03-6662-5981 住宅ローン審査とは？新築戸建て購入前に知っておきたい審査の仕組み
「住宅ローンの審査って、何を調べられるの？」
「年収が高くないと新築戸建ては買えない？」
「車のローンが残っているけれど大丈夫？」
新築戸建ての購入を考え始めると、多くの方が気になるのが住宅ローン審査です。
住宅ローン審査とは、金融機関が申込者の返済能力や信用情報、
購入する不動産の担保価値などを確認し、お金を貸せるかどうかを判断する手続きです。
年収だけで合否が決まるわけではありません。
この記事では、住宅ローン審査の基本的な仕組みから、事前審査と本審査の違い、
審査で確認される項目、購入前の準備まで分かりやすく解説します。
第1章｜住宅ローン審査とは？何のために行うの？
住宅ローン審査の目的
住宅ローンは、一般的な買い物の分割払いと比べて、借入金額が大きく、返済期間も長くなることが多い融資です。
金融機関は、申込者が長期間にわたり返済を続けられるかを確認する必要があります。
そのため、住宅ローン審査では主に次の3点を確認します。
申込者に継続的な返済能力があるか
過去や現在の借入・返済状況に問題がないか
購入する住宅が融資の担保として適切か
ここで知っておきたいのは、住宅ローン審査に通ることと、無理なく返済できることは同じではないという点です。
金融機関が融資可能と判断した金額が、必ずしも家計にとって安心できる購入予算とは限りません。
住宅購入では「いくら借りられるか」だけでなく、「毎月いくらなら無理なく返済できるか」を考えることが大切です。
第2章｜住宅ローン審査では何を見られる？
住宅ローン審査の基準は金融機関によって異なります。
ただし、一般的に確認される項目には共通点があります。
① 年収と収入の安定性
金融機関は、申込者の年収や収入の継続性を確認します。
例えば、年収500万円の方が住宅ローンを申し込む場合でも、
希望借入額が3,000万円なのか5,000万円なのかによって、返済負担は大きく変わります。
また、給与所得者と個人事業主では、収入確認に必要な書類や審査の方法が異なることがあります。
年収の金額だけで判断されるわけではありません。
② 勤務先・雇用形態・勤続年数
勤務先や勤続年数も審査項目の一つです。
正社員だけでなく、契約社員、派遣社員、自営業者なども住宅ローンを申し込める場合があります。
ただし、金融機関や商品によって申込条件は異なります。
転職直後でも審査対象となる金融機関はありますが、収入の継続性を説明する資料などが必要になることがあります。
③ 現在の借入状況
住宅ローン以外の借入も確認されます。
例えば、次のようなものです。
自動車ローン
カードローン
クレジットカードの分割払い
リボ払い
教育ローン
その他の分割返済
これらの返済額は、住宅ローンの返済能力を判断する際に影響する場合があります。
借入があるからといって必ず審査に落ちるわけではありません。
大切なのは、借入残高だけでなく、毎月いくら返済しているかを把握することです。
④ 個人信用情報
住宅ローン審査では、金融機関が信用情報機関の情報を確認することがあります。
信用情報には、クレジットカードやローンなどの契約・支払状況が登録されています。
過去の支払遅延や現在の借入状況が審査に影響する場合があります。
一方、過去に一度支払いが遅れたからといって、すべての金融機関で必ず否決されるわけではありません。
登録内容や金融機関の判断によって結果は異なります。
不安がある方は、信用情報機関への情報開示を検討する方法もあります。
⑤ 年齢と返済期間
住宅ローンでは、借入時の年齢だけでなく、完済時の年齢も確認されます。
例えば、同じ借入金額でも、35年返済と20年返済では毎月の返済額が異なります。
返済期間を長くすれば月々の返済額を抑えやすくなりますが、その分、総返済額が増える場合があります。
年齢だけでなく、退職後の返済計画まで考えることが重要です。
⑥ 健康状態と団体信用生命保険
多くの民間金融機関の住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。
団信とは、住宅ローン契約者が死亡した場合など、所定の条件を満たしたときに保険金でローン残高が返済される仕組みです。
加入には健康状態の告知や審査が必要になる場合があります。
ただし、団信の加入条件や必要性は住宅ローン商品によって異なります。
健康状態に不安がある場合は、商品選びも含めて早めに確認しましょう。
⑦ 購入する物件の担保評価
住宅ローンでは、購入者だけでなく物件そのものも確認されます。
金融機関は、購入する土地・建物を担保として評価します。
例えば、土地の権利関係、建物の法令適合性、物件の種類などによって、取り扱いが異なることがあります。
つまり、申込者の年収や信用情報に問題がなくても、物件側の条件によって希望どおりに借りられない可能性があります。
新築戸建て購入では、住宅ローンと物件調査を切り離して考えないことが大切です。
第3章｜住宅ローンの事前審査と本審査の違い
住宅ローン審査は、一般的に「事前審査」と「本審査」の2段階で進みます。
ただし、金融機関によっては手続きが異なります。
事前審査とは？
事前審査は、住宅購入の契約前などに、希望する住宅ローンを利用できる見込みがあるかを確認する審査です。
主に年収、勤務状況、借入状況、希望借入金額、購入予定物件などを確認します。
新築戸建てを購入する際は、購入申込みや売買契約の前に事前審査の承認を得ておくと、資金計画を立てやすくなります。
本審査とは？
本審査は、金融機関が必要書類や物件資料などを詳しく確認し、正式に融資の可否を判断する審査です。
一般的には売買契約締結後に進めます。
事前審査に通過していても、本審査で必ず承認されるわけではありません。
事前審査と本審査の比較
| 項目 | 事前審査 | 本審査 |
|---|---|---|
| 目的 | 借入の見込みを確認 | 正式な融資判断 |
| 時期 | 一般に売買契約前 | 一般に売買契約後 |
| 主な確認事項 | 収入・借入・物件概要など | 詳細書類・担保評価・団信など |
| 必要書類 | 比較的少ない場合がある | 詳細な書類が必要 |
| 結果 | 仮の承認・判断 | 正式な承認・判断 |
金融機関によっては、事前審査の段階から詳細な確認を行う場合もあります。
第4章｜住宅ローン審査の流れを新築戸建て購入に沿って解説
新築戸建ての購入では、住宅ローンの手続きと売買契約のスケジュールを合わせる必要があります。
一般的な流れは次のとおりです。
STEP1：購入予算を整理する
自己資金、毎月の返済可能額、既存借入、購入諸費用を確認します。
STEP2：購入希望物件を探す
SUUMOやLIFULL HOME'S、at homeなどで希望条件に合う新築戸建てを探します。
STEP3：住宅ローンの事前審査を受ける
購入予定物件や借入希望額などをもとに審査を申し込みます。
STEP4：購入申込み・売買契約
売主との条件調整を行い、売買契約を締結します。
なお、購入申込みをしただけで物件を確保できるとは限りません。購入の条件や契約時期は売主側との調整が必要です。
STEP5：住宅ローン本審査
売買契約書などを提出し、正式な審査を受けます。
STEP6：住宅ローン契約
本審査承認後、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。
STEP7：融資実行・引渡し
融資を受けて売買代金の決済を行い、所有権移転などの手続きを進めます。
この順序や必要な手続きは、金融機関や売買契約の条件によって異なります。
第5章｜住宅ローン審査に落ちる主な理由
住宅ローン審査に通らない場合、原因は一つとは限りません。
代表的な要因を確認しましょう。
借入希望額が収入に対して大きい
年収に対して毎月の返済負担が大きい場合、審査に影響する可能性があります。
例えば、希望物件の価格を下げる、自己資金を増やす、既存借入を整理するなどで、返済計画が変わる場合があります。
他のローンの返済負担が大きい
車ローンやカードローンなどがある場合、その返済額も考慮されることがあります。
住宅ローンの審査前に、借入状況を一覧にしておくと整理しやすくなります。
信用情報に気になる記録がある
クレジットカードの延滞やローンの返済状況などが影響する場合があります。
ただし、信用情報に記録があることと、審査に落ちることは同義ではありません。
収入の安定性を確認しにくい
転職直後や自営業を始めたばかりの場合などは、金融機関によって必要書類や審査の判断が異なることがあります。
物件に融資上の制約がある
土地・建物の条件によっては、金融機関の融資対象外となったり、希望額まで借りられなかったりする場合があります。
審査に落ちた理由は、金融機関から詳細に開示されないこともあります。
そのため、結果だけで判断せず、申込内容や資金計画を整理することが大切です。
第6章｜ケース別：こんな人でも住宅ローンは組める？
ケース① 車のローンが残っている
車のローンが残っていても、住宅ローンを申し込むことはできます。
ただし、毎月の返済額が審査に影響する場合があります。
無理に車ローンを完済すると、住宅購入に必要な手元資金が不足する可能性もあります。
完済すべきかどうかは、家計全体を見て判断しましょう。
ケース② クレジットカードを複数持っている
クレジットカードを複数所有しているだけで、必ず住宅ローン審査に落ちるわけではありません。
ただし、カードローン機能やキャッシング枠、実際の利用状況などは、金融機関によって確認される場合があります。
使っていないカードも含め、契約状況を整理しておくと安心です。
ケース③ 転職したばかり
転職直後でも住宅ローンを利用できる場合があります。
金融機関によっては、雇用契約書や見込み年収の資料などを求めることがあります。
「勤続1年未満だから絶対に無理」と決めつけず、申込条件を確認することが重要です。
ケース④ 頭金がない
頭金なしで購入できる住宅ローン商品もあります。
ただし、物件価格全額を借りられることと、購入諸費用まで借りられることは別です。
また、借入額が増えるほど返済負担も大きくなります。
頭金なしでの購入を考える場合は、諸費用や引渡し後の生活資金も含めて検討しましょう。
ケース⑤ 他社で住宅ローン審査に落ちた
一つの金融機関で審査に通らなかった場合でも、別の金融機関で承認される可能性はあります。
ただし、同じ条件で申し込めば必ず結果が変わるわけではありません。
借入額、既存借入、収入資料、物件条件などを整理したうえで、次の申込みを検討することが大切です。
第7章｜住宅ローン審査前に準備しておきたいこと
住宅ローン審査を受ける前に、次の項目を確認しておきましょう。
① 現在の借入を一覧にする
住宅ローン以外の借入について、借入先、残高、毎月の返済額を確認します。
② 収入を確認できる書類を用意する
会社員であれば源泉徴収票、自営業者であれば確定申告書などが必要になる場合があります。
必要な年数や書類の種類は金融機関によって異なります。
③ 購入予算を決める
住宅ローン返済額だけでなく、固定資産税、火災保険、将来の修繕費なども考慮します。
④ 物件価格以外の諸費用を確認する
新築戸建ての購入では、物件価格以外にも費用が発生します。
例えば、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、仲介手数料などです。
ただし、費用の種類や金額は取引条件によって異なります。
⑤ 購入予定物件の資料を確認する
金融機関によっては、物件の販売図面や概要資料などが必要になります。
物件が決まっている場合は、不動産会社と相談しながら準備しましょう。
第8章｜審査に通る金額と安心して返せる金額は違う
住宅ローン審査では、金融機関が融資可能と判断した金額が示されることがあります。
しかし、その金額をすべて借りることが最適とは限りません。
例えば、借入額4,000万円、返済期間35年、金利年1.0％、元利均等返済、
ボーナス払いなしと仮定すると、毎月の返済額は約11万3,000円です。
同じ条件で金利が年2.0％なら、毎月の返済額は約13万3,000円になります。
これは金利を仮定した試算であり、実際の適用金利を示すものではありません。諸費用や税金も含んでいません。
住宅ローンは長期間の契約です。
今の収入だけでなく、子どもの教育費、車の買替え、転職、退職後の生活なども考慮しましょう。
大切なのは、住宅ローン審査に通ることではなく、購入後も無理なく暮らせることです。
第9章｜新築戸建ての購入では仲介手数料も資金計画に影響する
住宅ローン審査を考えるとき、購入諸費用を把握することも重要です。
新築戸建ての購入では、不動産会社に仲介手数料を支払う取引があります。
例えば、物件価格5,000万円で通常の上限額を適用する場合、買主側の仲介手数料は税込171万6,000円です。
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを仲介手数料無料でご購入いただけます。
仲介手数料が無料になれば、その分、購入時に必要な資金を抑えられます。
ただし、仲介手数料無料だから住宅ローン審査が有利になると断定することはできません。
住宅ローンの借入希望額や自己資金の計画にどのような影響があるかは、個別に確認する必要があります。
また、仲介手数料以外の登記費用や住宅ローン関連費用などは別途必要になる場合があります。
第10章｜不動産売買1,000件以上の経験から考える住宅ローン審査の注意点
オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験と実績を生かし、新築戸建て購入をサポートしています。
住宅ローンについて購入前に確認したいのは、単なる審査の合否だけではありません。
① 事前審査承認前に契約を急がない
住宅ローンを利用する場合、売買契約の前に資金計画を整理しておくことが重要です。
事前審査の承認がないまま契約を進めると、後から融資が受けられないなどの問題が生じる可能性があります。
② ローン特約の内容を確認する
売買契約には、住宅ローンが承認されなかった場合に一定の条件で契約を解除できる「融資利用の特約（ローン特約）」を設けることがあります。
ただし、どのような場合に解除できるか、いつまでに手続きが必要かは契約内容によって異なります。
ローン特約があれば、どのような場合でも無条件に解除できるわけではありません。
③ 物件の条件も確認する
住宅ローン審査は購入者だけの問題ではありません。
土地の権利関係や道路条件など、物件の状況によって金融機関の判断が変わる場合があります。
特に新築戸建てでは、購入前に土地・建物の資料を確認することが大切です。
④ 金利だけで金融機関を選ばない
金利は住宅ローン選びの重要な要素ですが、それだけで判断するのはおすすめできません。
融資事務手数料、保証料、団信の保障内容、繰上返済の条件なども比較する必要があります。
同じ借入金額でも、金融機関や商品によって総費用が異なる場合があります。
⑤ 住宅ローンと物件選びを一緒に考える
住宅ローン審査に通ってから物件を考えるのではなく、購入予算と物件条件を並行して整理することが大切です。
特に足立区・葛飾区・江戸川区などの新築戸建てを検討する際は、価格だけでなく、土地の条件、周辺環境、購入諸費用も確認したいところです。
第11章｜住宅ローン審査についてよくある質問
Q1. 住宅ローン審査は誰でも受けられますか？
金融機関や住宅ローン商品の申込条件を満たしていれば申し込めます。
年齢、収入、雇用形態、物件の条件などが定められている場合があります。
Q2. 住宅ローン審査は年収だけで決まりますか？
いいえ。年収以外にも、勤務状況、既存借入、信用情報、返済期間、物件の担保価値などが確認されます。
Q3. 住宅ローン審査には何日かかりますか？
金融機関によって異なりますが、事前審査は数営業日、本審査は1〜2週間程度が一つの目安です。
追加書類が必要な場合などは、さらに時間がかかることがあります。
Q4. 事前審査に通れば本審査も必ず通りますか？
いいえ。事前審査で承認されても、本審査で否決されたり、融資条件が変更されたりする可能性があります。
Q5. 車のローンがあっても住宅ローン審査に通りますか？
通る可能性はあります。
ただし、車ローンの毎月の返済額などが審査に影響する場合があります。
Q6. 住宅ローン審査に落ちたら家を買えませんか？
必ずしもそうではありません。
借入希望額の見直しや、別の金融機関への相談などを検討できる場合があります。ただし、再申込みによる承認は保証されません。
Q7. 住宅ローンの事前審査は物件が決まる前でもできますか？
金融機関によっては、物件が確定する前に相談や借入可能額の目安を確認できるサービスがあります。
ただし、正式な事前審査では購入予定物件の情報が必要になる場合があります。
第12章｜まとめ：住宅ローン審査は購入準備の第一歩
住宅ローン審査とは、金融機関が申込者の返済能力や信用情報、購入する不動産などを確認する手続きです。
住宅ローン審査に不安がある場合は、次の順序で整理すると分かりやすくなります。
年収と現在の借入状況を確認する
毎月無理なく返済できる金額を考える
購入希望物件と諸費用を確認する
金融機関の申込条件を確認する
必要に応じて事前審査を受ける
住宅ローン審査は、新築戸建て購入のための重要な手続きですが、審査に通ることだけを目的にしないことが大切です。
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