありません。

特に共働き世帯では、将来どちらか一方の収入が減った場合を想定した資金計画が重要です。

デメリット3｜連帯保証人は住宅ローン控除を受けられない

連帯保証型の収入合算では、収入合算者は住宅ローンの債務者ではなく連帯保証人です。

そのため、一般的には主債務者だけが住宅ローン控除の対象になります。

一方、連帯債務型では、双方が適用要件を満たせば控除を受けられる可能性があります。

住宅ローン控除を重視する場合は、契約方法の違いを確認しましょう。

デメリット4｜団信の保障対象が限定されることがある

連帯保証型では、通常、主債務者のみが団信に加入します。

例えば夫が主債務者、妻が連帯保証人の場合、妻が亡くなっても夫の住宅ローンは原則として残ります。

収入合算者の収入が家計にとって重要な場合は、万一の際の保障も考える必要があります。

デメリット5｜離婚しても契約上の責任が残る

収入合算で住宅ローンを組んだ後に離婚しても、連帯保証や連帯債務の責任が自動的になくなるわけではありません。

金融機関の承諾なく、当事者同士の話し合いだけで保証人や債務者を外すことはできません。

売却や借換えなども含めて検討する必要があります。

第6章｜妻がパート・育休中でも収入合算できる？

妻がパートでも収入合算できる？

パート勤務でも、金融機関の条件を満たせば収入合算できる場合があります。

ただし、すべての金融機関がパート収入を同じように評価するわけではありません。

勤務形態、年収、勤続年数、収入の安定性などが審査に影響する可能性があります。

「パートだから必ず無理」「年収がいくら以上なら必ず大丈夫」とは断定できません。

妻が育児休業中でも利用できる？

育児休業中でも、金融機関によっては収入合算の審査対象となる場合があります。

復職予定や休業前の収入、復職後の勤務条件などを確認されることがあります。

ただし、必要書類や審査基準は金融機関によって異なります。

妻が退職する予定なら？

将来退職する予定がある場合は、退職後の収入を前提に返済計画を見直すことが大切です。

審査上は収入合算が可能でも、購入後に夫の収入だけで返済することになれば、家計負担が大きくなる可能性があります。

収入合算を利用する際は、現在の年収だけでなく、将来の働き方を夫婦で話し合いましょう。

第7章｜収入合算なら5,000万円の新築戸建てを購入できる？

収入合算を利用すれば、5,000万円の新築戸建てを購入できる可能性はあります。

しかし、夫婦の年収だけで購入可能と判断することはできません。

住宅ローン審査では、既存の借入れ、返済負担率、借入期間、金利、物件の担保評価なども関係します。

返済額のイメージ

ここでは、借入額5,000万円、返済期間35年、年利1.5％、元利均等返済、ボーナス返済なしという仮定で考えます。

この場合、毎月の返済額は約15.3万円です。

※年利1.5％は計算例であり、現在の住宅ローン金利を示すものではありません。実際の返済額は金利や借入条件によって異なります。

さらに、新築戸建てを購入すると、固定資産税、火災保険料、将来の修繕費なども必要です。

収入合算によって借入可能額が増えた場合でも、購入後の生活費や教育費を考慮することが重要です。

夫婦どちらかの収入だけでも生活できる？

収入合算を検討する際は、夫婦どちらかの収入が減った場合の家計を試算しておきましょう。

例えば、育児休業中の生活費、子どもの教育費、車の維持費、住宅の修繕費などを考慮します。

「審査に通る金額」と「安心して返済できる金額」を分けて考えることが、後悔しない住宅購入につながります。

第8章｜収入合算と住宅ローン控除・所有権持分の注意点

収入合算なら夫婦2人とも住宅ローン控除を受けられる？

契約方法によって異なります。

連帯保証型では、原則として主債務者のみが対象です。

連帯債務型では、夫婦それぞれが要件を満たせば住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

ただし、実際の控除額は、住宅の性能、入居年、借入残高、各自の所得税・住民税などによって異なります。

住宅の名義は夫婦共有にするべき？

住宅の所有権持分は、実際に誰がどれだけ購入資金を負担するかを踏まえて検討する必要があります。

収入合算を利用したからといって、必ず夫婦半分ずつの共有名義にする必要はありません。

また、連帯保証人であることだけを理由に、当然に住宅の所有権を取得するわけでもありません。

持分割合を間違えると贈与税の問題になる？

購入資金の実際の負担割合と登記上の持分割合が一致しない場合、贈与税の問題が生じる可能性があります。

頭金や住宅ローンの返済負担を含め、登記前に司法書士や税理士へ確認しておきましょう。

第9章｜不動産売買の実務で確認したいこと

収入合算で住宅ローンを組む場合、融資審査だけでなく売買契約の条件も重要です。

住宅ローン特約の内容

住宅ローン特約とは、売買契約で定めた融資が受けられなかった場合に、一定の条件で契約を解除できる取り決めです。

収入合算を前提とする場合は、予定している金融機関、借入額、融資条件などを確認し、審査が不承認となった場合の取り扱いを明確にすることが大切です。

住宅ローン審査の前に確認する借入れ

車のローン、カードローン、リボ払いなどがある場合、住宅ローン審査に影響することがあります。

夫婦それぞれの借入状況を確認しておきましょう。

物件自体の購入判断

住宅ローンが通ることと、その新築戸建てを購入すべきかどうかは別問題です。

道路条件、敷地の形状、周辺環境、ハザード情報、建物の仕様、契約条件なども確認する必要があります。

購入諸費用の確認

新築戸建ての購入では、物件価格以外に登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、仲介手数料などが必要になります。

収入合算によって購入予算を広げる場合も、購入諸費用を含めた総額で検討しましょう。

第10章｜収入合算で新築戸建てを購入するなら仲介手数料にも注目

住宅ローンの借り方を考えるときは、購入時の費用をできるだけ抑えることも重要です。

例えば、仲介手数料の計算対象額が5,000万円の場合、売買仲介手数料の一般的な法定上限額は税込171万6,000円です。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

仲介手数料を抑えることができれば、その分を手元資金として残したり、住宅購入に必要なほかの費用に充てたりすることも考えられます。

ただし、仲介手数料無料でも登記費用や住宅ローン事務手数料などは別途必要です。

仲介手数料無料でも安心して購入できる？

大切なのは、仲介手数料が無料かどうかだけではありません。

購入する新築戸建ての条件や住宅ローン、契約内容を理解したうえで購入判断できることが重要です。

オヤスク.comは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を生かし、住宅購入の判断に必要な確認事項を整理します。

「この物件を、この条件で購入して大丈夫か」

その視点を大切にしながら、新築戸建ての購入をサポートします。

第11章｜足立区・葛飾区などで収入合算を検討している方へ

足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区・荒川区・台東区で新築戸建てを検討する方にとって、収入合算は住宅購入の選択肢の一つです。

ただし、購入する物件の価格だけでなく、通勤時間、子育て環境、生活費、将来の住み替えなども考える必要があります。

特に共働き世帯では、夫婦の働き方が変わった場合にも生活を維持できる返済計画が重要です。

また、気になる新築戸建てがあれば、道路条件、周辺環境、ハザード情報などを確認し、住宅ローンと物件の両面から購入判断を行いましょう。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで気になる物件を見つけたら、そのURLをお送りください。

第12章｜収入合算に関するよくある質問

Q1．住宅ローンの収入合算とは何ですか？

住宅ローンの申込人の収入に、配偶者や親族などの収入を合わせて融資審査を受ける方法です。連帯保証型と連帯債務型があり、返済責任や保障内容が異なります。

Q2．妻がパートでも収入合算できますか？

金融機関の条件を満たせば可能な場合があります。ただし、パート収入の取り扱い、勤続年数、年収などの審査基準は金融機関によって異なります。

Q3．収入合算とペアローンはどちらがいいですか？

住宅ローンの契約数、団信、住宅ローン控除、契約費用、夫婦の働き方などを比較して判断します。どちらが有利かは家庭ごとに異なります。

Q4．収入合算した妻も住宅ローン控除を受けられますか？

連帯保証型では原則として主債務者のみが対象です。連帯債務型では、妻も適用要件を満たせば住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

Q5．収入合算した妻が退職したらどうなりますか？

退職したことだけで住宅ローンの返済義務や保証責任が自動的になくなるわけではありません。収入減少後も返済できる資金計画が重要です。

Q6．収入合算で離婚したら連帯保証人を外せますか？

離婚しただけでは自動的に外れません。金融機関の承諾が必要であり、借換えや売却などを検討する場合があります。

Q7．収入合算でも仲介手数料無料で新築戸建てを購入できますか？

できます。オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。対象となるかは物件ごとの確認が必要です。

第13章｜まとめ：収入合算は借入額だけでなく将来の生活を考えて選ぶ

収入合算は、夫婦や親子などの収入を生かして新築戸建ての購入を検討できる方法です。

ただし、連帯保証型と連帯債務型では返済責任、団信、住宅ローン控除の扱いが異なります。

また、収入合算によって借入可能額が増えても、将来の育休、転職、収入減少などに備えた資金計画が必要です。

住宅ローンを選ぶ際は、単独ローン、収入合算、ペアローンを比較し、家族に合った借入方法を検討しましょう。

オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引経験を生かし、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

気になる物件があれば、SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeの物件URLをお送りください。

住宅ローンの検討ポイント、購入諸費用、物件や契約の注意点を一緒に整理します。

※住宅ローンの審査承認、住宅ローン控除の適用、団信の保障内容などを保証するものではありません。最新の条件は金融機関や関係機関へご確認ください。

夫婦の収入を合わせれば、希望の新築戸建てを購入できる？

「収入合算とペアローン、どちらがいい？」

「妻がパートでも住宅ローンを組める？」

「仲介手数料無料なら購入費用をどれくらい抑えられる？」

そんな疑問をお持ちの方は、気になる新築戸建ての物件URLをオヤスク.comへお送りください。

過去1,000件以上の不動産売買取引経験を生かし、仲介手数料無料の対象確認、購入総額、住宅ローンの検討ポイント、契約前の注意点をご案内します。

住宅ローンの借り方だけでなく、その物件を購入する判断までお手伝いします。

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新築戸建て・建売住宅の値引き完全ガイド｜いくら交渉できる？

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なぜオヤスク.comを作ったのか 「仲介手数料無料」より大切にしている、本当の想い

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新築戸建てはどの不動産会社から買うのがいい？仲介手数料無料会社も比較

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ペアローンとは？共働き夫婦が新築戸建てを購入する前に知っておきたい注意点

「夫婦の収入を合わせれば、もっと高い新築戸建てを購入できる？」

「ペアローンはやめたほうがいいと聞いたけれど、本当？」

「住宅ローン控除や団体信用生命保険は、夫婦それぞれ利用できる？」

結論からいうと、ペアローンは共働き夫婦が新築戸建てを購入する際の有力な選択肢です。ただし、借入可能額が増える一方で、契約費用や将来の返済リスクも考える必要があります。

特に、育児休業、時短勤務、転職、病気、離婚などによって収入や生活環境が変わった場合でも返済を続けられるかが重要です。

この記事では、ペアローンの仕組み、収入合算との違い、メリット・デメリット、住宅ローン控除、団信、購入前の注意点を、不動産売買取引1,000件以上の経験を持つオヤスク.comが解説します。

第1章｜ペアローンとは？夫婦で住宅ローンを組む仕組み

ペアローンとは何ですか？

ペアローンとは、夫婦など2人が同じ住宅の購入資金について、それぞれ別の住宅ローン契約を結ぶ方法です。

例えば、5,000万円の新築戸建てを購入する場合、次のような組み方が考えられます。

• 夫：3,000万円の住宅ローン

• 妻：2,000万円の住宅ローン

• 合計：5,000万円

夫婦それぞれが自分の借入れについて返済義務を負います。

また、金融機関の商品によっては、お互いが相手の連帯保証人になる場合があります。

ペアローンは、単に夫婦の年収を合算して1本の住宅ローンを借りる仕組みとは異なります。

ペアローンは夫婦でなければ利用できませんか？

必ずしも法律上の夫婦だけに限定されるわけではありません。

親子や一定の条件を満たすパートナーなどが利用できる商品もあります。

ただし、対象となる関係や同居条件などは金融機関によって異なります。

ペアローンは必ず同じ銀行で組みますか？

一般的なペアローンは、同じ金融機関で2人がそれぞれ契約する仕組みです。

契約期間、金利タイプ、借入割合などをどこまで別々に設定できるかは商品によって異なります。

第2章｜ペアローンと収入合算の違いは？

ペアローンと収入合算は、どちらも夫婦などの収入を住宅購入に生かす方法ですが、契約構造が違います。

収入合算には、連帯保証型と連帯債務型があります。

収入合算・連帯保証型が向いているケース

主債務者の収入を中心に借入れを行い、もう一方の収入を審査に利用したい場合などに検討できます。

ただし、収入合算者が連帯保証人になる場合、主債務者が返済できなくなった際には保証債務を負います。

住宅ローン控除や団信についても、主債務者との違いを確認する必要があります。

連帯債務型が向いているケース

1本の住宅ローンを2人が連帯して返済する方法です。

双方が債務者となるため、各自が住宅ローン控除の要件を満たす可能性があります。

ただし、2人とも1つの債務について返済責任を負うため、ペアローンとは責任の範囲が異なります。

ペアローンを選ぶ前に比較すること

重要なのは、単に借入可能額が大きい方法を選ぶことではありません。

それぞれの契約方法について、借入総額、毎月返済額、団信の保障、住宅ローン控除、契約費用を比較しましょう。

第3章｜ペアローンのメリットは？

メリット1｜夫婦それぞれの収入を生かせる

ペアローンでは、夫婦それぞれの収入を基準に借入審査を受けます。

そのため、単独ローンよりも借入可能額が増える場合があります。

希望する新築戸建てが単独ローンでは予算を超えてしまう場合、ペアローンが選択肢になることがあります。

ただし、金融機関が融資できる金額と、家庭が無理なく返済できる金額は同じではありません。

メリット2｜夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる可能性がある

ペアローンでは、夫婦それぞれが住宅ローンの債務者になります。

そのため、各自が住宅ローン控除の適用要件を満たせば、それぞれ控除を受けられる可能性があります。

ただし、借入残高があれば必ず満額控除できるわけではありません。

本人の所得税・住民税、住宅の性能、入居時期、持分割合などによって実際の控除額は異なります。

メリット3｜それぞれ団体信用生命保険に加入できる

一般的なペアローンでは、夫婦それぞれが団体信用生命保険（団信）に加入します。

団信は、被保険者が死亡するなど所定の保障事由に該当した場合に、対象となる住宅ローン残高の返済に充てられる保険です。

ただし、一般的なペアローンでは、夫に万一のことがあっても妻のローンは残ります。

特約のある商品では保障範囲が異なる場合があるため、商品内容を確認しましょう。

メリット4｜借入割合を夫婦の状況に合わせて検討できる

例えば夫の年収が高く、妻が育児休業を予定している場合、夫婦で同額ずつ借りる必要はありません。

それぞれの収入や今後の働き方に応じて、借入割合を検討できます。

ただし、金融機関の審査や所有権の持分割合、税務上の問題にも注意が必要です。

第4章｜ペアローンのデメリットは？

デメリット1｜住宅ローンの契約費用が増える場合がある

ペアローンでは、原則として住宅ローン契約が2本になります。

そのため、金融機関の事務手数料や契約関連費用などが、単独ローンと比べて増える場合があります。

ただし、すべての費用が単純に2倍になるわけではありません。

実際の費用は金融機関や借入金額、契約方式によって異なります。

デメリット2｜夫婦のどちらかの収入が減ると負担が大きくなる

共働きを前提に住宅ローンを組んだ場合、育児休業や時短勤務、転職などによって家計が変わると返済が苦しくなる可能性があります。

例えば、夫婦それぞれが毎月8万円ずつ返済する計画なら、合計返済額は月16万円です。

どちらかの収入が大幅に減っても、契約上の返済義務が自動的に減るわけではありません。

デメリット3｜離婚しても住宅ローンは残る

離婚したからといって、ペアローンの返済義務が自動的に解消されるわけではありません。

住宅を売却する場合も、売却代金でローン残高を完済できるかが問題になります。

売却価格がローン残高を下回る場合、別途資金が必要になることがあります。

また、一方が住み続ける場合も、ローン契約や所有権の持分をどう整理するかが課題です。

デメリット4｜死亡時に相手の住宅ローンが残ることがある

一般的なペアローンでは、それぞれの借入れに対して団信が適用されます。

例えば夫3,000万円、妻2,000万円のペアローンで、夫が団信の保障対象となる死亡をした場合、夫の対象ローンは保険で返済されても、妻の2,000万円のローンは原則として残ります。

「夫婦のどちらかが亡くなれば住宅ローンがすべてなくなる」と思い込まないことが大切です。

デメリット5｜売却や借換えの手続きが複雑になることがある

住宅を夫婦共有名義で購入した場合、売却には共有者の意思確認などが必要になります。

借換えでも、夫婦双方の収入や審査条件を確認する必要がある場合があります。

購入時だけでなく、将来の売却・住み替えも考えておきましょう。

第5章｜ペアローンはやめたほうがいい？向いている夫婦・注意したい夫婦

ペアローンが必ずしも悪い選択肢というわけではありません。

重要なのは、現在の年収だけでなく、将来の生活設計に合っているかです。

ペアローンを検討しやすいケース

• 夫婦ともに安定した収入がある

• 今後の働き方について話し合えている

• 片方の収入が減った場合の対策がある

• 生活費や教育費を考慮した返済計画を立てている

• 住宅ローン控除や団信の仕組みを理解している

慎重に判断したいケース

• 夫婦の収入を最大限使わないと返済できない

• 近い将来、育休や退職を予定している

• 手元の預貯金がほとんど残らない

• 車のローンやカードローンなど、ほかの返済が多い

• 住宅ローンの返済について夫婦で十分に話し合えていない

ペアローンを選ぶ場合は、現在の収入だけでなく、5年後・10年後の生活を想定して判断することをおすすめします。

第6章｜5,000万円の新築戸建てをペアローンで購入すると返済はいくら？

ここでは、返済額のイメージをつかむため、仮の条件で計算します。

物件価格5,000万円、借入総額5,000万円、返済期間35年、年利1.5％、元利均等返済、ボーナス返済なしとします。

※年1.5％は説明用の仮定であり、現在の住宅ローン金利を示すものではありません。

この場合、夫婦合計の住宅ローン返済額は月約15.3万円です。

ただし、住宅購入後には固定資産税、火災保険料、修繕費、光熱費なども必要です。

また、変動金利を選択する場合は、将来の金利上昇も想定しておく必要があります。

片方の収入が減った場合は？

例えば、妻が育児休業に入り、家計収入が減少したとします。

住宅ローンの毎月返済額は、育児休業に入ったことだけで自動的に減るわけではありません。

そのため、購入前に夫婦どちらかの収入が減った場合の家計も確認しておきましょう。

借入可能額いっぱいで買うべき？

借入可能額いっぱいまで住宅を購入することは、必ずしもおすすめできません。

住宅ローンの審査では借入可能と判断されても、家庭ごとの教育費、生活費、貯蓄目標などは異なります。

無理のない返済額を先に決め、その範囲で物件を探すことが大切です。

第7章｜ペアローンと住宅ローン控除の注意点

夫婦2人とも住宅ローン控除を受けられる？

夫婦それぞれが住宅ローン控除の適用要件を満たせば、2人とも控除を受けられる可能性があります。

ただし、控除額は借入額だけで決まるわけではありません。

入居した年、住宅の性能区分、各自の借入残高、所得税・住民税の額などによって異なります。

また、夫婦のどちらかが育児休業などで所得が少なくなった場合、想定していた控除額を十分に利用できないことがあります。

住宅の持分割合はどう決める？

ペアローンでは、夫婦それぞれが住宅購入資金を負担します。

そのため、登記上の所有権持分は、原則として実際の資金負担割合と整合するように検討することが重要です。

例えば、購入資金のうち夫が3,000万円、妻が2,000万円を負担する場合、持分を夫5分の3、妻5分の2とする考え方があります。

ただし、頭金や諸費用の負担なども関係するため、単純にローン金額だけで決められない場合があります。

持分を間違えると贈与税がかかる？

実際の資金負担と登記上の持分割合が一致しない場合、夫婦間の贈与として扱われる可能性があります。

ペアローンの借入割合や頭金の負担を決める段階で、持分についても司法書士や税理士に確認しておくと安心です。

第8章｜ペアローンの団信はどうなる？

一般的なペアローンの場合

夫婦それぞれが団信に加入し、自分の借入れについて保障を受ける仕組みが基本です。

そのため、片方が死亡しても、もう片方の住宅ローンは原則として残ります。

ペアローン連生団信とは？

金融機関によっては、夫婦のどちらかが所定の保障事由に該当した場合に、2人分の住宅ローン残高を保障するタイプの商品もあります。

ただし、加入条件や保障内容、金利上乗せの有無などは商品によって異なります。

また、団信の保険金によって一方の債務が免除された場合の税務上の取り扱いについても、商品ごとの確認が必要です。

団信だけで十分？

団信は住宅ローン返済に関する保障です。

病気やけがによる収入減少、生活費、教育費など、すべての家計リスクを補償するものではありません。

住宅ローンを組む前に、現在加入している生命保険や医療保険なども確認しておきましょう。

第9章｜ペアローンで新築戸建てを購入する前のチェックポイント

不動産売買の実務では、住宅ローンの審査が通るかどうかだけでなく、購入する物件と契約条件を確認することが大切です。

1．夫婦それぞれの借入額

年収だけでなく、今後の働き方や家計負担を考えて借入割合を決めましょう。

2．住宅ローンの契約費用

ペアローンは2契約になるため、金融機関の手数料などを確認しましょう。

3．団信の保障内容

片方に万一のことがあった場合、もう片方のローンがどうなるか確認しましょう。

4．住宅ローン控除と所有権持分

住宅ローン控除の要件や登記持分、実際の資金負担割合を確認しましょう。

5．売買契約の住宅ローン特約

夫婦のどちらか一方の住宅ローン審査が通らなかった場合に、契約上どのような扱いになるのか確認することが重要です。

6．購入する新築戸建ての条件

住宅ローンが通っても、その物件を購入してよいかは別問題です。

道路条件、土地の形状、周辺環境、ハザード情報、建物の仕様、売主の保証内容なども確認しましょう。

7．購入諸費用と手元資金

頭金や住宅ローンだけでなく、登記費用、火災保険料、住宅ローン事務手数料、仲介手数料などを含めた購入総額を確認しましょう。

第10章｜仲介手数料無料ならペアローンでの購入費用を抑えられる？

ペアローンでも仲介手数料は必要？

ペアローンを利用すること自体によって、仲介手数料が増えるわけではありません。

仲介手数料は、不動産仲介会社との媒介契約や取引条件によって決まります。

例えば、仲介手数料の計算対象額が5,000万円の場合、一般的な法定上限額は税込171万6,000円です。

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仲介手数料無料のメリット

ペアローンでは、住宅ローンの契約費用が増える場合があります。

そのため、購入時の諸費用をできるだけ抑えることは、資金計画を考えるうえで重要です。

仲介手数料を抑えられれば、その分を手元資金として残したり、住宅購入に必要なほかの費用へ充てたりすることも考えられます。

ただし、仲介手数料無料でも、住宅ローン事務手数料や登記費用などは別途必要です。

経験豊富な不動産会社へ相談する意味

オヤスク.comは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験があります。

新築戸建ての購入では、住宅ローンの条件だけでなく、物件調査、重要事項説明、売買契約、引渡しまで多くの確認事項があります。

仲介手数料無料という費用面だけでなく、購入判断まで相談できることを大切にしています。

第11章｜足立区・葛飾区などでペアローンを検討している方へ

足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区・荒川区・台東区で新築戸建てを探す共働き夫婦にとって、ペアローンは購入予算を考える際の選択肢になります。

ただし、夫婦の年収を合わせて高額な物件を購入する場合でも、将来の家計や物件の資産価値、売却のしやすさを考えることが大切です。

例えば、今後の子育てを考えるなら、住宅ローン返済だけでなく、教育費や生活費、通勤時間なども含めて判断しましょう。

また、将来の住み替えに備え、道路条件や周辺環境、ハザード情報なども確認しておく必要があります。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで気になる新築戸建てを見つけたら、その物件URLをお送りください。

ペアローンの検討に必要な購入総額や、物件の注意点についてご案内します。

第12章｜ペアローンに関するよくある質問

Q1．ペアローンはやめたほうがいいですか？

必ずしもやめたほうがよいわけではありません。夫婦それぞれの収入を生かせる一方、契約費用や将来の収入減少、離婚時のリスクなどがあります。生活設計に合うかを確認することが大切です。

Q2．ペアローンと収入合算はどちらがおすすめですか？

夫婦の収入、働き方、団信、住宅ローン控除、諸費用などによって異なります。借入可能額だけでなく、返済責任と保障内容を比較して判断しましょう。

Q3．妻が育休中でもペアローンを組めますか？

金融機関によっては育児休業中でも申し込める場合があります。ただし、復職予定や収入確認書類など、審査条件は金融機関ごとに異なります。

Q4．ペアローンで夫が亡くなったら妻のローンもなくなりますか？

一般的なペアローンでは、夫の団信が適用されても妻のローンは原則として残ります。夫婦連生型の保障がある商品では取り扱いが異なる場合があります。

Q5．ペアローンで離婚したらどうなりますか？

離婚しても住宅ローンの返済義務は自動的になくなりません。売却や借換え、所有権持分の整理などを検討する必要があります。

Q6．ペアローンなら夫婦2人とも住宅ローン控除を受けられますか？

各自が住宅ローン控除の適用要件を満たせば、2人とも受けられる可能性があります。ただし、控除額は所得や借入残高、住宅の性能、入居時期などによって異なります。

Q7．ペアローンでも仲介手数料無料で新築戸建てを購入できますか？

できます。オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てについて買主様の仲介手数料無料で購入をサポートしています。対象物件かどうかは個別の確認が必要です。

第13章｜まとめ：ペアローンは借りられる金額より、返せる金額で判断する

ペアローンは、共働き夫婦が新築戸建てを購入する際の有力な選択肢です。

夫婦それぞれの収入を生かせる一方で、契約費用、団信、住宅ローン控除、将来の収入減少、離婚時のリスクなどを確認する必要があります。

特に重要なのは、住宅ローンの借入可能額だけで購入予算を決めないことです。

現在の年収だけでなく、子育て、教育費、転職、住み替えなど、将来の生活も考えた資金計画を立てましょう。

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購入総額や住宅ローンの検討ポイント、契約前の注意点を一緒に整理しましょう。

※住宅ローンの審査承認、住宅ローン控除の適用、団信の保障内容などを保証するものではありません。各金融機関・税務上の条件は最新情報をご確認ください。

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新築戸建て住宅ローン完全ガイド｜審査が不安な方へ、購入前に知っておきたい全知識

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頭金なしで新築戸建てを購入できる？住宅ローン・手付金・諸費用を徹底解説

「頭金がないけれど、新築戸建てを購入できますか？」

「貯金が少なくても住宅ローンは組める？」

「手付金も諸費用も、全部住宅ローンに入れられますか？」

結論からいうと、頭金なしでも新築戸建てを購入できる場合があります。

ただし、頭金なしで住宅ローンを組めることと、現金を一切用意せずに家を買えることは別です。

特に注意したいのが、売買契約時の手付金、住宅ローンに含められない費用、購入後の生活費です。

この記事では、頭金ゼロで新築戸建てを購入する方法、住宅ローン審査、必要な現金、毎月返済額、後悔しないための注意点を、不動産売買取引1,000件以上の経験を持つオヤスク.comが解説します。

第1章｜頭金なしでも新築戸建ては購入できる？

結論：頭金ゼロで購入できるケースはあります

住宅ローンには、物件価格の全額を借り入れる「フルローン」という利用方法があります。

例えば4,000万円の新築戸建てを購入する場合、頭金400万円を入れて3,600万円借りる方法だけでなく、頭金ゼロで4,000万円を借りる方法も検討できます。

ただし、金融機関が必ず物件価格の100％を融資してくれるわけではありません。

年収、勤務状況、他の借入、信用情報、購入物件の担保評価などによって判断されます。

また、住宅ローンの承認額と、無理なく返済できる金額は同じではありません。

頭金なしで購入する際は、借りられるかだけでなく、購入後の生活に負担がないかを確認することが重要です。

第2章｜頭金なし・フルローン・諸費用込みローンの違いとは？

この3つを混同すると、購入資金の計画が大きく狂うことがあります。

頭金なしとは？

頭金とは、物件価格の一部として自己資金から支払うお金です。

4,000万円の新築戸建てで頭金を0円にするなら、物件価格の4,000万円を住宅ローンなどで用意することになります。

フルローンとは？

一般的には、物件価格の全額を住宅ローンで借り入れることを指します。

ただし、フルローンであっても、登記費用や住宅ローン手数料などの諸費用まで含まれているとは限りません。

諸費用込みローンとは？

物件価格に加えて、金融機関が認める購入諸費用も借り入れる方法です。

例えば、物件価格4,000万円、対象となる諸費用200万円の場合、4,200万円の借入れを検討するイメージです。

ただし、すべての諸費用を含められるとは限らず、金融機関によって対象項目や審査条件が異なります。

3つの違いを比較

「頭金なしだから貯金ゼロでも大丈夫」と考えるのではなく、契約から引渡しまでのお金の流れを把握することが大切です。

第3章｜頭金なしでも手付金は必要？

結論：売買契約時に現金が必要になることがあります

頭金なしで購入する場合に、特に注意したいのが手付金です。

手付金とは、売買契約の際に買主から売主へ支払うお金で、一般的には売買代金の一部に充当されます。

例えば4,000万円の新築戸建てで、手付金100万円という条件なら、売買契約時に100万円を用意する必要があります。

その後、引渡し時に残代金3,900万円を支払う形です。

頭金なしで4,000万円の融資を受ける場合、契約時に支払った手付金相当額が、引渡し時の資金決済で手元に戻るような資金計画になることもあります。

ただし、手付金の支払いと融資実行には時間差があるため、契約時に一時的な現金が必要です。

手付金をゼロにしてもらうことはできる？

手付金の金額は契約条件によって異なり、売主との合意によって調整できる場合があります。

ただし、手付金ゼロや少額での契約をすべての売主が認めるわけではありません。

また、手付金が少ない契約では、手付解除に関する条件などにも注意が必要です。

購入希望者が勝手に金額を決められるものではないため、契約前に確認しましょう。

手付金がないときに絶対避けたいこと

手付金を準備するために、住宅ローンの審査前後にカードローンや消費者金融から借り入れることは慎重に考える必要があります。

新たな借入れによって返済負担率や信用情報が変わり、住宅ローン審査に影響する可能性があるためです。

借入れを金融機関に隠すことも避けましょう。

第4章｜頭金なしで4,000万円の家を買うと毎月いくら？

頭金の有無によって、毎月返済額は変わります。

次の例は、住宅ローン金利を年1.5％、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしと仮定した概算です。

実際の適用金利を示すものではありません。

頭金を400万円入れた場合と比べ、頭金なしでは毎月の返済額が約1.2万円増える計算です。

35年間では、利息を含めた総返済額にも差が生じます。

ただし、頭金400万円を入れると、その分だけ手元の預貯金が減ります。

住宅購入後には、固定資産税、火災保険、建物の修繕費、家電の買い替えなども必要です。

頭金を多く入れることが、必ずしも最善とは限りません。

金利が上がるとどうなる？

変動金利型の住宅ローンでは、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

頭金なしでは借入額が大きくなりやすいため、金利上昇の影響にも注意が必要です。

購入前には、現在の返済額だけでなく、金利が上がった場合の返済額も試算しておきましょう。

第5章｜頭金なしの住宅ローンは審査が厳しくなる？

頭金なしだから必ず審査に落ちるわけではありません

住宅ローン審査では、頭金の有無だけでなく、年収、返済負担率、勤続年数、他の借入、信用情報、担保評価などが確認されます。

ただし、頭金がないと借入額が大きくなり、金融機関から見た融資割合も高くなります。

そのため、頭金を入れる場合と比較して、審査条件が厳しくなることがあります。

フラット35では融資率9割超と9割以下で金利が異なる

住宅金融支援機構のフラット35では、借入額が物件価格などの9割以下か、9割を超えるかによって金利区分が分かれています。

2026年10月資金受取分のフラット35（借入期間21年以上35年以下、新機構団信付き）では、最も多い金利は次のとおりです。

• 融資率9割以下：年3.830％

• 融資率9割超：年3.940％

この条件では、融資率9割超のほうが年0.110ポイント高くなっています。

ただし、実際の金利は金融機関や適用条件によって異なり、金利引下げ制度の対象になる場合もあります。

頭金なしを検討する際は、借入額だけでなく、融資率による金利差も確認しましょう。

第6章｜頭金なしで購入するメリット・デメリット

メリット1：頭金を貯めるまで待たずに購入を検討できる

希望に合う新築戸建てが見つかったとき、頭金を貯め終わるまで待たずに購入を検討できます。

ただし、急いで契約することと、適切な物件を選ぶことは別です。

物件の状態、立地、契約条件を十分に確認する必要があります。

メリット2：手元の預貯金を残せる

頭金を入れずに購入すれば、教育費や生活予備費などを手元に残せる可能性があります。

住宅購入後の予期しない支出に備える意味でも、現金を残すことにはメリットがあります。

デメリット1：毎月返済額と総利息が増える

頭金を入れる場合より借入額が大きくなるため、同じ金利・返済期間なら毎月返済額と総利息が増えます。

デメリット2：将来売却するときに残債が問題になることがある

購入後に転勤や離婚、住み替えなどで住宅を売却する場合、売却価格より住宅ローン残高が多いと、差額を用意しなければ売却できないケースがあります。

頭金なしで購入すると、購入直後の借入残高が大きいため、この点にも注意が必要です。

デメリット3：住宅ローンの選択肢が限られることがある

金融機関によっては、融資率や諸費用の借入れに条件があります。

希望する住宅ローンを利用できない場合もあるため、購入物件を決める前に確認しましょう。

第7章｜貯金が少ない人は頭金なしで家を買っても大丈夫？

年収よりも「購入後に残るお金」が重要

住宅ローンの審査に通ることと、安心して返済を続けられることは同じではありません。

例えば毎月の住宅ローン返済額が12万円でも、それ以外に固定資産税、保険、建物修繕費などがかかります。

さらに、子どもの教育費、車の維持費、生活費も必要です。

購入前には、住宅ローン返済後の生活費まで含めた家計を確認しましょう。

こんな場合は慎重に判断したい

• 住宅購入後の預貯金がほとんど残らない

• 毎月の返済額が現在の家賃より大幅に増える

• 車のローンやカードローンの返済がある

• 近いうちに教育費や生活費の増加が見込まれる

• 住宅ローンを組むために他の借入れを隠そうとしている

• 
  

こうした状況では、購入価格を下げる、購入時期を見直す、借入額を減らすなどの選択肢も検討しましょう。

第8章｜仲介手数料無料なら頭金なしの購入負担を減らせる？

仲介手数料無料は購入諸費用の節約につながります

新築戸建てを購入する際には、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。

その一つが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

例えば4,000万円の新築戸建てを購入する場合、一般的な仲介手数料の法定上限は税込138万6,000円です。

5,000万円なら税込171万6,000円となります。

※いずれも仲介手数料の計算対象となる売買代金を基にした例です。建物消費税が含まれる取引では、計算対象額に注意が必要です。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てについて、買主様の仲介手数料無料で購入をサポートしています。

仲介手数料を抑えることで、購入諸費用の負担を減らせる可能性があります。

ただし、仲介手数料無料だから頭金なしで必ず購入できるわけではありません。

住宅ローンの審査や、その他の諸費用、手付金の準備は別に確認する必要があります。

仲介手数料無料で浮いたお金をどう考える？

仲介手数料を節約できれば、購入資金の計画に余裕を持たせやすくなります。

例えば、引越し費用、家具・家電の購入費用、生活予備費などに充てることを考えられます。

ただし、節約できる仲介手数料の金額と、必要な現金がそのまま同額減るかどうかは、資金計画によって異なります。

重要なのは、契約から引渡しまでの資金の流れを確認することです。

第9章｜1,000件以上の売買取引経験から考える「頭金なし購入」の注意点

契約時と引渡し時のお金の流れを必ず確認する

新築戸建ての購入では、売買契約時と引渡し時で支払うお金が異なります。

頭金なしで住宅ローンの事前審査が通っても、契約時の手付金を準備できなければ、希望する条件で契約できない場合があります。

そのため、契約前には、少なくとも次の点を確認することが大切です。

1. 手付金はいくら必要か

2. 手付金の支払日はいつか

3. 住宅ローンの融資実行日はいつか

4. 諸費用のうち融資対象になるものは何か

5. 現金で支払う必要がある費用はいくらか

6. 住宅ローン特約の期限と条件はどうなっているか

7. 
   

住宅ローン特約がある場合でも、契約で定められた融資申込や解除期限などの条件を守る必要があります。

住宅ローンに通ることだけをゴールにしない

オヤスク.comが大切にしているのは、住宅ローンの承認だけではありません。

過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を生かし、物件選び、資金計画、契約条件、お引渡しまでの確認を重視しています。

例えば、住宅ローン返済額を抑えられても、購入する物件に大きな修繕リスクがあれば、将来の家計に負担がかかる可能性があります。

反対に、購入費用を節約できても、通勤や生活に合わない立地を選んでしまえば、満足度の高い住まいとはいえません。

頭金なしで購入できるかどうかと同じくらい、「その家を購入して大丈夫か」という視点が必要です。

第10章｜頭金なしで新築戸建てを購入するまでの流れ

ステップ1：毎月の返済可能額を決める

最初に、家計から無理なく支払える住宅費を確認します。

金融機関が融資できる金額ではなく、購入後も安心して生活できる金額を基準にしましょう。

ステップ2：現在の借入状況を確認する

車のローン、カードローン、リボ払い、スマホの分割払いなどがある場合は、毎月返済額と残高を整理します。

ステップ3：住宅ローンの事前審査を検討する

希望する物件価格と諸費用を整理したうえで、金融機関の融資条件を確認します。

頭金なしや諸費用込みの借入れを希望する場合は、その条件も事前に伝えましょう。

ステップ4：購入する物件を確認する

物件価格だけでなく、周辺環境、道路条件、ハザード情報、建物仕様、売買契約条件なども確認します。

ステップ5：手付金と契約条件を確認する

契約時に必要な現金、住宅ローン特約、引渡し日などを確認します。

ステップ6：売買契約・本審査・引渡し

売買契約後、住宅ローンの本審査や融資契約などを進め、決済・引渡しを行います。

事前審査に通っていても、本審査の承認が保証されるわけではありません。

第11章｜足立区・葛飾区などで頭金なしの新築戸建てを探すなら

足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区・荒川区・台東区で新築戸建てを探している方にとって、物件価格と住宅ローンのバランスは重要です。

例えば同じ4,000万円台の新築戸建てでも、立地、土地面積、建物面積、道路条件、住宅性能などによって購入判断は変わります。

頭金なしで購入できるかだけでなく、購入後の生活を考えた物件選びが大切です。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。

SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeなどで気になる新築戸建てを見つけたら、物件ページのURLをお送りください。

仲介手数料無料の対象確認とあわせて、住宅ローン、購入諸費用、契約時の手付金、購入前に確認したい点をご案内します。

第12章｜頭金なしで新築戸建てを購入する際のよくある質問

Q1．貯金が0円でも新築戸建てを購入できますか？

頭金なしで住宅ローンを組める場合はありますが、貯金が0円で購入できるとは限りません。契約時の手付金や融資対象外の費用など、現金が必要になることがあります。

Q2．頭金なしだと住宅ローンの審査に落ちますか？

必ず落ちるわけではありません。ただし、借入額や融資率が高くなるため、年収や他の借入状況などによっては審査が厳しくなる可能性があります。

Q3．新築戸建ての手付金は住宅ローンに入れられますか？

最終的に住宅ローンの借入額で売買代金全額を賄える場合でも、手付金は契約時に先払いすることが一般的です。融資実行前に現金が必要になる可能性があります。

Q4．頭金なしと諸費用込みローンは同じですか？

同じではありません。頭金なしは物件価格に自己資金を入れないこと、諸費用込みローンは金融機関が認める購入諸費用も借り入れることです。

Q5．頭金なしで住宅ローンを組むと金利は高くなりますか？

商品によって異なります。例えばフラット35では、融資率9割以下と9割超で金利区分が異なります。民間銀行の住宅ローンでも、融資率によって条件が変わる場合があります。

Q6．頭金を入れるより、現金を残したほうがよいですか？

一概にはいえません。頭金を入れると借入額や利息を減らせますが、手元資金も減ります。生活予備費や教育費などを考慮し、無理のないバランスを検討しましょう。

Q7．頭金なしでも仲介手数料無料で新築戸建てを購入できますか？

住宅ローンなどの購入条件を満たし、オヤスク.comの対象物件であれば可能性があります。仲介手数料無料の対象確認と住宅ローン審査は別に行う必要があります。

第13章｜まとめ：頭金なしで購入できるかより、購入後も安心して暮らせるか

頭金なしで新築戸建てを購入することは可能です。

しかし、住宅ローンで物件価格の全額を借りられても、手付金や諸費用のために現金が必要になる場合があります。

また、頭金なしでは借入額が大きくなるため、毎月返済額や将来の金利上昇にも注意が必要です。

大切なのは、「頭金がないから購入できない」と諦めることでも、「ローンが通るなら買ってしまおう」と急ぐことでもありません。

購入資金、住宅ローン、物件の条件を正しく確認し、無理のない購入計画を立てることです。

オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引経験を生かし、仲介手数料無料の対象確認から住宅ローン、購入諸費用、契約条件までサポートしています。

足立区・葛飾区・江戸川区などで気になる新築戸建てがあれば、まずは物件URLをお送りください。

「頭金なしで購入できる可能性はあるか」「契約時にいくら現金が必要か」「その物件を購入して大丈夫か」を一緒に整理しましょう。

※住宅ローンの承認や頭金なしでの購入を保証するものではありません。融資条件や購入時の費用は金融機関・物件・契約内容によって異なります。

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