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皆さんこんにちは！オヤスク.comです。
新築購入をする時は、土地の広さや間取りに注目しがちですが、いざ住み続けた家を建て替えたい・売却したいと検討し始めたときに、「建て替えができない土地」が存在することをご存じですか？
今回は、足立区・葛飾区を中心に城東エリアでの新築購入をお考えの方に、「建て替えができない土地」のお話をしていきます。
購入してから「こんなはずじゃなかった…」と後悔する前に、土地の基本について知っておきましょう。
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建て替えができない土地「再建築不可物件」
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在の建物を解体しても、新たな建物を建築することができない土地のことを指します。これは、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことが主な原因です。接道義務とは、建物を建てる際に、一定の幅員がある道路に接していなければならないというものです。
再建築不可になる理由
接道義務を満たしていない: 建物が接している道路が、建築基準法で定められた幅員や形状を満たしていない場合。
都市計画法の規制: 都市計画法に基づく規制により、建物の建て替えが制限されている場合。
私道に関する問題: 建物が私道に面している場合、私道の権利関係が複雑で、新たな建築ができない場合。
再建築不可物件を購入する際の注意点
専門家の意見を聞く: 不動産業者や弁護士などに相談し、物件の状況を詳しく確認しましょう。
周辺環境を調査する: 将来的に周辺環境が変わる可能性も考慮しましょう。
リフォームの計画: 将来的にリフォームを行う場合、どのようなリフォームが可能か事前に確認しましょう。
売却時のリスク: 再建築不可物件は、売却が難しい場合があることを理解しておきましょう。
再建築不可物件の活用方法
現状のまま利用する: リフォームを行い、現状のまま利用する。
店舗や事務所などに活用する: 住宅以外の用途に活用する。
土地を売却する: 将来的に土地を売却する。
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再建築不可の物件の多くは「建築基準法の接道義務」を満たしていない土地
接道義務とは？
建築基準法で定められた、建物を建てる際に必ず守らなければならない義務の一つです。簡単に言うと、「建物を建てるには、一定の幅員がある道路に2メートル以上接していなければならない」というルールです。
このルールがあるのは、以下の理由からです。
防災: 火災や災害時に、消防車や救急車がスムーズに現場に駆けつけるための通路を確保するため。
避難: 住民が安全に避難できるよう、避難路を確保するため。
生活環境の確保: 日当たりや通風を確保し、快適な生活環境を維持するため。
接道義務を満たしていない場合
接道義務を満たしていない土地に建物を建てたり、増築したりする場合、法律違反となり、最悪の場合、建物を取り壊さなければならなくなることがあります。
再建築不可物件のその他の要因
接道義務以外にも、再建築不可になる要因はいくつかあります。
都市計画法の規制: 都市計画区域内では、建物の高さや用途などが制限されることがあります。
私道に関する問題: 私道に面している土地の場合、私道の権利関係が複雑で、新たな建築ができない場合があります。
老朽化による建物の危険性: 建物が老朽化し、安全性が確保できないと判断された場合。
接道義務の必要性について
接道義務は、建物を建てる際に必ず守らなければならない重要なルールですが、なぜこのような義務があるのでしょうか？
接道義務の目的
接道義務が設けられた主な目的は、以下の3つに集約されます。
防災・防災:
消防車や救急車の通行確保: 火災や災害が発生した場合、消防車や救急車が迅速に現場へアクセスできるよう、道路へのアクセスを確保することが重要です。
避難経路の確保: 住民が安全に避難できるよう、避難経路を確保する必要があります。
生活環境の確保:
日照と通風: 建物が密集しすぎると、日照や通風が妨げられ、住環境が悪化します。接道義務は、一定の距離を確保することで、快適な生活環境を維持するための基準となっています。
衛生面: 道路に面することで、ゴミの収集や清掃が容易になり、衛生的な環境を保つことができます。
都市計画の推進:
都市の秩序ある発展: 無秩序な建物の配置を防ぎ、都市の秩序ある発展を促します。
公共施設の整備: 道路の整備や公共施設の配置を計画的に行う上で、接道義務は重要な要素となります。
接道義務がなければどうなるか？
もし、接道義務がなければ、以下のような問題が生じる可能性があります。
防災上の問題: 火災や災害が発生した場合、消防車や救急車が現場にアクセスできず、被害が拡大する恐れがあります。
生活環境の悪化: 日照や通風が不足し、住環境が悪化します。また、ゴミの処理や衛生管理も困難になります。
都市の混乱: 無秩序な建物が林立し、都市の景観が損なわれ、都市機能が低下する可能性があります。
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接道を確認する主な方法
現地調査:
土地と道路の境界線を確認: 敷地と道路の境界線がどこにあるのか、現地で確認します。境界線には、鋲やプレートが打ち込まれている場合もあります。
道路の幅員を測定: 道路の幅員が、建築基準法で定められた基準を満たしているか、メジャーなどで測ります。
道路の種類を確認: 公道か私道か、また、建築基準法上の道路に該当するかどうかを確認します。
公図の確認:
土地の形状と道路との関係: 土地の形状や道路との関係を、公図（土地の登記簿謄本に添付される図面）で確認します。
道路の種類: 公図には、道路の種類（公道、私道など）が記載されている場合があります。
専門家への相談: 公図の読み方が分からない場合は、不動産業者や司法書士などに相談しましょう。
役所への問い合わせ:
建築基準法上の道路の確認: 担当の部署に、土地が建築基準法上の道路に接しているか問い合わせます。
道路調査の依頼: 必要に応じて、道路調査を依頼することができます。
接道確認のポイント
専門家への相談: 不動産取引の際には、必ず不動産業者に相談し、必要に応じて弁護士や司法書士に相談しましょう。
正確な情報収集: 複数の方法で情報を集め、総合的に判断することが大切です。
最新の情報を確認: 土地に関する情報は、時間が経つにつれて変わる場合があります。最新の情報を取得するようにしましょう。
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まとめ
再建築不可物件は、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で、慎重に検討する必要があります。特に、将来のライフプランや経済状況などを考慮し、自分に合った物件を選ぶことが大切です。
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