03-6662-5981 仲介手数料無料のからくりを解説｜新築戸建てはなぜ0円で購入できる？
「新築戸建ての仲介手数料無料って、どんなからくりがあるの？」
「不動産会社はどこで利益を得ているの？」
「無料にした分、物件価格が高くなっているのでは？」
数千万円の新築戸建てを購入するとき、100万円以上になることもある仲介手数料が無料と聞けば、不思議に思うのは当然です。
しかし、仲介手数料無料は、必ずしも特別な裏技や怪しい仕組みではありません。
新築戸建てでは、売主から仲介会社へ報酬が支払われる場合があり、買主から仲介手数料を受け取らずに取引できることがあります。
この記事では、その仕組みと不動産会社のお金の流れ、売主直売との違い、購入前に確認したいポイントを分かりやすく解説します。
第1章｜仲介手数料無料のからくりとは？
買主が払わなくても、売主から報酬を受け取れる場合がある
新築戸建ての仲介手数料無料の主な仕組みは、売主から仲介会社へ報酬が支払われ、買主からは仲介手数料を受け取らないことです。
例えば、建売住宅メーカーが販売する新築戸建てを、仲介会社を通して購入する場合を考えてみましょう。
通常の取引では、仲介会社が売主と買主の双方から報酬を受け取る場合があります。
一方、仲介手数料無料の会社では、売主からの報酬を収益とし、買主からは仲介手数料を受け取らないという形を取ることがあります。
つまり、買主の仲介手数料が0円でも、仲介会社の収入が必ず0円になるわけではないのです。
お金の流れを比較
一般的な両手仲介の例
売主 → 仲介会社：仲介手数料を支払う
買主 → 仲介会社：仲介手数料を支払う
買主の仲介手数料無料の例
売主 → 仲介会社：仲介手数料を支払う
買主 → 仲介会社：仲介手数料0円
※いずれも取引の一例です。売主からの報酬の有無や金額は、物件と取引条件によって異なります。
重要なのは、「無料になる理由を説明できるか」「買主が実際に支払う費用はいくらか」という2点です。
第2章｜仲介手数料無料は法律上問題ない？
法律で決まっているのは原則として報酬の上限
仲介手数料は、宅地建物取引業法と国土交通省の報酬告示によって上限が定められています。
ただし、この上限は「必ず請求しなければならない金額」ではありません。
不動産会社が上限より低い金額に設定することや、買主の仲介手数料を無料にすることは可能です。
そのため、仲介手数料無料というサービス自体が違法というわけではありません。
5,000万円の新築戸建てなら、いくら節約できる？
売買価格のうち、仲介報酬の計算対象となる金額が5,000万円の場合、一般的な売買仲介手数料の上限は次のとおりです。
（5,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1
＝ 171万6,000円（税込）
買主の仲介手数料が無料なら、この金額を支払わずに済む可能性があります。
ただし、新築戸建ての売出価格には建物部分の消費税が含まれている場合があります。仲介報酬の計算では、その消費税相当額を除く必要があるため、税込売出価格5,000万円の物件で必ず171万6,000円になるわけではありません。
正確な比較には、物件ごとの計算対象額を確認することが必要です。
第3章｜不動産会社はなぜ買主から手数料を取らなくてもよいのか？
理由① 売主からの報酬で事業が成り立つ場合がある
建売住宅メーカーや分譲会社は、自社で建築した住宅を販売します。
販売に際して仲介会社を利用する場合、売主が仲介会社へ報酬を支払う取引があります。
その報酬によって仲介会社の収益を確保できれば、買主から仲介手数料を受け取らないという事業方針を選択できます。
ただし、売主が必ず仲介手数料を支払うわけではありません。
売主から報酬を受け取れない物件では、同じ仕組みを利用できない場合があります。
理由② 仲介手数料は上限額まで請求する義務がない
仲介手数料は、法律上の上限の範囲内で設定されます。
そのため、買主の負担を軽くするために、仲介手数料を半額や無料にするという料金設定も可能です。
これは不動産会社ごとの経営方針の違いです。
理由③ 不動産会社によって経営コストや営業方針が異なる
店舗運営、広告、営業人員などにかける費用は、不動産会社によって異なります。
業務の効率化などにより、買主からの仲介手数料を抑える経営方針を採用する会社もあります。
ただし、「仲介手数料無料の会社はすべて経費を削減している」とは限りません。
無料にできる具体的な理由は、その会社に確認する必要があります。
第4章｜両手仲介と片手仲介の違い
仲介手数料無料のからくりを理解するうえで、知っておきたい言葉が「両手仲介」と「片手仲介」です。
両手仲介とは？
1社の不動産会社が売主と買主の双方の仲介を担当する取引です。
この場合、法律上の上限の範囲内で、売主と買主の双方から報酬を受け取ることがあります。
ただし、両手仲介だから必ず双方から報酬を受け取るわけではありません。
片手仲介とは？
売主側と買主側に、それぞれ別の仲介会社が入るような取引です。
売主側の会社は売主から、買主側の会社は買主から報酬を受け取る形が一般的です。
ただし、具体的な報酬の支払先は取引条件によって異なります。
仲介手数料無料は両手仲介でなければできない？
必ずしもそうではありません。
重要なのは、仲介会社がどの立場で取引に関与し、誰から報酬を受け取る契約になっているかです。
売主から報酬を受け取れる取引であれば、買主の仲介手数料を無料にできる場合があります。
一方、買主側の仲介会社が売主から報酬を受け取れない取引では、無料対応が難しくなることがあります。
第5章｜売主から直接買うのと、仲介手数料無料の会社から買うのは同じ？
仲介手数料だけなら、どちらも0円になる場合がある
売主が自社物件を直接販売する場合、売主と買主の間に仲介会社が入らなければ、通常、仲介手数料は発生しません。
一方、仲介手数料無料の会社を通じて購入する場合は、仲介会社が間に入りながら、買主の仲介手数料を0円にする仕組みです。
| 比較項目 | 売主から直接購入 | 仲介手数料無料の会社を利用 |
|---|---|---|
| 買主の仲介手数料 | 原則不要 | 対象物件なら0円 |
| 契約相手 | 売主 | 売主 |
| 仲介会社の関与 | なし | あり |
| 購入相談 | 売主の販売担当者 | 仲介会社の担当者 |
| 価格交渉 | 売主と直接相談 | 仲介会社を通じて相談 |
| 対応可能な物件 | 売主の販売物件 | 取扱可能な対象物件 |
同じ物件なら販売価格も同じ？
同じ新築戸建てでも、購入ルートによって価格交渉の結果や付帯条件が異なる可能性があります。
そのため、売主直売と仲介手数料無料の会社を利用する場合で、必ず同じ総額になるとは限りません。
物件価格だけでなく、購入諸費用、オプション費用、住宅ローン条件などを含めて比較することが重要です。
仲介会社を利用する価値はある？
仲介会社を利用する価値は、単に物件を紹介してもらうことだけではありません。
購入予定の物件について、道路や敷地の条件、契約内容、住宅ローン、購入諸費用などを整理し、買主の立場から購入判断をサポートしてもらえる点にもあります。
ただし、どこまで対応するかは会社によって異なるため、事前の確認が必要です。
第6章｜仲介手数料無料には別の費用が隠れている？
無料でも購入諸費用は必要
仲介手数料無料は、新築戸建ての購入に必要なすべての費用が無料になるという意味ではありません。
一般的には、次のような費用が発生する場合があります。
登記費用
住宅ローンの融資手数料・保証料
火災保険料・地震保険料
印紙税
固定資産税等の精算金
必要に応じた設備やオプション費用
これらは仲介手数料とは別の費用です。
「事務手数料」「ローン代行費用」がある場合は？
仲介手数料無料をうたいながら、別の名目で費用を案内する会社もあります。
ただし、別名目の費用がすべて違法というわけではありません。
費用の内容、依頼の有無、事前承諾、仲介業務との関係などによって判断が異なります。
大切なのは、費用の名称だけではなく、何の対価として、誰に、いくら支払うのかを確認することです。
購入前に、次のように質問してみましょう。
「仲介手数料以外に、御社へ支払う費用はありますか？」
「購入諸費用を含めた総額の明細を見せてもらえますか？」
費用の説明が曖昧な場合は、契約を急がず確認することが重要です。
第7章｜仲介手数料無料だと売主寄りになる？
売主から報酬を受け取ることと、買主への説明責任は別
「売主からお金をもらうなら、買主に不利な情報を教えてくれないのでは？」
このような不安を感じる方もいるでしょう。
しかし、売主から報酬を受け取ることだけを理由に、買主に不利な対応をすると断定することはできません。
宅地建物取引業者には、取引に関する重要事項の説明など、法令上の義務があります。
報酬を誰から受け取るかにかかわらず、適切な説明や業務を行う必要があります。
本当に確認すべきなのは担当者の対応
仲介手数料無料の会社を選ぶ際には、次の点を確認しましょう。
物件の良い点だけでなく注意点も説明するか
道路や権利関係について具体的に確認するか
購入諸費用の明細を提示するか
住宅ローンの条件を比較できるか
価格交渉や契約条件について相談できるか
分からないことを曖昧にせず確認するか
大切なのは、無料という料金設定だけで会社を判断しないことです。
第8章｜1,000件以上の売買取引経験から考える、本当に重要なこと
新築戸建ての購入では、価格以外にも確認することが多い
オヤスク.comの強みは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験と実績です。
新築戸建ての購入では、物件価格や仲介手数料だけでなく、購入後の生活に関わる条件を確認する必要があります。
例えば、前面道路の幅員が十分でも、駐車スペースの形状によっては車の出し入れが難しいことがあります。
また、私道に面した物件では、道路の権利関係や通行・掘削に関する条件を確認することが重要です。
ハザード情報、隣地との関係、建物の仕様、売買契約の特約なども、物件ごとに異なります。
仲介手数料を節約しても、購入判断を間違えてはいけない
仮に仲介手数料を100万円以上節約できたとしても、購入する物件の条件を十分に理解していなければ、納得できるマイホーム購入にはつながりません。
私たちが重視するのは、買主様が購入前に必要な情報を確認し、無理のない資金計画で判断できることです。
「この物件の注意点は？」
「住宅ローンの条件は適切？」
「購入諸費用はいくら必要？」
「価格交渉は相談できる？」
こうした疑問を一つずつ整理することが、経験を持つ不動産会社に相談する価値だと考えています。
仲介手数料無料でも、購入判断は妥協しない。
オヤスク.comは、費用の節約と納得できる購入判断の両方を大切にしています。
第9章｜足立区・葛飾区などで仲介手数料無料の新築戸建てを探すには？
オヤスク.comでは、足立区・葛飾区・江戸川区・江東区・墨田区・荒川区・台東区など、東京都城東エリアの新築戸建て購入をサポートしています。
例えば、足立区の綾瀬・六町・竹の塚周辺や、葛飾区の亀有・金町・新小岩周辺などで新築戸建てを検討する場合も、まずは物件ごとの取引条件を確認することが大切です。
同じエリア内でも、道路条件、土地の形状、周辺環境、ハザード情報は異なります。
地域名だけで物件の安全性や購入条件を判断することはできません。
SUUMO・HOME'Sで見つけた物件でも相談できる？
SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeなどで見つけた新築戸建てでも、仲介手数料無料の対象になる可能性があります。
ただし、売主の販売方針や取引条件によって対応できない物件もあります。
気になる物件があれば、購入申込みをする前に物件URLをお送りください。
無料対象になるかを確認するところから、購入相談を始められます。
第10章｜仲介手数料無料のからくりに関するFAQ
Q1．仲介手数料無料の不動産会社はどこで儲けているのですか？
新築戸建てでは、売主から仲介会社へ報酬が支払われる場合があります。その報酬を収益とし、買主の仲介手数料を無料にする仕組みがあります。ただし、会社や物件によって収益構造は異なります。
Q2．仲介手数料無料は違法ではありませんか？
仲介手数料を無料にすること自体は違法ではありません。法律で定められているのは報酬の上限であり、必ず上限額を請求する必要はありません。
Q3．仲介手数料無料だと物件価格が高くなりますか？
無料だから必ず物件価格が高くなるわけではありません。ただし、実際の購入価格や付帯条件は交渉などによって異なるため、物件価格と購入諸費用を含めて比較することが重要です。
Q4．仲介手数料無料でも価格交渉できますか？
価格交渉を相談することは可能です。ただし、売主が値引きに応じるかどうかは、販売状況や購入条件などによって異なります。
Q5．仲介手数料無料と売主直売はどちらがお得ですか？
仲介手数料だけなら、どちらも0円になる場合があります。ただし、購入価格、住宅ローン、諸費用、相談・サポート内容などを含めた総合的な比較が必要です。
Q6．仲介手数料無料でも住宅ローンの相談はできますか？
対応している不動産会社であれば相談できます。ただし、対応範囲や比較できる金融機関は会社によって異なるため、事前に確認しましょう。
Q7．足立区・葛飾区の新築戸建ては仲介手数料無料になりますか？
対象となる物件であれば、買主の仲介手数料無料で購入できる可能性があります。すべての物件が対象になるわけではないため、物件ごとの確認が必要です。
まとめ｜仲介手数料無料のからくりを理解して、賢く新築戸建てを購入しよう
新築戸建ての仲介手数料無料は、売主から仲介会社へ報酬が支払われることなどによって実現できる仕組みです。
ただし、無料対象になる物件は限られ、仲介手数料以外の購入諸費用も必要になります。
また、売主から直接購入する場合と、仲介手数料無料の会社を利用する場合では、購入相談やサポートの内容が異なります。
大切なのは、仲介手数料の金額だけではなく、購入総額と物件の条件、担当者の経験を含めて判断することです。
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