仲介手数料は誰に払う？新築戸建て購入で知っておきたい支払先・金額・無料になる仕組み

新築戸建てを購入するとき、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。

その中でも金額が大きく、初めて家を買う方が分かりにくいと感じやすいのが仲介手数料です。

「仲介手数料は売主に払うの？」

「建売会社へ直接払う費用なの？」

「物件を掲載している不動産会社に払うの？」

「住宅ローンを借りる銀行へ払うの？」

「仲介手数料無料の会社は、何か別の費用がかかるの？」

このような疑問を持つ方は少なくありません。

結論からお伝えすると、仲介手数料は、不動産の売買を仲介した不動産会社に支払う報酬です。

新築戸建てを購入する買主の場合は、原則として、買主が物件探しや契約手続きを依頼した不動産仲介会社へ支払います。

売主や建売会社、住宅ローンを借りる銀行、司法書士へ支払うものではありません。

ただし、物件広告の「取引態様」が売主なのか、仲介なのか、代理なのかによって、仲介手数料の有無や支払先は異なります。

また、同じ新築戸建てでも、購入を依頼する不動産会社によって、仲介手数料が上限額までかかる場合と、無料になる場合があります。

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご紹介しています。

この記事では、仲介手数料を誰に払うのか、いくらかかるのか、いつ払うのか、なぜ無料にできるのかを分かりやすく解説します。

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第1章　仲介手数料は誰に払う？

仲介手数料は不動産仲介会社に払う

仲介手数料の支払先は、売主と買主の間に入り、

不動産売買を成立させるための業務を行った宅地建物取引業者、つまり不動産仲介会社です。

新築戸建ての購入では、一般的に次の関係者が登場します。

• 新築戸建てを販売する売主・建売会社
• 売主側を担当する不動産会社
• 新築戸建てを購入する買主
• 買主側を担当する不動産会社
• 住宅ローンを融資する金融機関
• 登記手続きを担当する司法書士
• 火災保険を取り扱う保険会社

この中で、仲介手数料を受け取るのは、売買を仲介した不動産会社です。

買主が仲介会社へ依頼して新築戸建てを購入した場合、買主はその仲介会社へ仲介手数料を支払います。

一方、売主も不動産会社へ販売を依頼している場合、売主は売主側の仲介会社へ仲介手数料を支払うことがあります。

売主に払うわけではない

仲介手数料は、原則として売主へ支払うお金ではありません。

売主へ支払う主な金銭は、次のようなものです。

• 売買代金
• 手付金
• 残代金
• 固定資産税・都市計画税などの清算金
• 管理費や修繕積立金の清算金がある場合
• 契約条件に基づくオプション代金

仲介手数料はこれらとは別に、仲介業務を行った不動産会社へ支払います。

売買契約時に手付金と仲介手数料の一部を同じ日に支払う場合があるため、買主から見ると支払先が分かりにくくなることがあります。

契約前に、誰へ、何の名目で、いくら支払うのかを資金計画書で確認しましょう。

建売会社に払うものでもない

新築戸建ての売主が建売会社である場合、買主は物件価格を建売会社へ支払います。

しかし、仲介手数料は建売会社へ支払うのではなく、購入を仲介した不動産会社へ支払います。

ただし、建売会社自身が売主として直接販売しており、仲介会社が間に入らない取引では、通常、買主に仲介手数料は発生しません。

つまり、新築戸建てだから必ず仲介手数料がかかるわけではありません。

重要なのは、物件が新築か中古かではなく、不動産会社がどの立場で取引に関与しているかです。

銀行に払うものでもない

住宅ローンを借りる金融機関へ支払うのは、主に次の費用です。

• 融資事務手数料
• 保証料
• 印紙税
• 抵当権設定登記に関する費用
• 団体信用生命保険の上乗せ費用がある場合

これらは住宅ローン関連費用であり、仲介手数料とは別です。

不動産会社から「住宅ローン代行手数料」「ローン事務手数料」などを請求される場合は、

仲介手数料に含まれる業務との違いを確認してください。

別途費用がすべて違法というわけではありませんが、

業務内容と金額について事前説明を受け、納得してから進めることが大切です。

司法書士に払うものでもない

司法書士へ支払う費用は、所有権移転登記、保存登記、抵当権設定登記などの登記手続きに対する報酬と登録免許税です。

司法書士報酬と仲介手数料は別の費用です。

新築戸建ての購入諸費用書には、仲介手数料、登記費用、

住宅ローン費用などが一緒に記載されるため、支払先を混同しないようにしましょう。

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第2章　取引態様によって仲介手数料は変わる

広告の「取引態様」を確認する

新築戸建ての広告やポータルサイトには、通常、次のいずれかの取引態様が記載されています。

• 売主
• 代理
• 仲介・媒介

仲介手数料がかかるかどうかを確認するときは、まずこの取引態様を見ます。

取引態様が「売主」の場合

広告掲載会社自身が物件の売主である場合です。

買主は、その会社から直接新築戸建てを購入します。

間に仲介会社が入っていないため、通常は買主の仲介手数料はかかりません。

ただし、仲介手数料がないからといって、必ず総額が最も安いとは限りません。

物件価格、オプション費用、住宅ローン、諸費用、値引き条件まで含めて比較する必要があります。

また、売主は物件を販売する当事者です。

買主の立場から住宅ローンや他物件との比較、価格交渉をしてくれる第三者ではない点も理解しておきましょう。

取引態様が「仲介・媒介」の場合

広告掲載会社が売主と買主の間に入り、売買契約を仲介する取引です。

この場合は、買主に仲介手数料が発生する可能性があります。

ただし、仲介と表示されているからといって、必ず上限額を支払わなければならないわけではありません。

仲介手数料について法律に基づく上限額は定められていますが、実際の金額は上限の範囲内で、媒介契約を結ぶ際に不動産会社と依頼者が合意して決めます。国土交通省も、トラブル防止のため、媒介契約時に金額をあらかじめ合意することが重要だと案内しています。

したがって、仲介手数料を無料または割引にすることも可能です。

取引態様が「代理」の場合

代理とは、不動産会社が売主の代理人として販売活動や契約手続きを行う方法です。

代理の場合、誰が仲介手数料や代理報酬を負担するかは、物件ごとの条件によって異なります。

買主の仲介手数料が不要な場合もあれば、費用が発生する場合もあります。

広告や諸費用明細を確認し、分からない場合は契約前に質問しましょう。

同じ物件なのに会社によって手数料が違う理由

新築戸建てをポータルサイトで検索すると、同じ物件を複数の不動産会社が掲載していることがあります。

物件価格、間取り、所在地は同じなのに、

• A社では仲介手数料が上限額
• B社では仲介手数料半額
• オヤスク.comでは仲介手数料無料

ということがあります。

これは、物件そのものの違いではなく、各不動産会社の報酬方針が異なるためです。

売主側から仲介報酬を受け取れる物件であっても、買主からも仲介手数料を受け取る会社があります。

一方、売主側から受け取れる報酬を基に、買主の仲介手数料を無料にする会社もあります。

同じ新築戸建てであれば、購入する会社を比較するだけで、100万円を超える差が生じる可能性があります。

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第3章　仲介手数料はいくら払う？

仲介手数料には上限がある

不動産会社が受け取れる仲介手数料には、

宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示によって上限額が定められています。

国土交通省によると、不動産会社が依頼者の一方、

つまり売主または買主から受け取れる売買取引の仲介手数料は、

物件価格に応じた料率で計算した金額以内です。

現在の報酬額告示は2024年7月1日施行の改正内容が掲載されています。

一般的な新築戸建てのように、売買価格が800万円を超える場合は、次の速算式がよく使われます。

売買価格×3％＋6万円＋消費税

この計算式で算出されるのは、仲介手数料の上限額です。

必ずこの金額を払わなければならないという意味ではありません。

3,000万円の新築戸建ての場合

3,000万円×3％＝90万円

90万円＋6万円＝96万円

96万円＋消費税9万6,000円＝105万6,000円

一般的な上限額で契約した場合、税込105万6,000円です。

4,000万円の新築戸建ての場合

4,000万円×3％＝120万円

120万円＋6万円＝126万円

126万円＋消費税12万6,000円＝138万6,000円

5,000万円の新築戸建ての場合

5,000万円×3％＝150万円

150万円＋6万円＝156万円

156万円＋消費税15万6,000円＝171万6,000円

6,000万円の新築戸建ての場合

6,000万円×3％＝180万円

180万円＋6万円＝186万円

186万円＋消費税18万6,000円＝204万6,000円

仲介手数料早見表

新築戸建て購入時に仲介手数料を無料にできれば、この費用を家具、家電、引越し、エアコン、カーテンなどへ回せます。

建物の消費税を除いて計算する場合がある

売主が課税事業者である新築戸建てでは、売買価格に建物部分の消費税が含まれていることがあります。

仲介手数料の算定では、消費税を含まない物件価格を基礎にする必要があります。

そのため、厳密な仲介手数料上限額は、広告上の税込売買価格へ単純に3％を掛けた金額とわずかに異なることがあります。

実際の金額は、不動産会社が作成する諸費用明細で確認してください。

上限額を超える請求はできない

仲介会社は、国土交通省告示で定められた上限を超えて仲介手数料を受け取ることはできません。

ただし、仲介手数料とは別の業務を買主が特別に依頼した場合、別途実費などが発生することはあります。

大切なのは、費用の名目を分けて説明してもらうことです。

次のような費用が記載されている場合は、内容を確認しましょう。

• 住宅ローン代行手数料
• 物件調査費
• 書類作成費
• 契約事務手数料
• 現地案内費
• 立会い費
• コンサルティング費

何の業務に対する費用なのか、支払いが必須なのか、仲介手数料と重複していないかを契約前に確認してください。

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第4章　仲介手数料はいつ払う？

仲介手数料は成功報酬

仲介手数料は、原則として不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合に発生する成功報酬です。

物件を問い合わせただけ、資料を請求しただけ、内見しただけで、通常は仲介手数料を支払う必要はありません。

不動産会社に何度も案内してもらったとしても、売買契約が成立しなければ、一般的な仲介手数料は発生しません。

よくある支払時期

仲介手数料の支払い時期は、主に次の3つです。

売買契約時に全額支払う

売買契約が成立した日に、仲介手数料を全額支払う方法です。

売買契約時に半額、引渡し時に残額を払う

契約時に50％、残代金決済・引渡し時に50％を支払う方法です。

不動産売買では比較的多く見られます。

引渡し時に全額払う

売買契約時には支払わず、残代金決済・引渡し時に全額支払う方法です。

支払い時期は不動産会社によって異なるため、媒介契約書や資金計画書で確認してください。

住宅ローンに仲介手数料を含められる場合がある

自己資金が少ない方は、仲介手数料などの諸費用も住宅ローンに含めたいと考えることがあります。

金融機関によっては、次の費用を含めて借りられる諸費用ローンを取り扱っています。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料
• 保証料
• 火災保険料
• 引越し費用
• 家具・家電費用の一部

ただし、借入額が増えれば毎月返済額と利息負担も増えます。

仲介手数料無料の物件を選べれば、借入額自体を抑えられる可能性があります。

契約が解除された場合はどうなる？

売買契約後に契約が解除された場合、仲介手数料を支払う必要があるかは、

解除の理由や契約内容によって異なります。

例えば、買主の自己都合による手付解除では、売買契約自体は一度成立しているため、

仲介手数料を請求される可能性があります。

一方、住宅ローン特約に基づき、買主の責任ではなく融資が否決されて契約が白紙解除になった場合は、

仲介手数料を返還する扱いが一般的ですが、契約条項を確認する必要があります。

契約前に、次の点を確認しておきましょう。

• 契約解除時の仲介手数料の扱い
• 住宅ローン特約の期限
• 審査を申し込む金融機関
• 希望額を借りられない場合の扱い
• 手付解除期限
• 違約解除となる条件

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第5章　売主と買主の両方が仲介手数料を払うの？

売主側と買主側に別々の不動産会社がいる場合

売主側をA社、買主側をB社が担当する場合、一般的には次のような支払いになります。

• 売主はA社へ仲介手数料を払う
• 買主はB社へ仲介手数料を払う

この取引形態を片手仲介と呼びます。

A社とB社は、それぞれ自社が担当した依頼者から報酬を受け取ります。

1社が売主と買主の両方を仲介する場合

1社の不動産会社が売主と買主の双方を仲介する取引を両手仲介と呼びます。

この場合、不動産会社は、

• 売主から仲介手数料
• 買主から仲介手数料

を受け取る場合があります。

ただし、両方から必ず上限額を受け取る必要はありません。

買主の仲介手数料を無料にし、売主側からのみ報酬を受け取ることもできます。

両手仲介だから仲介手数料無料になるとは限らない

両手仲介であっても、売主と買主の双方から上限額の仲介手数料を受け取る会社はあります。

反対に、売主側から報酬を受け取れる物件について、買主の仲介手数料を無料にする会社もあります。

重要なのは、両手仲介か片手仲介かだけでなく、買主が実際にいくら支払うのかです。

契約前に税込総額を確認しましょう。

仲介手数料無料は違法ではない

仲介手数料について定められているのは、受け取れる金額の上限です。

下限が決められているわけではありません。

そのため、不動産会社が経営判断として、買主からの仲介手数料を無料または割引にすることは可能です。国土交通省も、仲介手数料は上限の範囲内で当事者が合意するものと案内しています。

「無料だから違法ではないか」「必ず別の場所に上乗せされているのでは」と心配する必要はありません。

ただし、無料にできる理由と追加費用の有無は確認しましょう。

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第6章　オヤスク.comが仲介手数料無料にできる理由

売主側から報酬を受け取れるため

オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てについて、

買主様から仲介手数料を受け取らず、売主側から受け取れる報酬を基に購入サポートを行います。

つまり、業務をしないから無料なのではありません。

また、物件価格へ仲介手数料を上乗せしているわけでもありません。

同じ売出価格の新築戸建てを、買主様の仲介手数料無料でご紹介できる仕組みです。

仲介手数料無料でも行うサポート

オヤスク.comでは、仲介手数料無料の対象物件でも、主に次のサポートを行います。

• 新築戸建ての物件紹介
• 他社サイト掲載物件の確認
• 現地見学の手配
• 周辺環境の確認
• 物件のメリット・注意点の説明
• 購入諸費用の作成
• 住宅ローン相談
• 住宅ローン事前審査
• 金融機関の比較
• 価格・契約条件の交渉
• 重要事項説明
• 売買契約手続き
• 住宅ローン本審査
• 引渡し前の建物確認
• 残代金決済
• 鍵の引渡し
• 購入後の相談

仲介手数料無料は、サポートを削るという意味ではありません。

すべての新築戸建てが無料とは限らない

新築戸建てであっても、すべての物件を仲介手数料無料にできるわけではありません。

例えば、次のような場合は無料対象外となる可能性があります。

• 売主側から仲介報酬を受け取れない
• 販売代理会社が限定されている
• 売主が直接販売している
• 特殊な取引条件が設定されている
• 中古戸建てや中古マンションの一部
• 一般の個人が売主となる物件

気になる物件のURLやスクリーンショットをお送りいただければ、無料対象かどうかを確認します。

4,000万円の物件なら約138万円を抑えられる可能性

4,000万円の新築戸建てで、一般的な仲介手数料上限の目安は税込138万6,000円です。

仲介手数料無料の対象であれば、この費用を抑えられます。

138万円あれば、例えば次の費用へ充てられます。

• エアコン
• カーテン
• 照明
• 家具
• 冷蔵庫
• 洗濯機
• 引越し費用
• 外構工事
• カップボード
• 将来の修繕資金
• 教育費や生活予備費
• 
  

住宅購入では、契約時の安さだけでなく、購入後に手元資金を残すことも重要です。

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第7章　仲介手数料を払う前に確認すべきこと

1．税込総額はいくらか

「3％＋6万円」とだけ聞くのではなく、実際に支払う税込金額を確認しましょう。

また、売買価格に含まれる建物消費税をどのように扱って計算しているかも確認すると安心です。

2．いつ支払うのか

契約時に全額なのか、契約時と引渡し時に半額ずつなのかを確認します。

住宅購入時は、手付金、印紙代、仲介手数料などが同じ時期に必要になることがあります。

現金不足にならないよう、支払いスケジュールを把握しましょう。

3．追加費用がないか

仲介手数料以外に次の費用がないか確認してください。

• ローン代行手数料
• 事務手数料
• 書類作成費
• 物件調査費
• コンサルティング費
• 現地案内費
• 契約立会い費

「仲介手数料無料」と表示していても、別名目の費用が多ければ、総額が安いとは限りません。

4．無料になる条件

仲介手数料無料に条件がある場合は、事前に確認します。

• 指定の住宅ローンを使う必要があるか
• 指定の火災保険に入る必要があるか
• 指定のオプション業者を使う必要があるか
• キャッシュバック方式か
• 契約時点から無料なのか
• 引渡し後に返金されるのか

オヤスク.comでは、物件ごとの取引条件を確認し、仲介手数料無料の対象かを契約前にお伝えします。

5．サービス内容が明確か

価格だけでなく、何をしてもらえるかも確認しましょう。

特に新築戸建て購入では、住宅ローン、諸費用、物件調査、契約内容の確認が重要です。

仲介手数料が安くても、重要な説明やサポートが不足していれば、購入後に困る可能性があります。

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よくある質問

Q1．仲介手数料は誰に払いますか？

売買を仲介した不動産会社へ支払います。

買主の場合は、通常、物件紹介や購入手続きを依頼した買主側の不動産仲介会社が支払先です。

Q2．売主へ払うのですか？

いいえ。売主へ支払うのは売買代金や固定資産税等の清算金などです。

仲介手数料は仲介会社へ支払います。

Q3．建売会社へ払うのですか？

建売会社が売主の場合、物件代金は建売会社へ支払います。

仲介手数料は、間に入った仲介会社へ支払います。

建売会社から直接購入する場合は、通常、仲介手数料はありません。

Q4．住宅ローンを借りる銀行に払うのですか？

いいえ。

銀行へ支払う融資事務手数料や保証料と、仲介会社へ支払う仲介手数料は別の費用です。

Q5．仲介手数料はいくらですか？

800万円を超える一般的な売買では、上限額の速算式として「売買価格×3％＋6万円＋消費税」がよく使われます。

ただし、これは上限額であり、無料や割引も可能です。

Q6．仲介手数料はいつ払いますか？

売買契約時に全額、契約時と引渡し時に半分ずつ、引渡し時に全額など、不動産会社によって異なります。

契約前に支払時期を確認してください。

Q7．仲介手数料無料は怪しくありませんか？

仲介手数料には上限がありますが、下限はありません。

売主側から報酬を受け取れる物件について、買主の仲介手数料を無料にすることは可能です。

無料にできる理由と別途費用の有無を確認しましょう。

Q8．同じ物件なのに手数料が違うのはなぜですか？

不動産会社ごとに報酬方針が異なるためです。

物件価格が同じでも、買主から上限額を受け取る会社、割引する会社、無料にする会社があります。

Q9．他社が掲載している物件もオヤスク.comで購入できますか？

オヤスク.comで取り扱える新築戸建てであれば可能です。

物件ページのURLやスクリーンショットをお送りいただければ、取扱いの可否と仲介手数料無料の対象かを確認します。

Q10．仲介手数料無料でも値引き交渉はできますか？

可能です。

仲介手数料無料と物件価格の交渉は別です。

ただし、値引きできるかは売主の販売方針、販売期間、申込み状況などによって異なります。

Q11．内見した会社以外から購入してもよいですか？

原則として、売買契約前であれば相談先を選べます。

ただし、すでに媒介契約を結んでいる、具体的な交渉や申込みをしているなど、状況によってはトラブルになる可能性があります。

会社を変更したい場合は、現在の進捗を新しい会社へ正確に伝えて相談しましょう。

Q12．仲介手数料を住宅ローンに含められますか？

金融機関によっては諸費用として借りられます。

ただし、借入額と利息が増えるため、仲介手数料無料の対象物件を利用して初期費用を抑える方法も検討しましょう。

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まとめ｜仲介手数料は購入を仲介した不動産会社へ支払う

仲介手数料は、新築戸建ての売主や建売会社、銀行、司法書士へ支払うものではありません。

売主と買主の間に入り、物件紹介、調査、交渉、重要事項説明、

契約、引渡しなどをサポートした不動産仲介会社へ支払う報酬です。

新築戸建ての購入では、広告に記載された取引態様を確認しましょう。

• 売主から直接購入する場合は、通常、仲介手数料なし
• 仲介会社を通じて購入する場合は、仲介手数料が発生する可能性あり
• 代理の場合は、物件ごとの条件を確認
• 
  

一般的な新築戸建てでは、仲介手数料の上限額が100万円を超えることも珍しくありません。

4,000万円の物件なら約138万6,000円、5,000万円なら約171万6,000円が上限の目安です。

しかし、これは必ず支払う金額ではありません。

仲介手数料は上限の範囲内で合意するため、無料や割引も可能です。

オヤスク.comでは、売主側から仲介報酬を受け取れる対象物件について、買主様の仲介手数料を無料としています。

すでにSUUMO、LIFULL HOME'S、アットホームなどで気になる新築戸建てを見つけている方は、物件ページのURLをお送りください。

次の内容を確認します。

• オヤスク.comから購入できるか
• 現在も販売中か
• 仲介手数料無料の対象か
• 値引き交渉の可能性
• 住宅ローンの利用可能性
• 購入時の諸費用総額

新築戸建てを購入するときは、物件価格だけでなく、仲介手数料や住宅ローン費用を含めた総支払額で比較することが大切です。

新築戸建てを仲介手数料無料で購入したい方は、オヤスク.comへご相談ください。

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