03-6662-5981 フラット35で新築戸建ては買える？金利・審査・変動金利との違いを徹底解説
「フラット35とは、どんな住宅ローン？」
「変動金利とフラット35、どちらを選べばいい？」
「頭金なしでも新築戸建てを購入できる？」
新築戸建ての購入を検討している方にとって、住宅ローン選びは重要な問題です。
フラット35は、借入期間中の金利が固定される住宅ローンです。将来の金利上昇による返済額の変動を避けたい方にとって、有力な選択肢になります。
ただし、フラット35なら必ず審査に通るわけではなく、購入する住宅にも技術基準があります。
この記事では、2026年11月時点の公式情報を基に、フラット35の仕組み、金利、審査、メリット・デメリット、変動金利との違い、新築戸建て購入時の注意点を解説します。
第1章｜フラット35とは？どんな住宅ローン？
フラット35とは何ですか？
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。
通常のフラット35では、借入期間は最長35年。資金を受け取る時点で借入金利が確定し、原則として返済終了まで金利が変わりません。
例えば、借入後に市場金利が上昇しても、フラット35の契約金利はそれに連動して上昇しません。
将来の住宅ローン返済額を見通しやすいことが、大きな特徴です。
フラット35は国の住宅ローンですか？
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。
実際の申込みは取扱金融機関を通じて行います。
そのため、同じフラット35でも、取扱金融機関によって金利や事務手数料などが異なる場合があります。
第2章｜フラット35の2026年11月の金利はいくら？
2026年11月に住宅金融支援機構が公表している、返済期間21〜35年、融資率9割以下、新機構団信付きの最頻金利は年3.81％です。
また、所定の金利引下げメニューを組み合わせて4ポイントとなる例では、当初5年間の金利が年2.81％と示されています。
ただし、これは金融機関の提供金利のうち最も多い金利を示したもので、すべての金融機関・申込人に適用される金利ではありません。
実際の適用金利は、融資率、借入期間、団信、金利引下げ条件、取扱金融機関などによって異なります。
申込み時の金利が適用される？
フラット35では、原則として申込み時ではなく、資金受取時の金利が適用されます。
例えば、11月に住宅ローンを申し込んでも、実際の融資実行が翌年1月であれば、原則として1月の適用金利が基準になります。
そのため、住宅ローンの申込みから引渡しまでに金利が変動する可能性があります。
フラット35の金利は今後上がる？
将来の新規借入金利が上がるか下がるかは断定できません。
ただし、融資実行後は契約した全期間固定金利が適用されるため、その後の市場金利上昇によって契約金利が変わることは原則ありません。
第3章｜フラット35のメリット
メリット1｜返済額の見通しを立てやすい
フラット35の最大のメリットは、借入時に長期の返済計画を立てやすいことです。
特に、子育て世帯や教育費の支出を見込む家庭では、住宅ローン返済額の見通しが立つことに安心感があります。
メリット2｜将来の金利上昇リスクを抑えられる
変動金利の住宅ローンは、金利の見直しによって返済負担が増える可能性があります。
一方、フラット35は全期間固定金利なので、借入後に市場金利が上がっても契約金利は原則変わりません。
メリット3｜子育て世帯や住宅性能に応じた金利引下げがある
フラット35には、子育て世帯や若年夫婦世帯、一定の住宅性能を備えた住宅などを対象とする金利引下げメニューがあります。
例えば「フラット35子育てプラス」や、住宅性能に応じたメニューがあります。
ただし、利用条件や引下げ幅、引下げ期間は制度によって異なります。
メリット4｜収入合算を利用できる
フラット35では、条件を満たす家族の収入を合算できる場合があります。
夫婦の収入を合わせて住宅ローン審査を受けたい場合にも、検討できる方法です。
ただし、収入合算者は連帯債務者となり、合算する金額や年齢によって借入期間に影響する場合があります。
第4章｜フラット35のデメリット
デメリット1｜変動金利より当初金利が高い場合がある
フラット35は金利が固定される一方、変動金利より当初の適用金利が高くなる場合があります。
そのため、借入直後の毎月返済額だけを比較すると、変動金利のほうが低いことがあります。
ただし、変動金利は将来の金利上昇リスクを伴うため、現在の金利差だけで有利・不利を判断することはできません。
デメリット2｜市場金利が下がっても契約金利は自動的に下がらない
フラット35では、借入後に市場金利が下がっても、契約金利が自動的に下がるわけではありません。
金利を見直したい場合は、借換えなどを検討する必要があります。
借換えには諸費用がかかるため、金利差だけで判断しないことが重要です。
デメリット3｜住宅にも技術基準がある
フラット35は、申込人が審査基準を満たすだけでは利用できません。
購入する住宅が、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している必要があります。
そのため、希望する新築戸建てが必ずフラット35の対象になるとは限りません。
デメリット4｜購入時の諸費用が必要
フラット35を利用する場合も、融資事務手数料、登記費用、火災保険料などが必要です。
物件によっては適合証明に関する費用も確認する必要があります。
住宅ローンの金利だけでなく、購入総額を比較しましょう。
第5章｜フラット35の審査は甘い？厳しい？
フラット35は審査が甘い住宅ローンですか？
フラット35は、審査が必ず甘い住宅ローンではありません。
申込人の返済能力や信用情報などに加えて、購入する住宅の技術基準への適合も必要です。
金融機関の審査基準や審査結果によっては、希望する借入額が認められない場合があります。
年収はいくら必要？
フラット35では、年収に応じて総返済負担率の基準が定められています。
| 年収 | 総返済負担率の基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30％以下 |
| 400万円以上 | 35％以下 |
総返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合です。
住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローンなどの返済額も含めて計算します。
例えば、年収500万円であれば、基準上の年間返済額の上限は175万円です。
ただし、この金額まで借りることが家計にとって安全という意味ではありません。
自営業や転職したばかりでも利用できる？
自営業者や転職直後の方でも、条件によってはフラット35を検討できます。
ただし、収入の確認方法や必要書類、審査結果は個別に異なります。
「自営業だから必ず通る」「転職直後でも問題ない」と断定することはできません。
第6章｜フラット35は頭金なしでも利用できる？
フラット35は、購入価格の9割を超える融資を利用することも可能です。
ただし、融資率9割以下と9割超では金利が異なる場合があります。
例えば、購入価格5,000万円の住宅について考えます。
借入額4,500万円：融資率90％
借入額5,000万円：融資率100％
購入価格全額をフラット35で借りる場合でも、審査に通ることや、購入諸費用まで全額借りられることを保証するものではありません。
頭金なしで新築戸建てを購入する場合は、住宅ローンの条件と手元資金を慎重に確認しましょう。
第7章｜フラット35と変動金利はどちらがいい？
フラット35と変動金利のどちらが適しているかは、家計の状況や金利変動に対する考え方によって異なります。
| 比較項目 | フラット35 | 変動金利 |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定 | 定期的に金利を見直す |
| 借入後の金利上昇 | 契約金利は原則変わらない | 上昇する可能性がある |
| 金利低下時 | 契約金利は自動では下がらない | 適用金利が下がる場合がある |
| 返済計画 | 長期の見通しを立てやすい | 金利変動を考慮する必要がある |
| 住宅の基準 | フラット35の技術基準が必要 | 金融機関ごとに異なる |
フラット35が向いている人
将来の金利上昇による返済負担の変動を避けたい方や、長期の家計管理を重視する方に向いています。
変動金利が向いている人
当初の金利負担を重視し、将来金利が上がった場合にも対応できる資金的余裕がある方にとって、検討する価値があります。
ただし、変動金利には商品ごとに返済額の見直しルールがあるため、契約条件を確認する必要があります。
結局どちらがお得？
将来の金利動向が確定していないため、どちらが最終的にお得になるかを事前に断定することはできません。
金利だけでなく、事務手数料、団信、金利引下げ、借入期間、繰上返済の予定などを含めて比較しましょう。
第8章｜フラット35の返済額をシミュレーション
ここでは、借入額4,000万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしの場合を考えます。
金利を年3.81％と仮定した場合、毎月の返済額は約17.2万円です。
金利を年2.81％と仮定した場合、毎月の返済額は約15.0万円です。
ただし、後者の2.81％が当初5年間だけ適用され、その後3.81％になる契約では、35年間ずっと2.81％で返済する計算は使えません。
金利引下げ期間終了後の返済額も含めて確認する必要があります。
また、住宅ローン返済以外に、固定資産税、火災保険料、将来の修繕費なども必要です。
※上記は計算条件を固定した参考例です。実際の適用金利、返済額、諸費用とは異なる場合があります。
第9章｜新築戸建てでフラット35を利用する際の注意点
フラット35の技術基準を確認する
フラット35では、住宅の規模、構造、耐久性などについて所定の技術基準が設けられています。
そのため、物件広告に「新築戸建て」と記載されていても、フラット35の利用可否を別途確認する必要があります。
適合証明書は必要？
通常のフラット35では、住宅が技術基準に適合していることを確認するため、適合証明書など所定の手続きが必要です。
物件や検査方法によって必要な手続きが異なるため、売主や取扱金融機関へ確認しましょう。
売買契約前に住宅ローン特約を確認する
フラット35の利用を前提として新築戸建てを購入する場合は、売買契約における住宅ローン特約も重要です。
金融機関の審査が不承認となった場合だけでなく、住宅の適合条件が満たされなかった場合にどのような扱いになるかも確認しておきましょう。
契約条件によって取り扱いが異なるため、契約前に内容を整理する必要があります。
物件の引渡し時期にも注意
フラット35の適用金利は、原則として資金受取時の金利です。
そのため、購入申込みから引渡しまでの期間が長い場合は、融資実行時の金利が変わる可能性があります。
資金計画には一定の余裕を持たせましょう。
第10章｜フラット35子育てプラスとは？
フラット35子育てプラスは、子育て世帯や若年夫婦世帯などを対象とした金利引下げメニューです。
一定の条件を満たす場合、家族構成などに応じたポイントが付与され、金利が引き下げられます。
住宅性能に関する金利引下げメニューと組み合わせられる場合もあります。
ただし、ポイント数や金利引下げ期間は適用条件によって異なります。
購入する新築戸建てがどの制度の対象になるかは、物件の性能資料などを確認する必要があります。
第11章｜フラット35でも仲介手数料無料で新築戸建てを買える？
フラット35を利用する場合でも、対象となる新築戸建てであれば、買主様の仲介手数料無料で購入することは可能です。
住宅ローンの種類と、不動産会社に支払う仲介手数料は別の問題です。
例えば、仲介手数料の計算対象額が5,000万円の場合、一般的な法定上限額は税込171万6,000円です。
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。
ただし、住宅ローン事務手数料、登記費用、火災保険料などは別途必要です。
仲介手数料無料の不動産会社でも住宅ローン相談はできる？
オヤスク.comでは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験を生かし、住宅購入の判断に必要な事項を整理します。
フラット35を検討する場合も、金利や審査条件だけでなく、購入諸費用、物件の条件、売買契約の注意点を確認することが大切です。
仲介手数料無料だけでなく、購入判断まで相談できることを重視しています。
第12章｜足立区・葛飾区などでフラット35を検討する方へ
足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区・荒川区・台東区で新築戸建てを探す場合も、フラット35は住宅ローンの選択肢になります。
ただし、住宅ローンの審査が通ることと、物件を安心して購入できることは別です。
購入前には、道路との接道状況、敷地条件、周辺環境、ハザード情報、建物の仕様、売買契約条件などを確認しましょう。
フラット35を利用したい場合は、購入予定物件の技術基準への適合状況も重要です。
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。
SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで気になる物件を見つけたら、物件URLをお送りください。
第13章｜フラット35に関するよくある質問
Q1．フラット35は誰でも利用できますか？
いいえ。年齢、収入、返済負担率、信用情報などの審査に加えて、住宅の技術基準への適合も必要です。
Q2．フラット35は頭金なしでも利用できますか？
購入価格の9割を超える融資も可能ですが、融資率によって金利が異なる場合があります。頭金なしで必ず審査に通るわけではありません。
Q3．フラット35と変動金利はどちらがおすすめですか？
返済額の安定性を重視するならフラット35、当初金利の低さを重視するなら変動金利が候補になります。ただし、将来の金利動向や家計状況によって判断が異なります。
Q4．フラット35は自営業でも利用できますか？
自営業者でも申込みを検討できます。ただし、所得や既存借入れなどを踏まえた審査があり、承認を保証するものではありません。
Q5．フラット35は収入合算できますか？
条件を満たせば可能です。収入合算者は連帯債務者となり、合算額や年齢によって借入期間に影響する場合があります。
Q6．フラット35は団信に入れなくても利用できますか？
健康上の理由などで団信に加入できない場合でも、所定の条件で利用できる場合があります。ただし、万一の際に住宅ローン債務が残るリスクがあるため、慎重に検討する必要があります。
Q7．フラット35でも仲介手数料無料で購入できますか？
はい。オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。対象物件かどうかは個別確認が必要です。
第14章｜まとめ：フラット35は返済額の安定を重視する人の選択肢
フラット35は、全期間固定金利によって長期の返済計画を立てやすい住宅ローンです。
一方、変動金利より当初金利が高い場合があり、購入する住宅にも技術基準があります。
大切なのは、フラット35と変動金利のどちらかを先に決めることだけではありません。
希望する新築戸建ての条件、購入総額、家計の返済余力を整理したうえで、住宅ローンを選ぶことです。
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