03-6662-5981 諸費用ローンとは？新築戸建ての購入諸費用は住宅ローンに組み込める？
「新築戸建てを購入したいけれど、諸費用を払う貯金がない」
「住宅ローンに登記費用や仲介手数料も含められる？」
「頭金なし・諸費用込みでマイホームを購入できる？」
結論からいうと、新築戸建ての購入諸費用は、金融機関が認める範囲で住宅ローンに組み込める場合があります。
ただし、すべての諸費用を借りられるわけではありません。また、融資が実行される前に手付金などの現金が必要になるケースもあります。
この記事では、諸費用ローンの仕組み、借りられる費用、審査、返済額、購入前の注意点を、不動産売買取引1,000件以上の経験を持つオヤスク.comが解説します。
第1章｜諸費用ローンとは？住宅ローンとの違い
諸費用ローンとは何ですか？
諸費用ローンとは、住宅購入時に発生する登記費用や融資手数料、火災保険料などの諸費用を借り入れる仕組みを指す一般的な呼び方です。
ただし、「諸費用ローン」という名称の独立したローン商品だけを意味するわけではありません。
実際には、主に次の2つの方法があります。
住宅ローンの借入額に対象となる諸費用を含める
住宅ローンとは別に諸費用向けのローンを利用する
この2つは、金利や返済期間、審査条件などが異なる場合があります。
住宅ローンに諸費用を組み込めますか？
組み込める金融機関があります。
例えば三菱UFJ銀行では、物件価格の110％を上限として、対象となる諸費用を含めた住宅ローンの申込みを案内しています。
また、みずほ銀行では火災保険料、ローン取扱手数料、仲介手数料、印紙税、引越費用などを借入対象として挙げています。
ただし、これらは各金融機関の商品条件です。
すべての銀行で同じ費用を借りられるわけではありません。
フルローンと諸費用込みローンの違い
例えば4,000万円の新築戸建てを購入する場合を考えてみましょう。
| 借入方法 | 借入額の例 | 内容 |
|---|---|---|
| 頭金400万円 | 3,600万円 | 物件価格の一部を自己資金で支払う |
| フルローン | 4,000万円 | 物件価格の全額を借りる |
| 諸費用込み | 4,200万円 | 物件価格＋対象諸費用200万円を借りる |
※金額は説明用の仮定です。実際の融資可能額を示すものではありません。
フルローンでも、諸費用が別途必要になることがあります。
また、諸費用込みで借りられたとしても、現金を一切用意しなくてよいとは限りません。
第2章｜新築戸建ての購入諸費用には何がある？
新築戸建ての購入では、物件価格以外にも費用が発生します。
代表的なものは次のとおりです。
登記費用
土地や建物の所有権に関する登記、住宅ローンの抵当権設定登記などにかかる費用です。
登録免許税のほか、司法書士報酬などが含まれます。
住宅ローンの事務手数料・保証料
住宅ローンの借入時には、金融機関の事務手数料などがかかる場合があります。
保証料が必要な商品もありますが、費用体系は金融機関ごとに異なります。
事務手数料が高い商品と、保証料が必要な商品を単純に比較することはできません。
金利や繰上返済条件も含めて総合的に判断しましょう。
火災保険料・地震保険料
住宅購入にあわせて加入する保険の費用です。
建物の所在地や構造、補償内容、保険期間などによって保険料は異なります。
印紙税
紙の売買契約書や住宅ローン契約書などには、契約内容に応じて印紙税がかかる場合があります。
電子契約の場合は取り扱いが異なるため、契約方式を確認する必要があります。
仲介手数料
不動産仲介会社を通じて購入する場合、買主に仲介手数料が発生することがあります。
ただし、仲介手数料は必ず発生するものではありません。
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てについて、買主様の仲介手数料無料で購入をサポートしています。
固定資産税・都市計画税の精算金
売買契約の条件によって、引渡し時に売主と買主の間で固定資産税・都市計画税相当額を精算する場合があります。
これは買主に直接課税される税金とは区別して考える必要があります。
その他の費用
物件や契約条件によって、住宅ローン関連費用、適合証明関係費用、引越費用、追加設備費用などが発生する場合があります。
ただし、何が必要になるかは物件によって異なります。
第3章｜諸費用ローンで借りられる費用・借りられない費用
借りられる可能性がある費用
次の表は、金融機関の公式案内を踏まえた一般的な整理です。
| 費用 | 借入対象になる可能性 |
|---|---|
| 登録免許税・司法書士報酬 | あり |
| 住宅ローン事務手数料 | あり |
| 仲介手数料 | あり |
| 火災保険料・地震保険料 | あり |
| 契約書の印紙税 | あり |
| 固定資産税等の精算金 | 商品による |
| 引越費用 | 商品による |
| 家具・家電購入費 | 商品による |
| 外構・オプション工事費 | 商品・工事内容による |
「借入対象になる可能性がある」と「必ず借りられる」は違います。
例えば三井住友銀行では、諸費用込みの申込みについて購入金額の10％までを目安とし、家具・家電製品購入費用も対象例として案内しています。
一方、ほかの金融機関では同じ取り扱いとは限りません。
借りられない可能性がある費用
日常の生活費、既存の借金返済、使途が確認できない支出などは、住宅取得関連費用として認められないことがあります。
また、家具・家電や引越費用を対象とする商品でも、見積書や領収書などの提出が必要になる場合があります。
購入費用に見せかけて、実際には別の目的に使うことは避けてください。
フラット35でも諸費用を借りられる？
フラット35でも、住宅取得に関連する一定の費用が借入対象になります。
住宅金融支援機構は、仲介手数料、融資手数料、印紙代、火災保険料、登記費用、固定資産税等の精算金などを対象費用として案内しています。
ただし、対象となる費用や必要書類、融資額の条件を確認する必要があります。
フラット35を利用する場合は、取扱金融機関にも具体的な条件を確認しましょう。
第4章｜諸費用はいくら必要？4,000万円の新築戸建てで考える
購入諸費用は物件価格だけで一律に決まるものではありません。
売主から直接購入するのか、仲介会社を通すのか、住宅ローンの費用体系はどうか、火災保険をどう設計するかによって変わります。
例えば、4,000万円の新築戸建てで、購入諸費用を仮に200万円と見積もった場合を考えます。
物件価格：4,000万円
諸費用：200万円
必要資金の合計：4,200万円
この場合、物件価格4,000万円のみを借りるなら、諸費用200万円を別途準備する必要があります。
一方、対象諸費用を含めて4,200万円を借りられれば、引渡し時の資金負担を軽減できる可能性があります。
ただし、売買契約時に必要な手付金や、融資実行前に支払う費用には別途対応が必要です。
大切なのは、諸費用の総額だけでなく「いつ、誰に、いくら支払うのか」を把握することです。
第5章｜諸費用ローンの審査は厳しい？
諸費用を借りると住宅ローン審査に影響しますか？
影響する可能性があります。
諸費用を含めると借入額が増えるため、年収に対する返済負担率や、物件価格に対する融資割合などが変わります。
金融機関は、年収だけでなく、勤務状況、他の借入、信用情報、購入物件の担保評価などを総合的に審査します。
そのため、物件価格のみなら借入可能でも、諸費用を追加すると希望額で承認されない場合があります。
車のローンやカードローンがある場合は？
車のローン、カードローン、リボ払いなどの返済がある場合、その返済額も住宅ローン審査に影響する可能性があります。
諸費用込みの借入れを希望する際は、現在の借入残高と毎月返済額を正確に申告することが大切です。
住宅ローンの事前審査では何を伝える？
物件価格だけでなく、諸費用込みでいくら借りたいのかを最初から伝えましょう。
例えば「物件価格4,000万円、諸費用200万円、合計4,200万円を希望」と整理して申し込むことで、希望する資金計画に近い条件で審査を進められます。
ただし、事前審査の承認が本審査の承認を保証するわけではありません。
第6章｜諸費用200万円を借りると毎月返済額はいくら増える？
諸費用を借りれば、購入時に用意する現金を減らせる可能性があります。
一方で、借入額が増える分、毎月返済額と総利息は増えます。
以下は、年1.5％、35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なしと仮定した計算例です。
| 借入額 | 毎月返済額の概算 |
|---|---|
| 4,000万円 | 約12.2万円 |
| 4,100万円 | 約12.6万円 |
| 4,200万円 | 約12.9万円 |
| 4,300万円 | 約13.2万円 |
※上記金利は比較用の仮定であり、現在の適用金利や審査結果を示すものではありません。
4,000万円から4,200万円に借入額を増やすと、毎月返済額は約6,100円増える計算です。
35年間では、その200万円の追加借入れに対して利息も発生します。
「月々6,000円程度なら大丈夫」と考える前に、教育費、固定資産税、修繕費、将来の金利変動なども含めて判断しましょう。
第7章｜諸費用込みローンでも手付金は必要？
結論：融資実行前に手付金が必要になる場合があります
ここは、特に誤解されやすいポイントです。
住宅ローンに諸費用を組み込めても、売買契約時の手付金を現金で用意しなければならない場合があります。
通常、売買契約と住宅ローンの融資実行は同じ日ではありません。
売買契約時に手付金を支払い、引渡し時に融資が実行される流れでは、一時的な資金準備が必要です。
手付金を諸費用ローンで借りられますか？
手付金は売買代金の一部に充当されることが一般的で、登記費用などの「諸費用」とは性質が異なります。
物件価格全額を住宅ローンで借りる場合でも、契約時の手付金を先に用意しなければならないケースがあります。
手付金を後日どのように精算するかは、融資額、決済方法、契約条件によって異なります。
契約前に不動産会社と金融機関の双方へ確認しましょう。
手付金をカードローンで用意しても大丈夫？
住宅ローン審査前後に新たな借入れを行うと、返済負担や信用情報が変わる可能性があります。
金融機関へ相談せずにカードローンなどで手付金を調達することは避けましょう。
第8章｜諸費用ローンのメリット・デメリット
メリット1：手元の預貯金を残しやすい
購入諸費用を融資で賄えれば、生活予備費や教育費などを残せる可能性があります。
住宅購入後には、引越しや家具・家電の買い替えなど、まとまった支出が生じることもあります。
メリット2：購入時の資金負担を軽減できる
諸費用の一部を融資に含めることで、引渡し時に自己資金から支払う金額を減らせる可能性があります。
ただし、融資実行前の支払いまで解決するとは限りません。
デメリット1：借入額と総利息が増える
諸費用を借りると、その金額にも利息が発生します。
現金で支払う場合と比べ、長期的な返済負担が増える点に注意しましょう。
デメリット2：審査条件が変わることがある
借入額が増えることで、返済負担率や融資率が高くなります。
金融機関によっては、希望額の借入れが難しくなる場合があります。
デメリット3：すべての費用を借りられるとは限らない
金融機関ごとに対象費用や上限が異なります。
引越費用や家具・家電代を借りられる商品もありますが、どの銀行でも認められるわけではありません。
第9章｜仲介手数料無料なら諸費用ローンの借入額を減らせる？
仲介手数料は購入諸費用の中でも大きな項目
新築戸建ての購入諸費用を抑える方法として、仲介手数料の確認は重要です。
例えば、仲介手数料の計算対象となる売買代金が4,000万円の場合、一般的な法定上限額は税込138万6,000円です。
5,000万円なら税込171万6,000円です。
※建物の消費税が含まれる売買では、仲介手数料の計算対象となる代金に注意が必要です。
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。
仲介手数料無料だと何が変わる？
例えば、同じ物件について、仲介手数料が発生する会社と無料の会社を比較する場合を考えます。
物件価格、融資条件、その他の諸費用が同じなら、仲介手数料無料の分だけ必要な購入資金を減らせる可能性があります。
つまり、諸費用込みローンを利用する場合でも、借入額そのものを減らす選択肢になります。
ただし、実際の諸費用の差額は契約条件や各社の料金体系によって異なります。
また、仲介手数料無料であっても、登記費用や住宅ローン関連費用、火災保険料などは別途必要です。
「無料」だけで不動産会社を選ばない
新築戸建ての購入では、仲介手数料の金額だけでなく、物件調査、住宅ローン、重要事項説明、契約条件の確認なども大切です。
オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を生かし、購入費用だけでなく、安心して購入できる条件かどうかを重視しています。
第10章｜不動産売買の実務で確認したい5つのポイント
1．諸費用の見積書は項目別に確認する
「諸費用一式200万円」とだけ書かれていても、その内容は分かりません。
登記費用、ローン手数料、保険料、仲介手数料などを分けて確認しましょう。
2．借入対象になる費用を銀行ごとに確認する
金融機関によって融資対象が異なります。
同じ購入計画でも、銀行によって自己資金の必要額が変わる可能性があります。
3．支払時期を確認する
売買契約時、住宅ローン契約時、引渡し時、引渡し後では、必要になる費用が異なります。
融資実行前に必要な費用は、別途現金を用意しなければならない場合があります。
4．物件そのものを確認する
資金計画が成立しても、その物件を購入してよいかは別問題です。
道路条件、周辺環境、ハザード情報、建物の仕様、売買契約条件なども確認する必要があります。
5．住宅ローン特約を確認する
売買契約時には、住宅ローンの承認が得られなかった場合の取り扱いを確認しましょう。
融資金額や申込先、期限、解除条件などが契約内容と一致しているかが重要です。
諸費用込みの融資を予定している場合は、希望する融資額が契約上どのように扱われるかも確認してください。
第11章｜足立区・葛飾区などで新築戸建てを購入する方へ
足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区・荒川区・台東区で新築戸建てを探す場合も、物件価格だけで購入資金を判断しないことが大切です。
同じ価格帯でも、建物の仕様、敷地や道路の条件、住宅ローンの利用条件によって、購入費用や購入判断は変わります。
特に諸費用込みの住宅ローンを検討する方は、物件選びの段階から資金計画を確認しておくと安心です。
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。
SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeなどで気になる新築戸建てを見つけたら、その物件ページのURLをお送りください。
仲介手数料無料の対象確認に加え、住宅ローン、購入諸費用、契約時に必要な現金、物件の注意点についてご案内します。
第12章｜諸費用ローンに関するよくある質問
Q1．住宅ローンに諸費用を全部組み込めますか？
すべての費用を組み込めるとは限りません。金融機関ごとに対象費用と上限が異なります。見積書をもとに、どの費用を借りられるか確認する必要があります。
Q2．頭金なし・諸費用込みで新築戸建てを購入できますか？
金融機関の審査条件を満たせば可能性があります。ただし、売買契約時の手付金など、融資実行前に現金が必要になる場合があります。
Q3．諸費用ローンの審査は住宅ローンより厳しいですか？
商品によって異なります。諸費用を住宅ローンに組み込む場合、借入総額が増えるため、返済負担率や融資率に影響する可能性があります。
Q4．諸費用ローンで引越費用や家具・家電代も借りられますか？
対象としている金融機関があります。ただし、すべての銀行で認められるわけではなく、購入内容の確認書類が必要になる場合があります。
Q5．諸費用だけ別のローンで借りることはできますか？
諸費用向けの別ローンを扱う金融機関もあります。ただし、住宅ローンとは金利や返済期間などが異なる場合があります。総返済額を比較して判断しましょう。
Q6．諸費用込みローンなら手付金は不要ですか？
不要とは限りません。手付金は売買契約時に支払うことが一般的で、住宅ローンの融資実行より前に現金が必要になる場合があります。
Q7．仲介手数料無料なら諸費用ローンは不要になりますか？
仲介手数料は節約できても、登記費用や融資手数料、火災保険料などは別途必要です。諸費用ローンが必要かどうかは、自己資金と購入費用の総額によって異なります。
第13章｜まとめ：諸費用を借りられるかだけでなく、借りるべきかを考える
新築戸建ての購入諸費用は、金融機関が認める範囲で住宅ローンに組み込める場合があります。
ただし、対象費用や上限は商品によって異なり、契約時の手付金などには現金が必要になることもあります。
諸費用を借りれば購入時の負担を軽減できる一方、借入額と総利息は増えます。
そのため、諸費用を借りられるかどうかだけでなく、無理なく返済できるか、手元にいくら現金を残すべきかを考えることが重要です。
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その物件を購入するために必要な資金と、購入前に確認すべき条件を一緒に整理しましょう。
※本記事は2026年10月時点で確認できる金融機関の公開情報を参考にしています。融資条件・金利・対象費用は変更される場合があります。住宅ローンの承認を保証するものではありません。
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