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「別の不動産会社に確認したら、まだ購入できると言われた」
「インターネットには掲載されているのに、なぜ内見できないの？」
新築戸建てや中古住宅を探していると、このような不可解な状況に出会うことがあります。
その原因の一つとして考えられるのが、不動産業界で使われる**「囲い込み」**です。
囲い込みとは、売却を任された不動産会社が、
自社で買主を見つけて売主・買主の双方から仲介手数料を得ることを優先し、
ほかの不動産会社からの問い合わせや購入希望者の紹介を不当に断る行為です。
ただし、物件を紹介してもらえなかったからといって、すべてが囲い込みとは限りません。
すでに購入申込みが入っている、売主が一時的に販売を止めている、
契約予定者の住宅ローン審査を待っているなど、正当な理由で紹介できない場合もあります。
大切なのは、囲い込みの意味を正しく理解し、購入者としてどのように確認・対応すればよいかを知っておくことです。
この記事では、囲い込みの仕組み、両手仲介との違い、買主への影響、見分け方、新築戸建て購入で後悔しない不動産会社の選び方を分かりやすく解説します。
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを仲介手数料無料でご紹介しています。
すでに気になる物件がある方は、物件ページのURLや販売図面をお送りいただければ、取り扱いの可否や販売状況を確認します。
第1章 不動産の囲い込みとは？
囲い込みとは他社の買主を排除する行為
不動産の囲い込みとは、売主から売却を依頼された不動産会社が、
自社で買主を見つけることを優先し、ほかの不動産会社からの問い合わせ、
内見依頼、購入申込みなどを不当に断る行為です。
不動産会社が売主と買主の双方を仲介すると、
売主側と買主側の両方から仲介手数料を受け取れる場合があります。
この取引形態を「両手仲介」と呼びます。
一方、売主側と買主側を別々の不動産会社が担当する取引を「片手仲介」と呼びます。
例えば、売主から売却を任されたA社に対し、買主を担当するB社が「お客様をご案内したい」と連絡したとします。
物件が実際には販売中であるにもかかわらず、A社が次のように答え、B社の買主を紹介させない場合があります。
- すでに商談中です
- 申込みが入っています
- 売主の都合で案内できません
- 契約予定です
- 担当者が不在なので分かりません
- 広告掲載はできますが紹介はできません
本当に申込みや契約予定がある場合は問題ありません。
しかし、実際には販売中であるにもかかわらず、
自社で買主を見つけるために他社からの紹介を断っているのであれば、
囲い込みに該当する可能性があります。
なぜ囲い込みが行われるのか
囲い込みが行われる主な理由は、不動産会社が1件の取引から得られる仲介手数料を増やしたいからです。
例えば、4,000万円の不動産取引における仲介手数料の上限額は、一般的な簡易計算では次の金額です。
4,000万円×3％＋6万円＋消費税＝138万6,000円
片手仲介の場合、不動産会社は売主または買主のどちらか一方から、最大138万6,000円を受け取ります。
両手仲介になり、売主と買主の双方から上限額を受け取る場合、合計で最大277万2,000円となります。
そのため、一部の不動産会社が他社の買主を断り、自社で買主を見つけるまで物件を抱え込もうとすることがあります。
ただし、両手仲介そのものが囲い込みなのではありません。
正当に販売活動を行い、結果として自社で買主が見つかったのであれば、両手仲介になることはあります。
問題なのは、両手仲介を成立させるために、他社からの購入希望者や内見依頼を不当に排除することです。
囲い込みと両手仲介の違い
両手仲介と囲い込みは、次のように区別できます。
| 項目 | 両手仲介 | 囲い込み |
|---|---|---|
| 内容 | 1社が売主と買主の双方を仲介する | 他社の買主を不当に排除する |
| 違法性・問題性 | 両手仲介自体は禁止されていない | 虚偽登録や不当な紹介拒否は問題となる |
| 売主への影響 | 条件調整が早い場合もある | 売却機会が減る可能性がある |
| 買主への影響 | 1社で手続きが進む | 希望物件を購入できない可能性がある |
| 判断基準 | 公平な情報提供が行われているか | 他社からの紹介を意図的に妨害していないか |
「両手仲介だから悪い会社」「片手仲介だから良い会社」と単純に判断することはできません。
重要なのは、不動産会社が物件情報を適切に公開し、売主と買主の双方に正確な説明を行っているかどうかです。
第2章 レインズとは？囲い込みとの関係
レインズは不動産会社間の情報共有システム
レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略称で、
国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社専用の物件情報交換システムです。
一般の購入者が直接ログインして物件を検索するシステムではありません。
不動産会社が、売却中の戸建て、マンション、土地などの情報を登録し、
ほかの不動産会社が買主へ紹介できるようにする仕組みです。
レインズへ登録することで、売却を依頼された1社だけでなく、
多くの不動産会社が買主を探せるようになります。
本来は、売主にとって売却機会を増やし、買主にとって物件情報を得やすくするための仕組みです。
専任媒介契約とレインズ登録
売主が不動産会社へ売却を依頼する媒介契約には、主に次の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
専属専任媒介契約と専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務があります。
一般媒介契約は、契約内容によってレインズへ登録する場合と登録しない場合があります。
東日本レインズは、売却に関する専属専任媒介契約・専任媒介契約、
またはレインズへ登録すると定めた一般媒介契約では、
物件情報を登録する必要があると案内しています。
また、登録後は売主へ登録証明書を渡す仕組みになっています。
レインズに登録されていても囲い込みは起こる
囲い込みというと、「レインズへ物件を登録しないこと」だけだと思われがちです。
しかし、レインズへ登録したうえで囲い込みが行われるケースも考えられます。
例えば、物件情報は登録しているものの、他社から問い合わせが入ると「商談中」と回答し、
実際には自社の顧客だけを案内するケースです。
また、販売中であるにもかかわらず、レインズ上の取引状況を
「書面による購入申込みあり」などと実態と異なる状態にすることも問題になります。
2025年1月からは、専任媒介契約等でレインズへ物件を登録する際、
取引状況の登録・更新に関するルールが強化されました。
国土交通省は売主向けに、
レインズのステータス管理機能を使って自身の物件の取引状況を確認するよう案内しています。
したがって現在は、単にレインズへ登録しているかだけでなく、
実際の販売状況と登録ステータスが一致しているかも重要です。
売主は登録状況を確認できる
一般の人は不動産会社と同じようにレインズ全体を検索することはできません。
ただし、専属専任媒介契約や専任媒介契約で売却を依頼した売主は、
不動産会社から受け取る登録証明書の情報を利用し、自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。
売主が確認すべきポイントは次のとおりです。
- レインズに期限内に登録されているか
- 売出価格が正しく登録されているか
- 図面や物件情報に誤りがないか
- 取引状況が「公開中」になっているか
- 身に覚えのない申込み状況になっていないか
- 不動産会社から定期的な販売報告があるか
買主が直接確認することは難しいものの、購入を依頼する不動産会社を通じて、販売状況や紹介可能性を確認することはできます。
第3章 囲い込みが売主と買主に与える影響
売主は売却のチャンスを失う
囲い込みによる最大の問題は、売主が本来出会えるはずだった買主と出会えなくなることです。
例えば、他社が次のような買主を抱えていたとします。
- 住宅ローンの事前審査を通過している
- 売出価格で購入する意思がある
- すぐに契約できる
- 売主の希望する引渡し時期に対応できる
- 現金で購入できる
ところが、売却を担当する不動産会社が他社からの問い合わせを断ると、
この買主は物件を内見することすらできません。
その間に売却期間が長引き、売主が価格を下げざるを得なくなる可能性があります。
不動産会社は両手仲介によって仲介手数料を増やせても、
売主は売却機会や高く売れる可能性を失うことになります。
売却期間が長くなる可能性がある
不動産を高く、早く売るためには、多くの購入希望者に物件を見てもらうことが重要です。
囲い込みによって紹介する会社や買主が限定されると、内見件数が減少しやすくなります。
売出しから時間が経過した物件は、購入希望者から次のように見られる場合があります。
「長期間売れていないのは何か理由があるのでは？」
「価格が高すぎるのでは？」
「もっと値引きできるのでは？」
その結果、当初の売出価格より大きく値下げすることになれば、売主にとって重大な不利益です。
買主は希望物件を購入できなくなる
囲い込みは、売主だけでなく買主にも影響します。
インターネットで理想に近い物件を見つけても、
買主側の不動産会社から問い合わせた際に「商談中」と言われれば、買主は通常、購入を諦めます。
しかし、実際には販売中であり、売主側の不動産会社へ直接問い合わせた顧客だけを案内しているケースも考えられます。
買主は次の機会を失う可能性があります。
- 希望する立地の物件
- 予算内の新築戸建て
- 学区内の希少な物件
- 駅近の物件
- 仲介手数料無料で購入できる物件
- 値下げされたばかりの物件
不動産は同じものが二つとありません。
特に新築戸建てでは、同じ分譲地でも棟ごとに日当たり、間取り、車庫、道路との位置関係が違います。
不当な紹介拒否によって購入機会が奪われることは、買主にとっても大きな問題です。
買主が不利な条件で契約する可能性
囲い込みをする会社は、自社へ直接問い合わせた買主を優先する傾向があります。
その場合、買主は売主側と同じ会社から契約を急かされる可能性があります。
例えば、次のような説明です。
- 値引きは一切できません
- 今日申込みをしないと他の人に買われます
- 仲介手数料は満額必要です
- 他社からは購入できません
- 住宅ローンは指定の金融機関を使ってください
- オプション工事は指定業者のみです
もちろん、物件によって本当に値引きできない場合や、複数の購入希望者がいる場合もあります。
しかし、買主がほかの不動産会社へ相談できない状態にされると、
仲介手数料、住宅ローン、価格交渉、契約条件を比較しにくくなります。
仲介手数料無料で買える機会を失うこともある
新築戸建ての中には、売主側から仲介会社へ報酬が支払われるため、
買主側の仲介手数料を無料にできる物件があります。
しかし、囲い込みによって特定の不動産会社からしか購入できない状態になると、
買主は仲介手数料無料の会社を選べなくなる可能性があります。
例えば4,000万円の新築戸建てでは、仲介手数料の上限は税込138万6,000円です。
同じ物件であっても、
- A社では仲介手数料138万6,000円
- オヤスク.comでは仲介手数料無料
となる可能性があります。
物件価格が同じでも、購入する不動産会社によって初期費用に100万円以上の差が出る場合があります。
だからこそ、広告を掲載している会社へすぐに依頼するのではなく、購入前に仲介手数料や取扱い条件を確認することが重要です。
第4章 囲い込みを見分ける方法
「商談中」の説明だけで囲い込みとは断定できない
買主が最も注意すべきなのは、紹介を断られたからといって、
すぐに「囲い込みだ」と決めつけないことです。
不動産取引では、実際に次のような状況があります。
- 購入申込書が提出されている
- 売買契約の日程を調整している
- 住宅ローン審査中である
- 売主が申込み条件を検討している
- 一番手の買主が契約準備中である
- 建物の補修や価格変更のため一時販売停止中
- 売主の家庭事情で案内を止めている
このような場合は、紹介できない正当な理由があります。
囲い込みかどうかを買主が完全に判断するのは難しいため、
感情的に追及するよりも、具体的な販売状況を確認することが大切です。
販売状況を具体的に聞く
「商談中です」と言われた場合は、次の内容を確認しましょう。
- 購入申込書は提出されていますか
- 契約予定日は決まっていますか
- 二番手として申込みできますか
- 住宅ローン審査中ですか
- 内見だけでも可能ですか
- 商談が解除された場合に連絡をもらえますか
- 現在もポータルサイトに掲載されている理由は何ですか
本当に商談が進んでいる場合、不動産会社は可能な範囲で状況を説明します。
個人情報や申込み内容の詳細までは開示できませんが、
「一番手の申込みが入り、○日頃に契約予定です」など、一定の説明は可能です。
回答が毎回変わる、明確な理由を説明しない、
直接来店すれば案内できると言われる場合などは、慎重に確認した方がよいでしょう。
別の会社から販売状況を確認する
気になる物件がある場合、購入を任せたい不動産会社から売主側へ販売状況を確認してもらう方法があります。
ただし、複数の会社から同時に何度も問い合わせると、同じ買主による重複問い合わせとなり、売主側の管理が混乱することがあります。
まずは信頼できる会社を1社選び、次の情報を伝えて確認してもらいましょう。
- 物件ページのURL
- 物件名
- 住所
- 販売価格
- 問い合わせた会社名
- 「商談中」と言われた日時
- 内見希望日
オヤスク.comでも、他社サイトに掲載されている新築戸建てについて、
取扱いの可否や仲介手数料無料の対象になるかを確認しています。
同じ物件が複数の会社から掲載されているか確認する
新築戸建ては、同じ物件を複数の不動産会社が掲載していることがあります。
これは、売主である建売会社が複数の仲介会社に販売を認めているためです。
同じ物件が複数社から掲載されている場合、
広告を出している会社以外から購入できる可能性があります。
確認すべき項目は次のとおりです。
- 価格は同じか
- 所在地や間取りは同じか
- 物件番号や号棟は同じか
- 仲介手数料の表記があるか
- 取引態様が「仲介」か「売主」か
- 掲載更新日は新しいか
- 完成時期や引渡し時期が一致しているか
ただし、売主が直接販売する物件、販売代理会社が限定されている物件、
未公開物件などは、どの会社からでも購入できるわけではありません。
取引態様を確認する
物件広告には、通常「取引態様」が記載されています。
主な取引態様は次のとおりです。
売主
広告掲載会社自身が物件の所有者・販売者です。
売主から直接購入するため、通常は仲介手数料が発生しません。
代理
不動産会社が売主の代理として販売します。
仲介手数料の有無は契約条件によって異なります。
仲介・媒介
不動産会社が売主と買主の間に入って契約をサポートします。
仲介手数料が発生する場合があります。
「仲介」と記載されている新築戸建てであれば、広告掲載会社以外でも取り扱える可能性があります。
一つの会社だけで判断しない
住宅購入では、物件だけでなく不動産会社も比較してください。
特に次の点を確認することが重要です。
- 仲介手数料はいくらか
- 無料や割引の対象になるか
- 価格交渉を行ってくれるか
- 住宅ローンを比較できるか
- 諸費用明細を事前に出すか
- デメリットも説明するか
- 重要事項説明書を事前に確認できるか
- 契約を急かさないか
- 引渡し後も相談できるか
同じ物件を購入する場合でも、依頼する会社によって費用とサポート内容は大きく変わります。
第5章 新築戸建て購入で後悔しない不動産会社の選び方
仲介手数料の仕組みを説明してくれる会社
信頼できる不動産会社は、仲介手数料の金額だけでなく、
なぜその金額になるのかを説明します。
確認する内容は次のとおりです。
- 仲介手数料の税込総額
- 支払時期
- 無料または割引の条件
- 住宅ローン代行手数料の有無
- 書類作成費の有無
- 物件調査費の有無
- 追加費用の有無
「仲介手数料無料」と表示していても、
別の名目で高額な費用を請求されれば、実質的な負担は変わりません。
購入前に諸費用明細を出してもらい、総額で比較することが大切です。
売主側の説明をそのまま伝えるだけではない会社
買主側を担当する不動産会社には、
売主側から受け取った情報を伝えるだけでなく、
買主の立場から確認する姿勢が求められます。
例えば、次の項目です。
- ハザードマップ
- 接道状況
- 私道負担
- セットバック
- 越境物
- 周辺の騒音
- 日当たり
- ゴミ置場
- 電柱や支線
- 車庫の使いやすさ
- 近隣施設
- 学区
- 建築確認
- 検査済証
- 住宅性能表示
- アフターサービス
新築戸建てであっても、立地や土地の条件まで新しくなるわけではありません。
建物が新築というだけで安心せず、土地・道路・周辺環境を含めて確認しましょう。
購入を急かすだけではない会社
人気の新築戸建てでは、短期間で申込みが入ることがあります。
そのため、早い判断が必要な場面はあります。
しかし、次のような営業には注意が必要です。
- 今すぐ申込書を書かないと買えない
- 住宅ローンは契約後に考えればよい
- 重要事項説明は当日だけで十分
- デメリットを確認する時間はない
- とりあえず手付金を入れればよい
- 絶対に値上がりする
- 必ず住宅ローン審査に通る
不動産会社は、急ぐ理由を具体的に説明しながら、
買主が判断するための情報を提供するべきです。
住宅ローンを比較してくれる会社
新築戸建て購入では、仲介手数料だけでなく住宅ローン選びも重要です。
金利が低くても、事務手数料や保証料が高い場合があります。
また、金融機関によって審査基準や団体信用生命保険の内容が異なります。
比較すべき項目は次のとおりです。
- 変動金利・固定金利
- 適用金利
- 事務手数料
- 保証料
- 団体信用生命保険
- がん保障や疾病保障
- 繰上返済手数料
- 借入期間
- 諸費用ローン
- ペアローン
- 収入合算
- 転職直後への対応
- 自営業者への対応
「借りられる金額」ではなく、「無理なく返せる金額」を基準に資金計画を立てることが大切です。
物件ページを送るだけで確認できる会社
新築戸建てを探している方の多くは、SUUMO、LIFULL HOME'S、
アットホームなどのポータルサイトで物件を見つけます。
しかし、掲載会社へ問い合わせる前に、購入を任せる会社へ物件情報を送れば、
次の点を確認できる場合があります。
- 現在も販売中か
- 内見できるか
- 他社から購入できるか
- 仲介手数料無料の対象か
- 値引き交渉の可能性
- 同じ分譲地のほかの棟
- 価格変更履歴
- 住宅ローンの利用可能性
オヤスク.comでは、気になる新築戸建てのURLやスクリーンショットをお送りいただくだけで、取扱い可能か確認します。
オヤスク.comが新築戸建てを仲介手数料無料にできる理由
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てについて、
買主様からの仲介手数料を無料としています。
仲介手数料無料にできる理由は、
対象物件について売主側から仲介報酬を受け取れるためです。
一般的な不動産会社では、売主側から報酬を受け取れる場合でも、
買主から上限額の仲介手数料を受け取ることがあります。
オヤスク.comでは、売主側から報酬を受け取れる物件について、
買主様の負担を減らすため、買主側の仲介手数料を無料にしています。
無料だからといって、必要な手続きを省略するものではありません。
主に次のサポートを行います。
- 物件のご紹介
- 現地案内
- 販売状況の確認
- 資金計画の作成
- 住宅ローン相談
- 事前審査のサポート
- 価格・条件交渉
- 物件調査
- 重要事項説明
- 売買契約
- 住宅ローン本審査
- 引渡し前の立会い
- 残代金決済
- 鍵の引渡し
- 購入後のご相談
すべての物件が仲介手数料無料になるわけではありません。
売主側から仲介報酬を受け取れない物件や、販売会社が限定されている物件などは、無料対象外となる場合があります。
物件情報を確認したうえで、契約前に仲介手数料の有無を明確にお伝えします。
よくある質問
Q1．囲い込みは違法ですか？
囲い込みという言葉だけで、一律にすべてが同じ法律違反になるとは限りません。
ただし、レインズへの未登録、実態と異なる取引状況の登録、
他社からの紹介を不当に妨げる行為などは、
宅地建物取引業法やレインズの規則上、問題となる可能性があります。
2025年からはレインズの取引状況管理に関するルールが強化され、
実態と異なる登録などは行政上の指示処分につながる可能性があります。
Q2．両手仲介はすべて囲い込みですか？
違います。
1社が売主と買主の双方を適切に仲介した結果、両手仲介になることはあります。
他社の買主を不当に排除して両手仲介を狙う行為が、囲い込みとして問題になります。
Q3．「商談中」と言われたら囲い込みですか？
商談中というだけでは囲い込みとは判断できません。
実際に購入申込みが入っている、契約予定者がいる、住宅ローン審査中などの可能性があります。
契約予定日、二番手申込みの可否、商談解除時の連絡が可能かなどを確認しましょう。
Q4．買主はレインズを見られますか？
一般の買主が不動産会社と同じようにレインズ全体を閲覧することはできません。
購入を依頼する不動産会社を通じて、物件の登録状況や販売状況を確認してもらいます。
Q5．同じ新築戸建てを複数社が掲載しているのはなぜですか？
建売会社が複数の仲介会社へ販売情報を提供しているためです。
その場合、広告掲載会社以外の不動産会社からも購入できる可能性があります。
Q6．他社が掲載している物件もオヤスク.comで購入できますか？
オヤスク.comで取り扱える物件であれば可能です。
物件ページのURL、住所、物件名などをお送りいただければ確認します。
Q7．囲い込みされている疑いがある場合はどうすればよいですか？
まずは購入を任せる不動産会社から、売主側へ販売状況を具体的に確認してもらいましょう。
明確な根拠がない段階で相手会社を強く追及するよりも、
申込み状況、契約予定日、二番手受付の有無などを確認する方が現実的です。
Q8．仲介手数料無料でも価格交渉できますか？
可能です。
ただし、値引きできるかは売主の方針、販売期間、
ほかの申込み状況、価格変更時期などによって異なります。
仲介手数料無料と物件価格の交渉は別のものです。
Q9．売主が不動産会社の場合も囲い込みはありますか？
売主が建売会社で、販売会社を限定している物件はあります。
これは売主が販売方法を指定しているため、直ちに囲い込みとは言えません。
一方、複数社が取り扱える物件について、
仲介会社が他社の紹介を不当に拒否している場合は問題になる可能性があります。
Q10．中古戸建てや中古マンションも相談できますか？
オヤスク.comでは、新築戸建てを中心に、中古戸建てや中古マンションの購入相談にも対応しています。
仲介手数料無料または割引の可否は、物件ごとの取引条件によって異なります。
まとめ｜囲い込みを避けるには物件より先に不動産会社を選ぶ
囲い込みとは、売却を任された不動産会社が、
自社で買主を見つけて両手仲介にすることを優先し、
ほかの不動産会社からの問い合わせや購入希望者を不当に排除する行為です。
両手仲介そのものが悪いわけではありません。
適切に情報を公開し、他社からの紹介も受け付けた結果、
自社で買主が見つかることはあります。
問題なのは、実際には販売中なのに「商談中」と伝える、他社からの内見を断る、
レインズの取引状況を実態と異なる状態にするなど、売主や買主の選択肢を不当に狭める行為です。
囲い込みによって、売主は高く早く売れる機会を失い、買主は希望する物件を購入する機会を失う可能性があります。
新築戸建てを購入するときは、物件を見つけてから掲載会社へそのまま問い合わせるのではなく、
まず購入を任せる不動産会社を選ぶことも重要です。
同じ新築戸建てでも、不動産会社によって次の内容が変わります。
- 仲介手数料
- 住宅ローンの提案
- 諸費用
- 値引き交渉
- 物件調査
- 契約前の説明
- 引渡しまでの対応
- 購入後のサポート
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを仲介手数料無料でご紹介しています。
すでに気になる物件がある方は、物件ページのURLやスクリーンショットをお送りください。
取扱いの可否、現在の販売状況、仲介手数料無料の対象になるかを確認します。
「他社で商談中と言われたけれど、本当に買えないのか確認したい」
「同じ物件を仲介手数料無料で購入したい」
「住宅ローンや諸費用も含めて相談したい」
このような段階からでもご相談いただけます。
新築戸建ての購入で損をしないためには、物件価格だけでなく、購入する会社と支払う総額を比較することが大切です。
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なぜオヤスク.comは仲介手数料無料なのに“選ばれる”のか？ 足立区・葛飾区で新築戸建てを購入するなら知っておきたい「本当の理由」
https://www.oyasuku.net/blog/entry-793129/
足立区で新築戸建てを仲介手数料無料で購入したい方向けの記事
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葛飾区で新築戸建てを仲介手数料無料で購入したい方向けの記事
https://fudosan-mirai.jp/house/lp7/
