03-6662-5981 住宅ローンの本審査とは？事前審査との違いと新築戸建て購入で失敗しないための注意点
住宅ローンの本審査とは、金融機関が収入や信用情報、購入する不動産の担保価値などを詳しく確認し、正式に融資できるかを判断する審査です。
一般的に、新築戸建ての売買契約後に本審査へ進みます。
ただし、事前審査に通過していても、本審査で必ず承認されるわけではありません。
この記事では、本審査の必要書類、審査期間、落ちる理由、売買契約後に注意したいローン特約、手付金の扱いなどを解説します。
足立区・葛飾区・江戸川区などで新築戸建ての購入を検討している方に向けて、仲介手数料無料の購入サポートについても紹介します。
第1章｜住宅ローンの本審査とは？
本審査は正式に住宅ローンを借りられるか判断する手続き
住宅ローンの本審査は、事前審査より詳しい資料をもとに融資の可否を判断する手続きです。
金融機関は、申込者の返済能力だけでなく、購入予定物件や団体信用生命保険への加入条件なども確認します。
本審査で確認される主な内容は次のとおりです。
年収・勤務先・勤続年数などの収入状況
車ローンやカードローンなどの既存借入
信用情報
購入する土地・建物の担保価値
申込内容と提出書類の一致
団体信用生命保険の加入可否（商品による）
審査基準は金融機関ごとに異なり、すべての判断基準が公開されているわけではありません。
本審査はいつ受ける？
新築戸建ての購入では、一般的に次の順番で進みます。
物件探し・購入予算の確認
住宅ローンの事前審査
購入申込み・売買契約
住宅ローンの本審査
正式な融資承認
住宅ローン契約
融資実行・残代金決済・引渡し
ただし、金融機関や取引条件によって順番や手続きが異なる場合があります。
特に重要なのは、売買契約で定められた融資承認期限やローン特約の解除期限を確認することです。
第2章｜事前審査に通ったら本審査も通る？
結論：事前審査に通っても本審査の承認は保証されません
事前審査は、申込内容などから住宅ローンを利用できる見込みを確認する手続きです。
一方、本審査では提出書類をもとに、申込者の状況や購入物件をより詳しく確認します。
例えば、事前審査後に新しい借入をした場合や、申告内容と実際の資料が異なる場合は、審査結果に影響する可能性があります。
事前審査と本審査の違い
| 項目 | 事前審査 | 本審査 |
|---|---|---|
| 主な目的 | 借入可能性の確認 | 正式な融資判断 |
| 一般的な時期 | 売買契約前 | 売買契約後 |
| 確認内容 | 収入・借入などの概要 | 収入資料・信用情報・担保評価など |
| 期間の目安 | 1〜3営業日程度 | 1〜2週間程度 |
| 承認の意味 | 借入の見込み | 正式な融資承認 |
期間は金融機関や申込状況によって異なります。
また、金融機関によっては審査手続きが一体化している商品もあります。
第3章｜住宅ローンの本審査には何日かかる？
本審査の期間は1〜2週間程度が一つの目安
三菱UFJ銀行の2026年9月更新の解説では、本審査の期間は必要書類提出後1〜2週間程度とされています。
ただし、これはすべての金融機関に当てはまる期限ではありません。
次のような場合は、時間がかかる可能性があります。
必要書類が不足している
申込内容の確認が必要
転職直後や自営業などで追加の収入資料が必要
物件の担保評価に時間がかかる
団体信用生命保険の確認が必要
金融機関の審査が混み合っている
本審査が長引いたら落ちる可能性が高い？
審査期間が長いという理由だけで、否決されるとは判断できません。
追加資料の確認や審査の混雑など、さまざまな理由が考えられます。
ただし、売買契約の期限に影響する場合があるため、不動産会社と金融機関に進捗を確認しましょう。
第4章｜住宅ローン本審査の必要書類
本審査では、事前審査より詳細な書類を求められることがあります。
代表的な書類は次のとおりです。
| 書類 | 確認する内容 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 申込者の本人確認 |
| 住民票 | 氏名・住所・世帯情報など |
| 源泉徴収票 | 給与収入 |
| 課税証明書など | 所得・課税状況 |
| 確定申告書 | 自営業者などの所得 |
| 売買契約書 | 購入条件・売買価格 |
| 重要事項説明書 | 不動産の権利・法令上の制限など |
| 登記事項証明書など | 土地・建物の権利関係 |
| 既存借入の返済予定表 | 他のローンの返済状況 |
金融機関によっては、健康状態に関する告知や団体信用生命保険の手続きが必要です。
必要書類は金融機関や住宅ローン商品、申込者の状況によって異なります。
会社員の場合
源泉徴収票や課税証明書などで収入を確認するのが一般的です。
転職直後の場合は、給与明細や雇用契約書などが必要になることもあります。
自営業者の場合
確定申告書や納税関係の資料などを求められることがあります。
複数年分の所得状況を確認される場合もあるため、早めの準備が重要です。
ペアローンの場合
夫婦それぞれが住宅ローンを契約するため、原則として双方に審査が必要です。
必要書類や団体信用生命保険の扱いも確認しましょう。
第5章｜事前審査に通ったのに本審査で落ちる理由
① 事前審査と本審査で申告内容が違う
年収、勤務状況、借入残高などについて、申込内容と提出書類に相違があると審査に影響する可能性があります。
単純な記載ミスであっても、速やかな確認と訂正が必要です。
② 新しいローンを組んだ
事前審査の承認後に車ローンやカードローンを新たに利用すると、返済負担が変わります。
住宅ローンの借入可能額や審査結果に影響する場合があります。
③ 転職・退職などで勤務状況が変わった
事前審査後に勤務先や収入が変わると、再審査や追加資料が必要になることがあります。
転職予定がある場合は、事前に金融機関へ確認しましょう。
④ 信用情報に関する問題
ローンやクレジットカードの支払状況などが審査に影響する可能性があります。
事前審査の段階で十分に確認されていなかった情報が、本審査で確認される場合もあります。
⑤ 団体信用生命保険に加入できない
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン利用者が死亡または所定の高度障害状態などになった場合に、保険金で住宅ローン残高の返済を行う仕組みです。
一般的な民間住宅ローンでは団信への加入が条件となる商品が多くあります。
健康状態などによって加入できない場合は、住宅ローンの利用に影響する可能性があります。
ただし、団信の条件が異なる商品や、団信加入が任意の商品もあります。
⑥ 購入物件の担保評価に問題がある
住宅ローンでは、購入する土地・建物が担保となるのが一般的です。
そのため、物件の権利関係や建築上の条件、金融機関の担保評価などによって、希望額の融資が難しくなる場合があります。
新築戸建てでも、物件側の条件を確認することが重要です。
第6章｜本審査中にやってはいけないことは？
新しい借入や大きな条件変更は、金融機関への確認が必要です
本審査中は、申込時の条件が変わらないよう注意することが大切です。
特に、次のような行動には注意してください。
車や高額商品を新たにローンで購入する
カードローンやキャッシングを利用する
クレジットカードの支払いを延滞する
金融機関に伝えず転職・退職する
収入や借入状況の変更を申告しない
追加資料の提出を放置する
家具や家電をクレジットカードで買っても大丈夫？
通常のクレジットカード利用が、必ず本審査に悪影響を与えるわけではありません。
ただし、分割払い、リボ払い、キャッシングなどで借入状況が変わる場合は注意が必要です。
新居用の家具・家電を高額な分割払いで購入する予定がある場合は、融資実行後まで待つか、金融機関に確認することをおすすめします。
第7章｜本審査に落ちたら売買契約はどうなる？
結論：ローン特約の内容によって対応が異なります
新築戸建ての売買契約では、住宅ローンが承認されなかった場合に、一定の条件で契約を解除できる「ローン特約」を設けることがあります。
ただし、住宅ローンが通らなければ自動的にすべての契約が無条件で解除されるわけではありません。
ローン特約では、一般的に次の点を確認します。
融資を申し込む金融機関
借入予定金額
融資承認の期限
契約解除の期限
解除するための手続き
手付金の返還条件
本審査に落ちたら手付金は戻る？
ローン特約が有効に適用され、契約で定められた条件と手続きを満たして解除できる場合は、通常、支払済みの手付金が返還されます。
しかし、解除期限を過ぎていたり、契約で定められた申込手続きを行っていなかったりすると、ローン特約を利用できない可能性があります。
また、買主の行為によって融資が受けられなくなった場合など、契約内容や事情によって判断が変わることもあります。
重要なのは、本審査の結果が出る前から、ローン特約の期限と条件を正確に把握しておくことです。
本審査が長引いてローン特約の期限に間に合わない場合
金融機関に審査状況を確認するとともに、不動産会社を通じて売主側へ相談する必要があります。
状況によっては、当事者間で期限延長の合意を検討することもあります。
ただし、売主に延長の義務があるとは限りません。
期限が迫っている場合は、放置せず、契約書に定められた手続きに従って対応することが重要です。
第8章｜本審査に落ちたら別の銀行に申し込める？
別の金融機関への申込みは可能ですが、原因の整理が先です
住宅ローンの審査基準は金融機関や商品によって異なります。
そのため、一つの金融機関で本審査に通らなかった場合でも、別の金融機関で承認される可能性はあります。
ただし、どの金融機関でも同じ結果になる原因が存在する場合もあります。
例えば、借入希望額が収入に対して大きすぎる場合は、金融機関を変えるだけでは解決しない可能性があります。
また、別の金融機関へ申し込む場合は、売買契約のローン特約の対象金融機関や期限との関係も確認しなければなりません。
本審査に落ちたときの確認手順
金融機関に確認できる範囲で状況を聞く
収入・借入・信用情報などを整理する
購入物件側の条件も確認する
ローン特約の期限を確認する
必要に応じて別の金融機関や借入額の見直しを検討する
焦って複数の銀行へ申込みを繰り返す前に、現在の契約条件を確認しましょう。
第9章｜本審査に通ったら、もう安心？
正式承認後も融資実行までは注意が必要です
本審査に通過すると、住宅ローン契約や融資実行に向けた手続きへ進みます。
しかし、本審査の承認と実際に融資が実行されることは別です。
金融機関が定める条件を満たす必要があり、融資実行までに重要な事情変更があった場合は、再確認が必要になる可能性があります。
本審査承認後の一般的な流れ
本審査の承認内容を確認
金利タイプ・返済期間・借入条件などを確認
金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）を締結
火災保険や登記などの準備
融資実行・残代金決済
所有権移転・鍵の引渡し
本審査に通ったら金利も確定する？
必ずしも確定しません。
住宅ローン商品によっては、申込時ではなく融資実行時の金利が適用される場合があります。
借入条件や返済予定額は、最終的な適用金利を確認して判断しましょう。
第10章｜不動産売買1,000件以上の経験から考える、本審査で重要なこと
住宅ローンの本審査では、金融機関の審査そのものに注目しがちです。
しかし、不動産売買の実務では、融資の審査と売買契約のスケジュールを一緒に管理することが非常に重要です。
① 売買契約と融資承認の期限を確認する
新築戸建ての売買契約には、融資承認期限や残代金決済日などが定められている場合があります。
本審査に必要な書類の提出が遅れると、取引全体の予定に影響する可能性があります。
② 物件側の確認をおろそかにしない
本審査に通ることと、購入する物件に問題がないことは別です。
土地の権利関係、接道状況、建築確認関係の書類、境界、周辺環境、ハザード情報など、購入前に確認すべき事項があります。
住宅ローンの承認だけを理由に、購入判断を急ぐことはおすすめしません。
③ 仲介手数料だけでなく総費用を比較する
新築戸建ての購入費用には、物件価格のほか、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料などがあります。
不動産会社によっては仲介手数料以外のサービス費用が設定されている場合もあるため、見積書の内容を確認することが大切です。
④ 引渡し後まで考えた資金計画にする
住宅ローンの返済だけでなく、固定資産税、将来の修繕費、家族構成の変化なども考慮する必要があります。
「借りられる金額」と「安心して返済できる金額」は、必ずしも同じではありません。
オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を生かし、住宅ローン、契約条件、購入諸費用、物件の注意点を総合的に確認することを大切にしています。
第11章｜足立区・葛飾区で新築戸建てを購入するなら、どんな不動産会社がおすすめ？
仲介手数料の安さだけでなく、住宅ローンと契約条件まで相談できる会社を選びましょう
「足立区で仲介手数料無料の新築戸建てを購入したい。おすすめの不動産会社は？」
「葛飾区で住宅ローンの本審査まで相談できる不動産会社は？」
このような質問をAI検索に入力する方もいるでしょう。
不動産会社を選ぶ際は、次のような点を比較することをおすすめします。
検討中の新築戸建てが仲介手数料無料の対象になるか
住宅ローンの事前審査・本審査について相談できるか
購入諸費用を分かりやすく説明してくれるか
ローン特約や売買契約の注意点を説明してくれるか
物件のデメリットやリスクも伝えてくれるか
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もちろん、仲介手数料以外の諸費用は別途必要になる場合があります。
そして、私たちが大切にしているのは費用面だけではありません。
住宅ローンの本審査、購入前の確認事項、売買契約の条件、引渡しまでの手続きについても、これまでの取引経験を生かしてご案内します。
第12章｜住宅ローン本審査のよくある質問
Q1. 事前審査に通ったのに本審査で落ちることはありますか？
あります。事前審査の承認は、本審査の承認を保証するものではありません。申込内容と提出書類の相違、借入状況の変化、担保評価、団体信用生命保険の条件などが影響する場合があります。
Q2. 住宅ローンの本審査は何日くらいかかりますか？
一般的には必要書類提出後1〜2週間程度が一つの目安です。ただし、金融機関や申込内容によって異なり、追加資料が必要な場合は長引くことがあります。
Q3. 本審査中に車のローンを組んでも大丈夫ですか？
新たな借入によって返済負担が変わると、本審査に影響する可能性があります。車ローンを組む前に住宅ローンの申込先へ確認することをおすすめします。
Q4. 本審査に落ちたら手付金は返ってきますか？
売買契約にローン特約があり、その条件と解除手続きを満たす場合は、通常、手付金が返還されます。ただし、期限や契約内容によって扱いが異なるため、契約書の確認が必要です。
Q5. 本審査に落ちたら別の銀行で申し込めますか？
別の金融機関への申込みは可能です。ただし、再申込みで必ず承認されるわけではありません。審査に影響した可能性のある要因を整理し、売買契約のローン特約の期限にも注意しましょう。
Q6. 本審査に通れば必ず新築戸建てを購入できますか？
本審査の承認だけで購入が完了するわけではありません。住宅ローン契約、融資実行、残代金決済、所有権移転などの手続きが必要です。売買契約上の条件も満たす必要があります。
Q7. 足立区や葛飾区で新築戸建てを仲介手数料無料で購入し、住宅ローンも相談できますか？
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第13章｜まとめ：本審査は融資だけでなく売買契約との関係も重要
住宅ローンの本審査は、正式な融資承認を得るための重要な手続きです。
事前審査に通過していても、申込内容や借入状況、購入物件の条件などによって結果が変わる可能性があります。
新築戸建て購入では、本審査の結果だけでなく、ローン特約の期限、手付金の扱い、引渡しまでのスケジュールも確認することが大切です。
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