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住宅ローンを検討するとき、多くの方が迷うのが、
「変動金利と固定金利は、結局どっちがいいの？」
という問題です。
変動金利は、借入当初の金利が低く、毎月の返済額を抑えやすいのが特徴です。
一方、固定金利は、一定期間または完済まで金利が変わらないため、
将来の返済計画を立てやすいという安心感があります。
ただし、どちらか一方がすべての人にとって正解というわけではありません。
年収、貯蓄額、子どもの人数、今後の働き方、借入金額、
返済期間などによって、適した金利タイプは変わります。
特に2026年は、住宅ローン金利を取り巻く状況が以前とは大きく変わっています。
日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、
無担保コール翌日物金利を約1.0％で推移させる方針を示しました。
マイナス金利時代と比べると、住宅ローンを選ぶ際に金利上昇を無視できない環境になっています。
この記事では、変動金利と固定金利の違い、メリット・デメリット、
向いている人の特徴、返済額の違い、選ぶ際の注意点をわかりやすく解説します。
足立区・葛飾区をはじめとする城東エリアで、新築戸建てや中古住宅の購入を検討している方は、
住宅ローン選びの参考にしてください。
結論｜変動金利と固定金利はどっちがいい？
最初に結論をお伝えします。
変動金利が向いている人
- 借入額に余裕がある
- 金利が上昇しても返済できる
- 手元に十分な貯蓄がある
- 繰上返済を進める予定がある
- 毎月の返済額をできるだけ抑えたい
- 金利を定期的に確認できる
固定金利が向いている人
- 毎月の返済額を変えたくない
- 金利上昇への不安が強い
- 家計に大きな余裕がない
- 教育費など将来の支出が多い
- 長期間かけて返済する予定
- 家計管理を簡単にしたい
簡単に整理すると、
金利上昇に耐えられる人は変動金利、毎月の安心を優先する人は固定金利
という考え方が基本です。
ただし、現在の適用金利だけを比較して決めるのはおすすめできません。
住宅ローンは35年など長期間にわたるため、今後の収入、支出、貯蓄、
金利上昇時の返済額まで確認して選ぶ必要があります。
第1章 変動金利と固定金利の違い
1-1．変動金利とは
変動金利とは、市場金利などの動きに応じて、
借入期間中に適用金利が見直される住宅ローンです。
一般的な金融機関では、変動金利の適用金利が半年ごとに見直されます。
三井住友銀行も、変動金利について半年ごとに金利を見直す仕組みと案内しています。
変動金利は、固定金利と比べて借入当初の金利が低い傾向があります。
そのため、同じ金額を借りる場合でも、当初の毎月返済額を抑えやすくなります。
一方で、金利が上昇すると、将来的に返済額や利息負担が増える可能性があります。
変動金利の基本的な特徴
- 借入当初の金利が比較的低い
- 適用金利が定期的に見直される
- 金利上昇時には返済負担が増える可能性がある
- 金利が下がれば利息負担が軽くなる場合がある
- 将来の総返済額を借入時点では確定できない
1-2．固定金利とは
固定金利とは、一定期間または借入期間全体の金利が固定される住宅ローンです。
固定金利には、大きく分けて次の2種類があります。
固定金利期間選択型
3年、5年、10年など、一定期間の金利を固定するタイプです。
固定期間中は金利と返済額が変わりません。
固定期間が終了した後は、改めて固定金利を選ぶか、変動金利へ切り替えることになります。
ただし、固定期間終了時の金利水準によっては、その後の返済額が大きく増える可能性があります。
全期間固定金利型
借入時から完済まで、適用金利が変わらないタイプです。
代表的な商品が【フラット35】です。
【フラット35】は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。
借入時点で完済までの返済額が確定するため、将来の家計計画を立てやすいのが特徴です。
1-3．金利は何に影響されるのか
一般的に、変動金利と固定金利では、影響を受けやすい金利が異なります。
変動金利
変動金利は、金融機関の短期プライムレートや、日本銀行の政策金利の影響を受けやすい傾向があります。
実際に、みずほ銀行や三井住友銀行では、2026年に変動金利の基準金利や適用金利の見直しが公表されています。
固定金利
固定金利は、10年国債利回りなどの長期金利の影響を受けやすい傾向があります。
住宅金融支援機構も、固定金利は将来の物価上昇率や経済成長などを反映しやすく、
変動金利に先行して上昇する傾向があると説明しています。
そのため、
「日銀が利上げしたから、すぐに固定金利だけが上がる」
「変動金利と固定金利は同じタイミングで動く」
とは限りません。
第2章 変動金利のメリット・デメリット
2-1．変動金利のメリット
メリット① 借入当初の金利が低い
変動金利の最大のメリットは、固定金利よりも借入当初の金利が低い傾向にあることです。
2026年7月時点では、三井住友銀行の新規住宅ローンで、
条件を満たした場合の変動金利が年1.075％からと案内されています。
一方、固定10年は年3.50％からとなっており、
借入当初の金利には大きな差があります。
実際の適用金利は、審査結果や利用条件によって異なります。
金利が低ければ、同じ借入額でも毎月の返済額を抑えられます。
メリット② 元金の減りが比較的早い
毎月の返済額が同じであれば、金利が低いほど利息部分が少なくなり、元金返済に充てられる割合が増えます。
低金利が続けば、固定金利よりも元金を早く減らせる可能性があります。
メリット③ 金利が大きく上がらなければ総返済額を抑えやすい
借入期間中に大幅な金利上昇がなければ、
固定金利よりも総支払利息を抑えられる可能性があります。
そのため、貯蓄に余裕があり、金利上昇時に繰上返済できる方には有力な選択肢です。
メリット④ 毎月の支払いを抑えて貯蓄へ回せる
固定金利との差額を、
- 教育資金
- 緊急予備資金
- 修繕費
- 繰上返済資金
- 資産形成
などに回せる点もメリットです。
ただし、返済額が安いからといって、その差額をすべて生活費に使ってしまうと、金利上昇時に対応できません。
2-2．変動金利のデメリット
デメリット① 金利が上昇する可能性がある
変動金利の最大のデメリットは、借入後に金利が上がる可能性があることです。
みずほ銀行は、2026年9月30日までに年1.025％から借り入れた場合でも、
短期プライムレートの改定を反映し、
2027年1月返済分から年1.275％からになる予定を案内しています。
追加の金利改定があれば、さらに変更される可能性もあります。
つまり、住宅ローンを借りた時点の金利が35年間続くとは限りません。
デメリット② 総返済額が確定しない
固定金利であれば、借入時に完済までの返済額を把握できます。
一方、変動金利は将来の金利がわからないため、最終的な総返済額も確定しません。
デメリット③ 金利を定期的に確認する必要がある
変動金利を選ぶ場合は、
- 現在の適用金利
- 金融機関からの案内
- 毎月の返済額
- 住宅ローン残高
- 繰上返済の可否
などを定期的に確認する必要があります。
契約後に住宅ローンを何年も確認しない人には、あまり向いていません。
デメリット④ 家計に余裕がないと金利上昇に耐えられない
毎月の返済がすでに家計の限界に近い場合、わずかな金利上昇でも大きな負担になります。
特に、
- ペアローンで限度額近くまで借りる
- ボーナス返済を多く設定する
- 貯蓄をほとんど残さず購入する
- 車のローンやカードローンがある
- 教育費が今後増える
という家庭は注意が必要です。
第3章 固定金利のメリット・デメリット
3-1．固定金利のメリット
メリット① 金利上昇の影響を受けにくい
全期間固定金利を選べば、借入後に市場金利が上昇しても、適用金利と返済額は変わりません。
将来、変動金利が上昇した場合でも、当初の返済計画を維持できます。
メリット② 毎月の返済額がわかりやすい
毎月いくら返済するかが確定するため、家計管理がしやすくなります。
特に、子どもの進学や車の買い替え、老後資金など、将来の支出を計画的に管理したい家庭に向いています。
メリット③ 精神的な安心感がある
住宅ローンは、一般的に数十年にわたる長期契約です。
金利動向を気にせず返済を続けられることは、大きな安心につながります。
「金利が上がったらどうしよう」と常に不安になる方は、多少金利が高くても固定金利を選ぶ価値があります。
メリット④ 借入時に総返済額を把握しやすい
全期間固定金利であれば、返済期間中の金利が変わらないため、借入時点で総返済額を把握しやすくなります。
3-2．固定金利のデメリット
デメリット① 借入当初の金利が高い
固定金利は、変動金利よりも当初金利が高く設定される傾向があります。
2026年7月の【フラット35】では、返済期間21年以上35年以下の最頻金利が年3.14％と公表されています。
金利は融資率や金融機関、利用条件などによって異なります。
デメリット② 毎月の返済額が高くなりやすい
借入金額が同じでも、金利が高いほど毎月の返済額は増えます。
その結果、購入できる物件価格が下がる場合があります。
デメリット③ 金利が上がらなければ結果的に多く支払う可能性がある
借入後も変動金利が低いまま推移した場合、固定金利を選んだ方が多くの利息を支払う可能性があります。
固定金利の金利差は、将来の金利上昇に備えるための「安心料」と考えることもできます。
デメリット④ 固定期間選択型は終了時に注意が必要
固定10年などの期間選択型では、固定期間終了後の金利が借入当初より高くなる可能性があります。
「10年間固定だから安心」と考えるのではなく、11年目以降の返済についても確認しておく必要があります。
第4章 変動金利と固定金利の返済額を比較
ここでは、4,000万円を35年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りた場合を比較します。
諸費用、保証料、団体信用生命保険の上乗せ、金利優遇条件などは考慮していない概算です。
金利別の毎月返済額
| 金利 | 毎月返済額の目安 |
|---|---|
| 年1.075％ | 約11万4,300円 |
| 年2.0％ | 約13万2,500円 |
| 年3.14％ | 約15万7,100円 |
年1.075％から年2.0％になると、毎月返済額は約1万8,200円増えます。
年1.075％と年3.14％を比べると、毎月約4万2,800円の差になります。
35年間では非常に大きな違いです。ただし、変動金利の金利が35年間ずっと年1.075％で続く保証はありません。
金利が上昇した場合に耐えられるかを確認する
変動金利を検討する際は、現在の金利だけでなく、
- 金利が1％上がった場合
- 金利が2％程度になった場合
- 収入が一時的に減った場合
の返済シミュレーションを行うことが重要です。
例えば、現在の返済額が11万円であっても、将来的に13万円や14万円になった場合に家計を維持できるかを確認します。
その差額を毎月貯蓄できない場合は、借入額自体が多すぎる可能性があります。
第5章 変動金利が向いている人
5-1．借入額が年収に対して無理のない人
住宅ローン審査に通る金額と、無理なく返済できる金額は同じではありません。
借入可能額の上限まで借りず、返済額に余裕を持てる人は、金利上昇にも対応しやすくなります。
5-2．貯蓄を残して購入できる人
購入後も、
- 生活費6か月分程度の予備資金
- 修繕費
- 固定資産税
- 家具・家電購入費
- 教育資金
を残せる人は、変動金利を選びやすくなります。
5-3．繰上返済を予定している人
10年から15年程度で住宅ローン残高を大きく減らす予定がある人は、
長期間の金利上昇リスクを抑えられる可能性があります。
ただし、手元資金をすべて繰上返済に使うのはおすすめできません。
5-4．金利上昇時に家計を見直せる人
外食、旅行、保険、通信費などを見直し、
住宅ローンの返済増加分を吸収できる家庭は、変動金利と相性があります。
5-5．住宅ローンを定期的に管理できる人
半年や1年に一度、適用金利や残高を確認し、必要に応じて借り換えや繰上返済を検討できる人に向いています。
第6章 固定金利が向いている人
6-1．返済額の増加を避けたい人
毎月の返済額が増えると家計が苦しくなる人は、固定金利を優先した方が安心です。
6-2．子どもの教育費がこれから増える人
子どもが小さいうちは余裕があっても、中学、高校、大学へ進学する時期には支出が増えます。
教育費が増える時期と住宅ローン金利の上昇が重なると、家計への負担が大きくなります。
6-3．片働き世帯や収入変動が大きい人
片働き世帯、自営業、歩合給の割合が多い人などは、収入減少時に金利上昇が重なるリスクがあります。
返済額を固定しておくことで、家計計画を立てやすくなります。
6-4．貯蓄が少ない人
金利上昇分を貯蓄から補えない場合は、固定金利の方が安全性は高くなります。
ただし、貯蓄が少ない場合は、金利タイプを選ぶ前に借入額や購入価格を見直すことも重要です。
6-5．金利を気にせず生活したい人
金利のニュースを頻繁に確認したくない人や、返済額の変化に強いストレスを感じる人には固定金利が向いています。
第7章 年齢・家族構成別の選び方
20代で返済期間が長い場合
20代は返済期間を長く設定しやすい一方、
35年から40年にわたり金利変動の影響を受ける可能性があります。
変動金利を選ぶ場合は、
- 借りすぎない
- 差額を貯蓄する
- 定期的に繰上返済する
- 出産や育児による収入減を想定する
ことが重要です。
30代の子育て世帯
30代は住宅購入者が多い年代ですが、今後の教育費負担にも注意が必要です。
現在の共働き収入だけで判断せず、育児休業や時短勤務、転職などによる収入変化も想定しましょう。
40代で購入する場合
40代は、住宅ローン返済と教育費、老後資金の準備が重なる可能性があります。
変動金利を選ぶ場合でも、退職までにどの程度残高を減らせるかを確認する必要があります。
ペアローンを利用する夫婦
ペアローンでは借入可能額を増やせますが、夫婦の収入を前提に借りすぎやすくなります。
変動金利を選ぶ場合は、
- どちらかの収入が減った場合
- 出産・育児による休職
- 転職
- 病気
- 離婚
なども想定しておく必要があります。
第8章 2026年に住宅ローンを選ぶ際の注意点
8-1．過去の低金利だけを基準にしない
これまで日本では、住宅ローンの変動金利が非常に低い状態が長く続きました。
しかし、2024年3月のマイナス金利政策解除後、政策金利は段階的に引き上げられ、2026年6月時点では約1.0％となっています。
「これまで低かったから、これからもずっと低い」とは限りません。
8-2．店頭金利ではなく実際の適用金利を見る
住宅ローンには、
- 店頭金利
- 基準金利
- 優遇金利
- 実際の適用金利
があります。
広告に表示されている最低金利が、必ず自分にも適用されるわけではありません。
審査結果、自己資金、物件内容、給与振込口座、各種サービスの利用などによって金利が変わる場合があります。
8-3．団体信用生命保険の上乗せも確認する
がん保障、三大疾病保障、就業不能保障などを付けると、住宅ローン金利に一定の利率が上乗せされる場合があります。
金利だけでなく、保障内容と上乗せ後の毎月返済額を確認しましょう。
8-4．諸費用を含めた総額で比較する
住宅ローンを比較する際は、金利だけでなく、
- 事務手数料
- 保証料
- 団体信用生命保険
- 繰上返済手数料
- 固定金利への変更手数料
- 登記費用
なども含めて比較する必要があります。
8-5．購入物件を高くしすぎない
金利選び以上に重要なのが、借入額です。
変動金利か固定金利かで迷っている場合でも、そもそもの借入額が多すぎれば、どちらを選んでも家計が苦しくなります。
第9章 変動と固定を組み合わせるミックスローン
金融機関によっては、借入額の一部を変動金利、
残りを固定金利にするミックスローンを利用できます。
例えば、
- 2,000万円を変動金利
- 2,000万円を固定金利
というように分ける方法です。
三井住友銀行も、変動金利型と固定金利型を組み合わせる「バランスパック」を案内しています。
ミックスローンのメリット
- すべて固定より当初返済額を抑えやすい
- すべて変動より金利上昇リスクを抑えやすい
- 金利上昇への不安を分散できる
ミックスローンのデメリット
- 契約が複雑になりやすい
- 諸費用が増える場合がある
- 管理する住宅ローンが複数になる
- どちらか一方のメリットを最大限受けにくい
「変動か固定か決めきれない」という方には、一つの選択肢です。
第10章 住宅ローン選びで後悔しないためのチェックリスト
住宅ローンを決める前に、次の項目を確認してください。
家計について
- 毎月の手取り収入を把握している
- 年間の生活費を把握している
- 教育費の予定を考えている
- 車の買い替え費用を考えている
- 固定資産税や修繕費を考えている
- 老後資金も残せる
借入額について
- 銀行の借入可能額だけで決めていない
- 金利が上昇した場合の返済額を確認した
- 購入後も貯蓄を残せる
- ボーナス返済に依存していない
- どちらか一人の収入が減った場合も検討した
金利について
- 変動金利の見直し時期を確認した
- 固定期間終了後の条件を確認した
- 団信の上乗せ金利を確認した
- 諸費用を含めて比較した
- 複数の金融機関を比較した
これらに不明点が多い場合は、物件を契約する前に住宅ローンの資金計画を見直しましょう。
よくある質問
Q1．変動金利と固定金利は結局どちらがお得ですか？
将来の金利動向によって結果が変わるため、現時点でどちらが必ず得になるかは確認できません。
金利が低い状態で推移すれば変動金利が有利になりやすく、金利が大きく上昇すれば固定金利が有利になる可能性があります。
Q2．2026年は変動金利を選ばない方がいいですか？
一律に避ける必要はありません。
ただし、以前より金利上昇リスクを具体的に考える必要があります。
金利が上昇しても返済できる余裕があるかを確認してください。
Q3．変動金利が上がったら固定金利へ変更できますか？
金融機関や商品によっては変更できます。
ただし、変動金利が上昇する時期には、固定金利がすでに上昇している可能性があります。
変更条件や手数料は事前に確認してください。
Q4．固定金利は安心だから絶対に安全ですか？
返済額が固定される点では安心ですが、借入額が多すぎれば返済が苦しくなる可能性があります。
固定金利を選んでも、無理のない借入額にすることが重要です。
Q5．変動金利の5年ルールとは何ですか？
一部の金融機関の元利均等返済では、金利が変わっても毎月返済額の見直しを5年ごとに行う仕組みがあります。
ただし、金利が上がっても利息がなくなるわけではありません。
返済額の内訳で利息の割合が増え、元金が減りにくくなる可能性があります。
また、すべての金融機関や商品に5年ルールがあるわけではありません。
Q6．125％ルールとは何ですか？
一部の変動金利型住宅ローンでは、5年ごとの返済額見直し時に、新しい返済額を従前の125％までとする仕組みがあります。
これも返済負担を免除する制度ではありません。
元金の返済が遅れたり、未払利息が発生したりする可能性があるため、商品内容を確認してください。
Q7．フラット35はどんな人に向いていますか？
完済まで返済額を固定したい方、長期的な家計管理を重視する方、金利上昇への不安が強い方に向いています。
利用できる物件や住宅の技術基準など、所定の条件があります。
Q8．頭金を増やせば変動金利でも安全ですか？
借入額を減らせるため、金利上昇リスクは抑えやすくなります。
ただし、頭金を入れすぎて手元資金がなくなるのは危険です。
購入後の生活費や緊急予備資金を残してください。
Q9．住宅ローンは何社くらい比較すべきですか？
少なくとも複数の金融機関を比較することをおすすめします。
金利だけでなく、審査基準、団信、手数料、繰上返済条件、サービス内容も異なります。
Q10．ネット銀行が一番安いですか？
ネット銀行は低金利の商品が多い傾向がありますが、すべての方に最適とは限りません。
審査、団信、対面相談の有無、つなぎ融資、物件条件なども含めて判断する必要があります。
Q11．住宅ローンの審査に通った金額なら返済できますか？
審査に通る金額と、無理なく返せる金額は異なります。
住宅ローン以外の生活費、教育費、老後資金まで考えて判断してください。
Q12．どちらか迷ったらどうすればいいですか？
現在の金利で比較するだけでなく、金利上昇時の返済額、将来の収入、教育費、貯蓄額をまとめてシミュレーションしてください。
まとめ｜大切なのは「金利の低さ」より無理なく返せること
変動金利と固定金利には、それぞれメリットとデメリットがあります。
変動金利は、借入当初の返済額を抑えやすい一方、将来の金利上昇リスクがあります。
固定金利は、返済額が安定する一方、借入当初の金利と毎月返済額が高くなりやすい傾向があります。
重要なのは、
どちらの金利が得かを当てることではありません。
大切なのは、
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