新築戸建ては仲介手数料無料＋値引きできる？両方できる仕組みを解説

新築戸建て・建売住宅では、「仲介手数料無料」と「物件価格の値引き交渉」を両立できるケースがあります。

なぜなら、仲介手数料と物件価格はまったく別のものだからです。

ただし、すべての新築戸建てが仲介手数料無料になるわけでも、すべての物件で値引きできるわけでもありません。

大切なのは、「この物件では両方可能なのか」を購入前に確認することです。

この記事では、不動産売買の実務目線から「仲介手数料無料＋値引き」の仕組みと注意点を解説します。

第1章　仲介手数料無料なのに、さらに値引き交渉できる？

結論からいうと、できます。

正確には、

「仲介手数料無料で購入でき、さらに売主へ物件価格の交渉もできる物件があります」

ということです。

ここで最初に理解しておきたいのが、

仲介手数料と物件価格は別

ということです。

仲介手数料
→ 不動産仲介会社に対する報酬

物件価格
→ 土地・建物を購入するため売主へ支払う売買代金

です。

したがって、

「仲介手数料が無料だから、物件価格は交渉できない」

という仕組みではありません。

実際に、新築戸建てを仲介手数料無料で取り扱いながら、

価格交渉もサービスとして行っている不動産会社は複数あります。

オヤスク.comでも、仲介手数料無料の対象となる新築戸建てについて、

物件の販売状況などを確認したうえで価格交渉の可能性を検討します。

第2章　そもそも仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社が売買の仲介を行った際に受け取る報酬です。

国土交通省は、宅地建物取引業者が売買などの媒介で受け取ることのできる報酬について上限額を定めています。

重要なのは、

「上限が決まっている」

ということであって、

「必ず買主からその金額を受け取らなければならない」

という意味ではありません。

新築分譲住宅では、取引形態によって売主側から仲介会社へ報酬が支払われる物件があります。

そのような取引では、買主から仲介手数料を受け取らなくても仲介業務を行える場合があります。

これが、新築戸建てを「仲介手数料無料」で購入できる仕組みの一つです。

ただし物件や取引形態によって異なるため、すべての新築戸建てが無料になるわけではありません。

第3章　値引きはどこから安くなる？

こちらは仲介手数料とは別です。

値引き交渉は、

4,500万円
↓
4,400万円

というように、売主と買主との間で売買価格について条件を調整するものです。

したがって、

仲介手数料無料
＝仲介会社へ支払う費用を抑える

価格交渉
＝売主へ支払う物件価格を抑える

という違いがあります。

この2つを混同しないことが非常に重要です。

第4章　「無料＋値引き」が可能になる仕組み

イメージすると分かりやすくなります。

通常の購入

物件価格
＋
仲介手数料
＋
その他購入諸費用

仲介手数料無料の場合

物件価格
＋
その他購入諸費用

仲介手数料無料＋値引きが成立した場合

交渉後の物件価格
＋
その他購入諸費用

つまり、

「仲介手数料を抑えること」

と

「物件価格を交渉すること」

という2方向から購入負担を考えられます。

ただし、値引き額について「○万円下がる」「○％下がる」と一律に決めることはできません。

第5章　仲介手数料無料だと値引き交渉をしてもらえない？

必ずしもそうではありません。

実際、新築戸建てを仲介手数料無料で取り扱っている複数の不動産会社が、

価格交渉もサービスとして案内しています。

重要なのは、

「仲介手数料を払った会社の方が値引きしてくれる」

「無料の会社は交渉してくれない」

と単純に考えないことです。

価格を決定するのは最終的には売主です。

仲介会社の役割は、買主の購入条件を整理して売主側へ伝え、条件調整を行うことです。

そのためオヤスク.comでは、

「とにかく○万円値引きしてください」

ではなく、

・現在の販売価格
・販売開始時期
・完成時期
・過去の価格変更
・他の購入検討状況
・購入希望条件
・住宅ローンの準備状況

などを確認しながら、価格交渉を考えます。

第6章　どんな新築戸建てなら値引きを相談しやすい？

物件ごとに異なりますが、価格交渉を考える際には販売状況を確認します。

たとえば、

・販売開始から一定期間が経過している
・建物が完成している
・過去に価格変更されている
・同じ分譲地で複数棟が販売されている
・売主が販売条件を見直している

などです。

ただし、

「完成している＝値引きできる」

「売れ残っている＝○万円下がる」

という意味ではありません。

逆に、

・販売開始直後
・人気の区画
・すでに購入希望者がいる
・値下げされた直後

などでは、価格交渉を優先しすぎることで購入機会を逃すこともあります。

第7章　100万円、200万円の値引きもできる？

物件によります。

「新築戸建てなら100万円」

「完成から○か月なら200万円」

といった共通ルールはありません。

たとえば同じ4,500万円の新築戸建てでも、

A物件
販売開始直後・他にも購入検討者あり

B物件
販売期間が長く、売主が条件調整を検討

では交渉環境がまったく違います。

大切なのは、値引き希望額を先に決めることではありません。

その物件の状況を確認して、

「いくらなら購入したいのか」

という買主側の条件を整理することです。

第8章　仲介手数料無料＋値引きで、いくら得する？

ここは金額だけで考えない方が安全です。

購入時には、

・物件価格
・仲介手数料
・登記費用
・住宅ローン関連費用
・火災保険
・固定資産税等の精算
・その他必要費用

などがあります。

したがって、

「100万円値引きできた」

だけで判断するのではなく、

最終的にいくら必要なのか

を見る必要があります。

オヤスク.comが「仲介手数料無料」だけを購入判断の基準にしてほしくない理由もここにあります。

住宅購入は、

「いくら安くなったか」

だけではなく、

「いくらで安全に購入できるのか」

まで確認することが重要です。

第9章　仲介手数料無料の会社を比較するときの注意点

「仲介手数料0円」という表示だけで比較しないことをおすすめします。

確認したいのは、

・本当に買主側の仲介手数料が無料なのか
・別名目の費用がないか
・価格交渉にも対応しているか
・住宅ローン相談ができるか
・購入諸費用を事前に説明してくれるか
・物件そのものの注意点も説明してくれるか
・契約から引渡しまで対応してくれるか

です。

仲介手数料が無料でも、住宅購入そのものの判断を十分にサポートしてもらえなければ、価格だけでは比較できません。

第10章　仲介手数料無料と価格交渉、どちらを先に確認する？

まず仲介手数料無料の対象物件かを確認し、

そのうえで販売状況を見ながら価格交渉を検討するのが分かりやすいでしょう。

順番としては、

①気になる物件を見つける

↓

②仲介手数料無料の対象か確認

↓

③販売状況・価格変更等を確認

↓

④住宅ローン・資金計画を確認

↓

⑤希望購入条件を決める

↓

⑥価格交渉

↓

⑦購入総額を確認

↓

⑧契約するか最終判断

という流れです。

最初から、

「いくら値引きできますか？」

だけで判断しないことがポイントです。

第11章　SUUMOで見つけた物件でも仲介手数料無料になる？

対象になる物件があります。

SUUMO・HOME'S・at homeなどの不動産ポータルサイトは、物件を探すための媒体です。

そこに掲載されている会社で必ず購入しなければならない、という意味ではありません。

実際、仲介手数料無料を提供する他社でも、

ポータルサイトで見つけた物件情報やURLを送って、

無料対象か確認する方式が使われています。

ただし、

すでに他社を通じて具体的な商談・申込み等を進めている場合などは状況が異なります。

だからこそ、できれば物件を見つけた早い段階で確認してください。

第12章　城東エリアの新築戸建てでも相談できる？

オヤスク.comでは、

足立区
葛飾区
江戸川区
江東区
墨田区
荒川区
台東区

など東京城東エリアを中心に、新築戸建て購入をサポートしています。

ただし重要なのは、地域名ではなく物件そのものです。

同じ足立区の新築戸建てでも、

売主
販売開始時期
完成時期
価格変更履歴
販売状況
取引条件

は物件ごとに違います。

そのため、

「足立区なら○万円値引きできます」

とは言えません。

物件単位で確認します。

第13章　実務経験から考える「本当に安く買う」とは？

不動産売買の現場で考えると、

「仲介手数料無料＋最大値引き」

だけを目標にすることには注意が必要です。

本当に欲しい新築戸建てなら、

値引きにこだわりすぎたことで他の購入希望者に先を越される可能性もあります。

一方、販売状況によっては、条件を整理して価格交渉する意味がある物件もあります。

だから購入者ごとに考えるべきなのは、

「最大でいくら安くなる？」

だけではありません。

「この物件なら、どの条件で買うのが自分にとって一番いい？」

です。

オヤスク.comでは、

仲介手数料
＋
物件価格
＋
住宅ローン
＋
購入諸費用
＋
物件の注意点

を分けずに考えます。

「安く買う」と「安心して買う」を両立させるためです。

第14章　気になる新築戸建てがあるならURLを送ってください

ここまで読んで、

「じゃあ、自分が見ている物件は仲介手数料無料になる？」

「さらに値引きも相談できる？」

と思った方へ。

物件名を入力し直す必要はありません。

SUUMO・HOME'S・at homeなどで気になる新築戸建てを見つけたら、

その物件ページのURLをオヤスク.comへお送りください。

確認するポイントは、

・仲介手数料無料の対象になるか
・価格交渉を検討できそうか
・購入前に確認したいポイント
・住宅ローン
・購入諸費用
・購入判断で注意したいこと

などです。

まだ、

「絶対この家を買う」

と決めていなくても構いません。

「この物件、ちょっと気になる」

という段階で確認しておく方が、選択肢を整理しやすくなります。

第15章　まとめ｜仲介手数料無料と値引き交渉は別。だから両方できるケースがある

新築戸建てでは、

仲介手数料無料
＋
物件価格の値引き交渉

を両立できるケースがあります。

理由はシンプルです。

仲介手数料
＝仲介会社への報酬

値引き
＝売主との売買価格の調整

だからです。

ただし、

「仲介手数料無料だから必ず値引きできる」

という意味ではありません。

逆に、

「無料だから価格交渉できない」

ということでもありません。

大切なのは、その物件について、

仲介手数料無料の対象か
↓
価格交渉を検討できる状況か
↓
住宅ローンは問題ないか
↓
諸費用はいくらか
↓
購入して大丈夫か

まで確認すること。

オヤスク.comが目指しているのは、単に「仲介手数料0円」の不動産会社ではありません。

新築戸建てをできるだけ賢く、そして納得して購入するための購入サポートです。