03-6662-5981 4,000万円の新築戸建て購入費用はいくら？仲介手数料・諸費用・住宅ローンを解説
「4,000万円の新築戸建てを買うと、全部でいくら必要？」
「仲介手数料だけで約140万円もかかるの？」
「仲介手数料無料なら、購入費用はどれくらい減らせる？」
新築戸建てを探している方にとって、物件価格と同じくらい重要なのが購入諸費用です。
4,000万円の新築戸建てでは、仲介報酬の計算対象額が4,000万円の場合、仲介手数料の上限は税込138万6,000円です。
ただし、これは法律上の上限額であり、必ず支払う金額ではありません。
また、実際の新築建売住宅では、広告価格に建物消費税が含まれている場合があります。
この記事では、仲介手数料の正しい計算方法から、無料になる条件、住宅ローン、その他の諸費用、購入前に確認すべきポイントまで解説します。
第1章｜4,000万円の新築戸建て、仲介手数料はいくら？
仲介手数料の上限は税込138万6,000円となるケースがある
不動産売買の仲介手数料は、売買代金が400万円を超える場合、次の速算式で上限を計算できます。
（仲介報酬の計算対象額×3％＋6万円）×1.1
計算対象額が4,000万円なら、
4,000万円×3％＝120万円
120万円＋6万円＝126万円
126万円×1.1＝138万6,000円
となります。
しかし、これは上限額です。
不動産会社によって仲介手数料の料金設定は異なり、対象となる新築戸建てでは買主の仲介手数料を無料にできる場合があります。
税込4,000万円の広告価格なら、必ず138万6,000円？
いいえ。
新築建売住宅の広告価格には、建物部分の消費税が含まれている場合があります。
仲介手数料の上限は、その消費税を除いた売買代金を基に計算します。
例えば、広告価格4,000万円のうち、建物消費税が100万円含まれていると仮定します。
仲介報酬の計算対象額は、
4,000万円－100万円＝3,900万円
です。
この場合、
（3,900万円×3％＋6万円）×1.1＝135万3,000円
となります。
つまり、税込広告価格が同じ4,000万円でも、建物消費税の内訳によって仲介手数料の上限は変わります。
実際の金額は、売主や仲介会社に確認しましょう。
第2章｜仲介手数料無料なら購入費用はいくら変わる？
同じ物件でも仲介会社によって支払額が異なる
仲介報酬の計算対象額が4,000万円の場合、次のような違いが生じます。
| 仲介会社の料金設定 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 上限額 | 138万6,000円 |
| 上限額の半額 | 69万3,000円 |
| 無料 | 0円 |
※比較用の計算例です。各社の実際の料金ではありません。
上限額を請求する会社と無料の会社では、138万6,000円の差があります。
これは購入時の大きな負担の違いです。
ただし、仲介手数料無料の対象かどうかは、売主との取引条件や仲介会社の取扱可否によって異なります。
「4,000万円の新築戸建てだから必ず無料」というわけではありません。
第3章｜仲介手数料以外にどんな諸費用がかかる？
新築戸建ての購入では、仲介手数料以外にもさまざまな費用が必要です。
登記関連費用
土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記などに費用がかかります。
登録免許税のほか、司法書士への報酬も考慮する必要があります。
実際の費用は、固定資産税評価額や登記内容などによって変わります。
住宅ローン関連費用
金融機関によって、融資事務手数料や保証料などの仕組みが異なります。
借入金額に応じて手数料が決まる商品もあれば、定額の手数料が設定される商品もあります。
金利だけでなく、融資に必要な諸費用も比較することが大切です。
火災保険・地震保険
補償内容、建物の構造、所在地、保険期間などによって保険料が異なります。
住宅ローンを利用する場合、金融機関が火災保険への加入を条件とすることもあります。
売買契約書の印紙税
紙の売買契約書を作成する場合には、印紙税が必要になることがあります。
適用される税額や軽減措置は、契約時点の制度を確認してください。
固定資産税・都市計画税の精算金
引渡し時に、売主と買主との取り決めに基づき精算する場合があります。
精算方法は契約条件によって異なります。
その他の費用
網戸、カーテンレール、照明、エアコン、アンテナ、外構工事などが物件価格に含まれていない場合もあります。
新築戸建てでは、こうした入居準備費用も忘れずに確認しましょう。
第4章｜4,000万円の新築戸建て、購入総額をどう考える？
物件価格だけでは予算を決められない
例えば、税込広告価格4,000万円の新築戸建てを購入する場合、購入総額は次のように考えます。
購入総額＝物件価格4,000万円＋購入諸費用＋必要な追加工事・設備費用
購入諸費用のうち、仲介手数料は会社や物件の条件によって大きく変わる部分です。
一方、登記関連費用、住宅ローン関連費用、保険料などは、仲介手数料無料でも必要になります。
ケースA｜仲介手数料が上限額の会社
仲介手数料に加え、その他の購入諸費用を用意します。
実際の仲介手数料は、建物消費税を除いた計算対象額から算出します。
ケースB｜仲介手数料無料の会社
対象物件であれば、買主の仲介手数料は0円です。
ただし、その他の諸費用まで0円になるわけではありません。
ケースC｜売主から直接購入する場合
売主から直接購入し、仲介会社が介在しない取引では、通常、仲介手数料は発生しません。
ただし、買主側に仲介会社が付かないため、購入時の調査や契約内容の確認について、誰がどのようにサポートするかを確認する必要があります。
第5章｜仲介手数料無料で浮いたお金はどう活用する？
仲介手数料の負担が減ると、その分をほかの購入費用に充てられる可能性があります。
例えば、引っ越し費用、家具・家電、カーテンや照明、エアコン、必要な追加工事などです。
また、自己資金を多めに残しておくことも選択肢の一つです。
新居を購入した直後は、予想外の出費が発生することもあります。
そのため、仲介手数料を節約できたからといって、必ずしもその全額を使い切る必要はありません。
住宅ローンに仲介手数料を含める予定だった場合は？
金融機関や商品によっては、一定の購入諸費用を住宅ローンに含められる場合があります。
仲介手数料が無料になれば、借入希望額を減らせる可能性もあります。
ただし、実際の借入条件は金融機関の審査や商品内容によって異なります。
第6章｜売買取引1,000件以上の経験から伝えたいこと
仲介手数料だけで不動産会社を選ばない
オヤスク.comの大きな強みは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験と実績です。
新築戸建ての購入では、仲介手数料の節約だけでなく、購入前に確認すべきことが数多くあります。
例えば、前面道路の状況、私道の通行や掘削に関する権利、敷地境界、越境の有無、建物の仕様、保証内容、住宅ローンの条件、契約不適合責任、引渡し条件などです。
新築だからといって、すべての確認を省略してよいわけではありません。
4,000万円の家を買うなら、総額と契約条件で判断する
仲介手数料が無料でも、物件自体が希望に合わなければ、納得できる購入にはなりません。
また、購入時の費用だけでなく、住宅ローンの毎月返済額や購入後の維持費も考える必要があります。
オヤスク.comでは、仲介手数料無料の対象確認とあわせて、購入判断に必要な情報を整理することを大切にしています。
仲介手数料無料でも、購入判断は妥協しない。
第7章｜4,000万円の新築戸建てを購入する前のチェックポイント
購入申込み前には、少なくとも次の点を確認しましょう。
広告価格4,000万円に含まれる設備や工事の範囲
仲介手数料の金額と支払条件
登記費用や住宅ローン関連費用の見積り
住宅ローンの借入可能額と毎月返済額
前面道路、敷地境界、私道などの権利関係
浸水などのハザード情報
建物の保証、売買契約、引渡し条件
特に足立区・葛飾区・江戸川区などの城東エリアでは、検討する物件ごとに道路条件や自治体公表のハザードマップを確認することが大切です。
同じ4,000万円でも、立地、土地の形状、建物の仕様、購入後の費用は異なります。
第8章｜4,000万円の新築戸建てに関するよくある質問
Q1．4,000万円の新築戸建ての仲介手数料はいくらですか？
仲介報酬の計算対象額が4,000万円なら、上限は税込138万6,000円です。広告価格に建物消費税が含まれる場合は、その消費税を除いて計算します。
Q2．4,000万円の建売住宅は仲介手数料無料で購入できますか？
対象物件であれば可能です。ただし、売主の販売条件や仲介会社の取扱可否によって異なるため、個別の確認が必要です。
Q3．仲介手数料無料なら、購入総額は4,000万円だけですか？
いいえ。登記関連費用、住宅ローン関連費用、保険料などが別途必要です。設備や追加工事の費用が発生する場合もあります。
Q4．4,000万円の家を買うには現金がいくら必要ですか？
頭金の有無、住宅ローンで諸費用を借りられるか、金融機関の条件などによって異なります。物件価格だけでは正確な必要現金額は確認できません。
Q5．SUUMOに掲載されている4,000万円の物件も無料になりますか？
無料になる可能性はあります。SUUMOに掲載されていることだけでは判断できないため、物件URLを基に取扱条件を確認する必要があります。
Q6．仲介手数料無料の会社でも住宅ローンの相談はできますか？
相談できる範囲は会社によって異なります。資金計画や金融機関の比較、契約手続きについて、どこまでサポートするか確認しましょう。
Q7．4,000万円の新築戸建てなら、どの物件でも購入条件は同じですか？
いいえ。売主、土地・建物の条件、付帯設備、契約内容、引渡し時期などが異なります。物件ごとの比較が必要です。
第9章｜まとめ｜4,000万円の新築戸建ては購入総額で比較しよう
4,000万円の新築戸建てを購入する際には、物件価格だけでなく、仲介手数料とその他の諸費用を含めた総額を確認することが重要です。
仲介報酬の計算対象額が4,000万円なら、仲介手数料の上限は税込138万6,000円です。
対象となる新築戸建てなら、この仲介手数料が無料になる場合があります。
オヤスク.comでは、過去1,000件以上の売買取引経験を生かし、費用を抑えながら納得できるマイホーム購入を目指す方をサポートしています。
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※仲介手数料無料は対象物件に限ります。購入諸費用は別途必要です。
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