03-6662-5981 新築戸建ての仲介手数料はいくら？計算方法・早見表・無料で購入する方法
「4,000万円の新築戸建てを買うと、仲介手数料はいくら？」
「5,000万円の建売住宅なら、150万円以上かかる？」
「SUUMOで見つけた物件も仲介手数料無料になる？」
新築戸建ての購入を検討している方にとって、仲介手数料は見落とせない購入費用の一つです。
仲介手数料は、税抜の売買代金が400万円を超える場合、原則として「売買代金×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限です。
ただし、すべての不動産会社で上限額を支払う必要があるわけではありません。対象となる新築戸建てなら、買主の仲介手数料を無料にできる場合があります。
この記事では、価格別の早見表、正しい計算方法、無料になる条件、購入前の注意点を解説します。
第1章｜新築戸建ての仲介手数料はいくらかかる？
3,000万円なら105万6,000円、5,000万円なら171万6,000円が上限の目安
まずは価格別の仲介手数料を確認しましょう。
| 仲介報酬の計算対象額 | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|
| 2,000万円 | 72万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 |
| 3,500万円 | 122万1,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 4,500万円 | 155万1,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 5,500万円 | 188万1,000円 |
| 6,000万円 | 204万6,000円 |
※消費税率10％、仲介会社が課税事業者の場合。表の金額は土地・建物の売買代金から建物消費税を除いた計算対象額であり、税込の物件広告価格ではありません。
5,000万円という計算対象額なら、仲介手数料の上限は171万6,000円です。
この費用が無料になると、購入時の資金負担を大きく減らせる可能性があります。
ただし、上記は法律上の上限額であり、すべての会社が必ずこの金額を請求するわけではありません。
第2章｜仲介手数料の正しい計算方法
計算式は「売買代金×3％＋6万円＋消費税」
売買代金が400万円を超える通常の売買仲介では、次の速算式を利用できます。
仲介手数料の上限＝（税抜売買代金×3％＋6万円）×1.1
例えば、仲介報酬の計算対象額が4,000万円なら、
4,000万円×3％＝120万円
120万円＋6万円＝126万円
126万円×1.1＝138万6,000円
となります。
ここで重要なのは、3％という数字は仲介手数料の上限を計算するための割合であり、必ず支払う固定料金ではないという点です。
なぜ「＋6万円」するの？
不動産売買の仲介手数料の上限は、売買代金の部分ごとに異なる割合で計算します。
200万円以下の部分：5％
200万円超400万円以下の部分：4％
400万円超の部分：3％
これを400万円超の取引でまとめて計算するための調整額が6万円です。
6万円は追加の事務手数料ではありません。
新築戸建ては広告価格のまま計算してはいけない
新築建売住宅では、売主が課税事業者である場合、建物部分に消費税が含まれていることがあります。
一方、土地の譲渡は消費税の非課税取引です。
仲介手数料の上限を計算する際には、売買代金に含まれる建物消費税を除外します。
例えば、税込広告価格5,000万円の新築戸建てで、建物消費税が150万円含まれていると仮定すると、
5,000万円－150万円＝4,850万円
（4,850万円×3％＋6万円）×1.1
＝166万6,500円
となります。
税込広告価格5,000万円をそのまま使った171万6,000円とは、4万9,500円の差があります。
実際の建物消費税額は物件ごとに異なるため、売主や仲介会社に確認してください。
第3章｜仲介手数料は必ず支払わなければならない？
法律で決まっているのは上限であって、一律の料金ではない
不動産会社が受け取れる仲介手数料には、法律に基づく上限があります。
しかし、通常の新築戸建て売買仲介について、仲介手数料を必ず上限額にしなければならないという決まりはありません。
そのため、不動産会社によって料金は異なります。
同じ新築戸建てでも、買主側の仲介手数料が上限額の会社、割引する会社、無料にする会社が存在します。
なぜ仲介手数料無料にできるの？
新築建売住宅では、売主である分譲会社や建売メーカーから仲介会社へ報酬が支払われる取引があります。
その報酬で仲介会社が収益を確保できれば、買主から仲介手数料を受け取らない料金設定が可能です。
ただし、売主からの報酬の有無や販売条件は物件ごとに異なります。
新築戸建てだから必ず無料になるわけではありません。
第4章｜ケース別・仲介手数料はいくら変わる？
ケースA｜4,000万円の計算対象額の新築戸建て
通常の上限額は税込138万6,000円。
買主の仲介手数料が無料になる物件なら、その負担は0円です。
ケースB｜5,000万円の計算対象額の新築戸建て
通常の上限額は税込171万6,000円。
仲介手数料無料の対象であれば、上限額を請求する会社と比較して171万6,000円の差になります。
ケースC｜売主から直接購入する新築戸建て
売主から直接購入し、仲介会社が介在しない場合は、通常、仲介手数料は発生しません。
ただし、売主直売と仲介手数料無料の仲介サービスは別の仕組みです。
また、直接購入の場合には、買主側の仲介会社によるサポートがないことも考慮する必要があります。
ケースD｜他社で見つけた新築戸建て
SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで見つけた物件でも、仲介手数料無料になる可能性があります。
ただし、販売窓口が限定されている場合や、すでに別の仲介会社と媒介契約を結んでいる場合などは、個別の確認が必要です。
第5章｜仲介手数料無料・半額・通常料金を比較
計算対象額4,000万円の新築戸建てを例に比較します。
| 料金設定 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 上限額 | 138万6,000円 |
| 上限額の半額 | 69万3,000円 |
| 無料 | 0円 |
このように、仲介会社の料金設定だけで購入時の支出に大きな差が生まれます。
ただし、比較するときは、仲介手数料以外の費用やサポート内容も確認してください。
「仲介手数料無料」と書かれていても、別名目の費用が設定されている場合は、何の対価なのか確認することが大切です。
第6章｜売買取引1,000件以上の経験から考える、仲介会社選び
安さだけでなく、購入前に何を確認するかが重要
オヤスク.comの強みは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験と実績です。
新築戸建ての購入では、仲介手数料の金額だけでなく、購入する不動産そのものを正しく確認することが重要です。
例えば、前面道路の幅員や接道状況、私道の通行・掘削に関する権利、敷地境界、越境、建物の保証、住宅ローンの条件、契約内容、引渡し時期などです。
「新築だから安心」「手数料が無料だからお得」という理由だけで購入を決めるのはおすすめできません。
購入価格と諸費用の両方を確認する
仲介手数料が無料でも、住宅ローンの返済負担が大きすぎたり、購入後に想定外の費用が発生したりすれば、家計に影響します。
物件価格だけでなく、諸費用を含めた総額で判断しましょう。
オヤスク.comでは、仲介手数料無料の対象確認に加え、購入前に確認したい条件を整理することを大切にしています。
仲介手数料無料でも、購入判断は妥協しない。
これがオヤスク.comの考え方です。
第7章｜仲介手数料以外に必要な購入諸費用
新築戸建ての購入時には、仲介手数料以外にも費用がかかります。
主なものは次のとおりです。
所有権移転・保存登記などの登記関連費用
住宅ローンの融資事務手数料や保証料
火災保険・地震保険料
売買契約書などの印紙税
固定資産税・都市計画税の精算金
必要に応じた追加工事やオプション費用
仲介手数料が無料になるからといって、購入諸費用のすべてが無料になるわけではありません。
また、住宅ローンの借入額や金融機関の条件によっても必要な費用は変わります。
購入申込みの前に、諸費用の見積書を確認することが大切です。
第8章｜足立区・葛飾区などで新築戸建てを購入する方へ
足立区・葛飾区・江戸川区・江東区・墨田区・荒川区・台東区で新築戸建てを検討している場合も、仲介手数料の計算方法は同じです。
地域によって法律上の仲介手数料率が変わるわけではありません。
ただし、売主や販売会社、物件の取扱条件はそれぞれ異なります。
また、城東エリアでは物件ごとの道路条件や浸水想定なども、購入前に確認しておきたい事項です。
仲介手数料だけでなく、その物件を購入してよいかという視点も大切にしましょう。
第9章｜新築戸建ての仲介手数料に関するよくある質問
Q1．3,000万円の新築戸建ての仲介手数料はいくらですか？
税抜の売買代金が3,000万円の場合、仲介手数料の上限は税込105万6,000円です。広告価格に建物消費税が含まれている場合は、その金額を除いて計算します。
Q2．4,000万円の新築戸建ての仲介手数料はいくらですか？
計算対象額4,000万円なら税込138万6,000円が上限です。ただし、仲介会社の料金設定によっては割引や無料になる場合があります。
Q3．5,000万円の新築戸建ては仲介手数料が170万円以上かかりますか？
税抜の計算対象額5,000万円なら上限は税込171万6,000円です。ただし、必ずその金額を支払うわけではなく、無料対象の物件もあります。
Q4．仲介手数料の3％＋6万円は法律で決まった固定料金ですか？
いいえ。400万円を超える通常の売買仲介における上限額の速算式です。不動産会社は上限の範囲内で料金を設定できます。
Q5．SUUMOで見つけた新築戸建てでも仲介手数料無料になりますか？
可能性はあります。ただし、売主の販売条件や仲介会社への報酬、取扱可否によって異なるため、物件ごとの確認が必要です。
Q6．仲介手数料無料の会社は、住宅ローンや契約の相談もできますか？
相談できる範囲は会社によって異なります。仲介手数料の金額だけでなく、資金計画、物件調査、重要事項説明、契約手続きなどのサポート内容を確認してください。
Q7．仲介手数料はいつ支払いますか？
支払時期は仲介会社との取り決めによって異なります。売買契約時と引渡し時に分けるケースや、引渡し時にまとめて支払うケースがあります。契約前に確認しましょう。
第10章｜まとめ｜仲介手数料を知って、購入総額を比較しよう
新築戸建ての仲介手数料は、計算対象額が4,000万円なら上限138万6,000円、5,000万円なら171万6,000円です。
ただし、これは上限額であり、必ず支払う金額ではありません。
対象物件なら、買主の仲介手数料を無料にできる場合があります。
オヤスク.comでは、過去1,000件以上の売買取引経験を生かし、購入費用の節約と購入前の確認をサポートしています。
SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで気になる新築戸建てを見つけたら、その物件URLをお送りください。
仲介手数料無料の対象になるか、購入諸費用はどの程度必要か、契約前に何を確認すべきかを一緒に整理しましょう。
※仲介手数料無料は対象物件に限ります。その他の購入諸費用は別途必要です。
その新築戸建て、仲介手数料はいくら？無料になるか確認しませんか？
SUUMO・LIFULL HOME'S・at homeで見つけた新築戸建てのURLを、オヤスク.comへお送りください。
物件の取扱条件を確認し、仲介手数料無料の対象になるかをご案内します。
さらに、購入諸費用や住宅ローン、契約前に確認しておきたいポイントもご相談いただけます。
過去1,000件以上の売買取引経験を生かし、費用を抑えるだけでなく、納得できるマイホーム購入をサポートします。
※無料対象は物件ごとに異なります。
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