03-6662-5981 住宅ローンの事前審査とは？新築戸建て購入前に知っておきたい流れと注意点
住宅ローンの事前審査とは、金融機関が正式な融資審査の前に、
申込者の収入や借入状況などを確認し、住宅ローンを利用できる見込みがあるか判断する手続きです。
新築戸建てを購入する場合は、売買契約を結ぶ前に事前審査を受けておくことが一般的です。
ただし、事前審査に通過しても、必ず住宅ローンを借りられるわけではありません。
この記事では、事前審査を受けるタイミング、必要書類、審査期間、審査に落ちる原因、購入前に注意したいポイントを解説します。
第1章｜住宅ローンの事前審査とは？
事前審査は住宅ローンを借りられる見込みを確認する手続き
住宅ローンの事前審査は「仮審査」と呼ばれることもあります。
金融機関が申込者の情報を確認し、希望する住宅ローンを利用できる見込みがあるか判断します。
主に確認されるのは、次のような内容です。
年収や勤務先
雇用形態と勤続年数
現在の借入状況
クレジットカードやローンの信用情報
希望借入金額と返済期間
購入予定物件の概要
金融機関によって審査方法や確認項目は異なります。
事前審査で承認を得ると、購入希望者は資金計画を具体化しやすくなります。
一方、事前審査は正式な融資承認ではないため、その後の本審査で結果が変わる可能性があります。
第2章｜住宅ローンの事前審査はいつ受けるべき？
結論：新築戸建てでは売買契約前がおすすめ
新築戸建てを購入する場合、住宅ローンの事前審査は売買契約を締結する前に受けておくことをおすすめします。
なぜなら、住宅ローンを利用できる見込みが分からないまま契約を進めると、後から資金調達に問題が生じる可能性があるからです。
特に、住宅ローンを利用して購入する場合、売主側が事前審査の承認を購入申込みや契約の条件とすることもあります。
物件を探す前に事前審査を受けてもいい？
物件が決まる前でも、金融機関によっては借入可能額の目安を確認するサービスや事前相談を利用できます。
ただし、正式な事前審査では購入予定物件の資料が必要になる場合があります。
「まだ物件が決まっていないけれど、いくらくらいの家を探せるのか知りたい」
という方は、まず住宅ローンの事前相談から始める方法もあります。
気に入った物件を見つけてからでは遅い？
必ずしも遅いわけではありません。
ただし、人気のある新築戸建てでは、検討している間に別の購入希望者が現れる可能性があります。
事前審査に必要な書類を準備しておくことで、購入したい物件が見つかった際に手続きを進めやすくなります。
なお、購入申込みをしただけで物件が確保されるわけではありません。売主側の条件や契約状況によって判断されます。
第3章｜住宅ローン事前審査の流れ
住宅ローン事前審査の一般的な流れを確認しましょう。
STEP1：購入予算と借入希望額を決める
まずは、購入する住宅の予算を考えます。
ここで重要なのは、物件価格だけでなく、購入諸費用や引越し費用なども含めて検討することです。
例えば、4,500万円の新築戸建てを購入する場合、物件価格のほかに登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料などが発生する場合があります。
仲介取引であれば仲介手数料が必要になることもあります。
自己資金と借入希望額を整理しておきましょう。
STEP2：金融機関を選ぶ
住宅ローンを扱う金融機関には、都市銀行、地方銀行、信用金庫、ネット銀行などがあります。
また、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する【フラット35】も選択肢の一つです。
金融機関によって、申込条件、金利、手数料、団体信用生命保険の保障内容などが異なります。
金利だけでなく、総費用や返済条件も確認しましょう。
STEP3：必要書類を準備する
申込者の収入や勤務状況、本人確認、購入予定物件などを確認するための書類を用意します。
必要書類は金融機関によって異なるため、申込み前に確認してください。
STEP4：事前審査を申し込む
金融機関の窓口やインターネットなどから申し込みます。
金融機関によっては、不動産会社を通じて申込みを進めることもできます。
申込内容に誤りがないよう、年収や既存借入などは正確に申告しましょう。
STEP5：審査結果を確認する
金融機関が申込内容を確認し、審査結果を通知します。
承認された場合でも、希望借入額より少ない金額となったり、条件付きの回答となったりすることがあります。
STEP6：購入申込み・売買契約へ進む
事前審査の結果を踏まえ、購入申込みや売買契約を検討します。
売買契約の締結後は、一般的に住宅ローンの本審査へ進みます。
第4章｜住宅ローン事前審査の必要書類
事前審査で必要となる書類は、金融機関や申込者の職業などによって異なります。
代表的な書類は次のとおりです。
| 書類 | 主な目的 |
|---|---|
| 運転免許証などの本人確認書類 | 本人確認 |
| 源泉徴収票 | 給与所得の確認 |
| 確定申告書 | 自営業者などの所得確認 |
| 健康保険の資格情報等 | 勤務・加入状況などの確認 |
| 既存借入の返済予定表 | 他のローンの確認 |
| 物件の販売図面 | 購入予定物件の確認 |
このほか、金融機関によっては追加資料を求められることがあります。
会社員の場合
源泉徴収票などで収入を確認するのが一般的です。
転職直後などの場合は、雇用契約書や給与明細などの提出を求められることもあります。
自営業・個人事業主の場合
確定申告書などで所得状況を確認する場合があります。
複数年分の資料が必要となることもあるため、早めに準備しておくとよいでしょう。
ペアローンや収入合算の場合
夫婦などで住宅ローンを利用する場合、双方の収入資料や本人確認書類などが必要になる場合があります。
申込方法によって必要書類や審査条件が異なります。
第5章｜事前審査は何日かかる？
住宅ローンの事前審査にかかる期間は、金融機関や申込内容によって異なります。
一般的には、数営業日程度が目安です。
三菱UFJ銀行の解説では、事前審査の期間として1〜3営業日程度が紹介されています。
ただし、追加資料が必要な場合や申込内容の確認に時間がかかる場合は、さらに日数を要することがあります。
土日を挟むとどうなる？
金融機関の営業日や審査体制によって異なります。
土日にインターネットで申込みができても、審査結果が出るまでの日数は別です。
急いでいる場合は？
購入希望物件が決まっている場合は、不動産会社と金融機関に希望するスケジュールを伝えましょう。
ただし、審査結果が出る日を確約できるとは限りません。
売買契約や引渡しの予定には、余裕を持たせることが大切です。
第6章｜事前審査では何を見られる？
① 年収と返済負担率
住宅ローン審査では、年収に対して年間の返済額がどの程度になるかが確認されます。
これを返済負担率といいます。
住宅ローンだけでなく、車ローンやカードローンなどの返済額も考慮される場合があります。
例えば、住宅ローンの返済額が年間144万円、車ローンの返済額が年間36万円、年収が600万円の場合、単純計算の返済負担率は30％です。
（144万円＋36万円）÷600万円×100＝30％
ただし、金融機関の審査では、実際の適用金利とは異なる審査用金利を用いる場合もあります。
この計算結果だけで審査の可否が決まるわけではありません。
② 勤務先・勤続年数
勤務先、雇用形態、勤続年数なども確認されます。
転職直後でも申し込める商品はありますが、収入の継続性について追加資料が必要になる場合があります。
③ 信用情報
金融機関は、必要に応じて信用情報機関の情報を確認します。
クレジットカードやローンの支払状況、契約内容などが審査に影響することがあります。
④ 現在の借入
車ローン、カードローン、リボ払いなどがある場合は、借入残高や毎月の返済額を確認されることがあります。
⑤ 購入予定物件
事前審査の段階でも、物件価格や所在地、種類などの情報が必要になる場合があります。
本審査では物件の担保価値などをより詳しく確認するのが一般的です。
第7章｜こんな場合でも事前審査は受けられる？
ケース① 車のローンが残っている
車ローンが残っていても、住宅ローンの事前審査を申し込むことはできます。
ただし、毎月の返済額が審査に影響する場合があります。
車ローンを完済すれば必ず住宅ローンが通るというわけではありません。
ケース② 頭金がない
頭金なしで購入できる住宅ローン商品もあります。
ただし、借入希望額が大きくなるため、返済負担や融資条件を慎重に確認する必要があります。
また、住宅購入には物件価格以外の諸費用も必要です。
ケース③ 転職したばかり
転職直後でも審査対象となる金融機関があります。
ただし、勤続年数や収入確認の条件は金融機関ごとに異なります。
ケース④ 自営業・個人事業主
自営業者でも住宅ローンを利用できる場合があります。
ただし、確定申告書などをもとに所得を確認するため、売上高と審査上の所得を混同しないことが重要です。
ケース⑤ 過去に審査に落ちた
他の金融機関で審査に落ちた経験があっても、別の金融機関で承認される可能性はあります。
ただし、原因が分からないまま申込みを繰り返すのはおすすめできません。
まずは借入状況や信用情報、希望借入額などを整理しましょう。
第8章｜事前審査に落ちる主な理由と対策
住宅ローンの事前審査に通らない理由は、必ずしも一つではありません。
借入希望額が大きすぎる
収入に対して返済負担が大きい場合は、借入希望額の見直しが必要になることがあります。
購入物件の価格や自己資金の計画を整理しましょう。
他の借入が多い
車ローンやカードローンなどが審査に影響する場合があります。
既存借入の返済予定を確認し、無理のない返済計画を考えます。
信用情報に問題がある
過去の延滞などが影響する可能性があります。
不安がある場合は、信用情報機関への開示請求を検討する方法があります。
申告内容に誤りがある
年収や勤務先、借入状況などの申告内容に誤りがあると、確認に時間がかかったり、審査結果に影響したりする可能性があります。
正確な情報を提出することが大切です。
物件の条件が合わない
金融機関によっては、物件の種類や権利関係などが融資条件に影響する場合があります。
購入者だけでなく、物件側の条件も確認する必要があります。
なお、審査に通らなかった具体的な理由は、金融機関から詳細に開示されないことがあります。
第9章｜事前審査と本審査の違い
| 比較項目 | 事前審査 | 本審査 |
|---|---|---|
| 目的 | 借入可能性の確認 | 正式な融資判断 |
| タイミング | 一般に売買契約前 | 一般に売買契約後 |
| 審査内容 | 収入・借入などの概要 | 詳細書類・担保評価など |
| 期間の目安 | 数営業日程度 | 1〜2週間程度 |
| 承認の意味 | 借入の見込み | 正式な融資承認 |
金融機関や商品によって手続きは異なります。
事前審査に通れば本審査も通る？
必ずしも通るわけではありません。
例えば、事前審査後に新たな借入をしたり、勤務状況が変わったり、申込内容と提出書類に相違があったりすると、審査結果に影響する可能性があります。
また、物件の担保評価や団体信用生命保険の審査なども関係します。
事前審査の承認後も、融資実行までは慎重に行動しましょう。
第10章｜新築戸建て購入で事前審査より注意したいこと
ここからは、不動産売買の実務に関わる重要なポイントです。
① 事前審査の承認は物件の確保ではない
住宅ローンの事前審査に通っても、その物件を必ず購入できるわけではありません。
売主が購入申込みを受け付ける条件や、売買契約の成立時期は別の問題です。
特に新築建売住宅では、同じ物件に複数の購入希望者が現れることもあります。
② 購入申込みと売買契約は違う
購入申込みは、購入希望の意思や条件を売主側へ伝える手続きです。
一般的な購入申込書を提出しただけで、売買契約が成立するわけではありません。
物件を確実に確保できると誤解しないことが大切です。
③ ローン特約の内容を確認する
住宅ローンを利用する売買契約では、融資が承認されなかった場合に一定の条件で契約を解除できる「ローン特約」を設けることがあります。
ただし、ローン特約があればどのような場合でも解除できるわけではありません。
対象金融機関、借入予定額、解除期限、手続きなど、契約書の内容を確認する必要があります。
④ 事前審査後の新たな借入に注意
事前審査の承認後に車をローンで購入したり、カードローンを利用したりすると、返済負担が変わる可能性があります。
本審査や融資実行に影響する場合があるため、金融機関への確認なしに借入状況を大きく変えることは避けましょう。
⑤ 借りられる金額だけで購入判断しない
住宅ローン審査に通る金額と、無理なく返済できる金額は必ずしも同じではありません。
固定資産税、火災保険、将来の修繕費、教育費なども考慮する必要があります。
オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を生かし、住宅ローンだけでなく購入諸費用や契約条件も含めて確認することを大切にしています。
第11章｜仲介手数料無料は住宅ローンの資金計画にも関係する
新築戸建て購入では、物件価格だけでなく、購入時の諸費用も考える必要があります。
例えば、5,000万円の新築戸建てを一般的な仲介取引で購入する場合、仲介手数料の上限額は税込171万6,000円です。
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを仲介手数料無料で購入できます。
その分、購入時の自己資金負担を抑えられる可能性があります。
ただし、仲介手数料が無料になれば住宅ローン審査に必ず通りやすくなるというものではありません。
金融機関がどの費用を融資対象とするか、借入額や自己資金がどう変わるかによって判断は異なります。
仲介手数料だけでなく、住宅ローン関連費用や登記費用なども含めた資金計画が重要です。
第12章｜住宅ローン事前審査のよくある質問
Q1. 事前審査だけ受けて、家を買わなくても大丈夫？
一般的に、事前審査の承認を得たからといって、必ず住宅を購入しなければならないわけではありません。
ただし、申込条件や手続きは金融機関に確認してください。
Q2. 事前審査は無料ですか？
無料で受けられる金融機関が多いですが、費用の有無は申込先によって異なります。
本審査や融資契約に伴う手数料とは区別して確認しましょう。
Q3. 事前審査は複数の銀行に申し込めますか？
複数の金融機関へ申し込むことは可能です。
ただし、申込情報が信用情報機関に一定期間登録される場合があります。短期間に多数申し込む場合は、申込先や条件を整理しておくとよいでしょう。
Q4. 事前審査に落ちたら、すぐ別の銀行に申し込めますか？
別の金融機関への申込みは可能ですが、同じ条件で申し込んでも承認されるとは限りません。
まずは収入、借入状況、信用情報、物件条件などを整理しましょう。
Q5. 物件が決まっていなくても事前審査はできますか？
金融機関によっては、物件未定の段階で借入可能額の目安を確認できる場合があります。
一方、正式な事前審査には購入予定物件の情報が必要になることもあります。
Q6. 事前審査の承認には有効期限がありますか？
金融機関によって有効期限や再審査の条件が定められている場合があります。
購入時期が延びた場合や物件が変更になった場合は、再確認が必要です。
Q7. 事前審査に通った後、クレジットカードを使っても大丈夫？
通常のカード利用がすべて問題になるわけではありません。
ただし、分割払いやリボ払い、キャッシングなどで借入状況が変わると、本審査に影響する可能性があります。
不安な場合は金融機関へ確認しましょう。
第13章｜まとめ：事前審査は新築戸建て購入を進めるための大切な準備
住宅ローンの事前審査は、希望する住宅ローンを利用できる見込みがあるか確認するための手続きです。
新築戸建て購入では、売買契約前に事前審査を受けておくことで、資金計画を具体化しやすくなります。
ただし、事前審査の承認は正式な融資承認ではありません。
また、審査に通ることだけでなく、購入後も無理なく返済できることが重要です。
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