03-6662-5981 固定金利で新築戸建てを買って大丈夫？2026年の金利動向・変動金利との違い・メリットとデメリットを徹底解説
「住宅ローンの固定金利は、今から選んでも大丈夫？」
「変動金利より高いけれど、固定金利にするメリットはある？」
「10年固定と35年固定はどちらがおすすめ？」
新築戸建てを購入する際、住宅ローンの金利選びで迷う方は少なくありません。
固定金利は、一定期間または返済終了まで金利が変わらない住宅ローンです。将来の金利上昇に備えられる一方、借入当初の返済額が変動金利より高くなる場合があります。
大切なのは、どちらの金利が得になるかを予測することではなく、家計に合った返済方法を選ぶことです。
この記事では、2026年11月時点で確認できる情報を基に、固定金利の仕組み、10年固定と35年固定の違い、変動金利との比較、返済シミュレーション、新築戸建て購入時の注意点を解説します。
第1章｜住宅ローンの固定金利とは？
固定金利とは何ですか？
固定金利とは、あらかじめ定められた期間中、住宅ローンの適用金利が変わらない仕組みです。
固定金利には、大きく分けて2つの種類があります。
全期間固定金利型：借入時から返済終了まで金利が固定される
固定金利期間選択型：3年・5年・10年・20年など、一定期間だけ金利が固定される
どちらも「固定金利」と呼ばれますが、将来の返済リスクは大きく異なります。
特に注意したいのが、10年固定と35年固定を同じように考えてしまうことです。
固定金利なら35年間ずっと返済額は変わらない？
全期間固定金利で、契約どおりに元利均等返済を続ける場合、原則として毎月の元利返済額は変わりません。
ただし、住宅ローン以外の費用まで固定されるわけではありません。
固定資産税、火災保険料、住宅の修繕費などは別途必要です。
また、借入条件や金利引下げ制度によっては、一定期間経過後に適用金利が変わる商品もあります。
契約時には、返済終了までの金利と返済予定表を確認しましょう。
第2章｜固定金利は2026年に選んでも大丈夫？
結論：金利上昇への備えを重視するなら有力な選択肢
固定金利は、将来の住宅ローン返済額を安定させたい方にとって、有力な選択肢です。
ただし、固定金利が必ず変動金利より有利になるわけではありません。
例えば、変動金利が長期間低い水準で推移した場合、固定金利のほうが返済総額が多くなる可能性があります。
反対に、変動金利が大きく上昇した場合、全期間固定金利を選んでいたほうが返済負担を抑えられる可能性があります。
つまり、固定金利の価値は「将来の金利上昇による返済額の不確実性を減らせること」にあります。
2026年の固定金利はいくら？
金融機関によって適用金利は異なります。
例えば、三菱UFJ銀行が2026年10月に公表していた新規借入れの金利例は、次のとおりです。
| 金利タイプ | 掲載金利 |
|---|---|
| 変動金利 | 年1.195％ |
| 固定10年 | 年3.75％ |
| 全期間固定31〜35年 | 年4.35％ |
これは特定の金融機関・時点・商品条件における掲載例であり、住宅ローン市場全体の平均金利ではありません。
実際の金利は、申込条件、借入時期、審査結果、優遇条件などによって異なります。
2026年11月の最新適用金利は、金融機関の公式情報を確認してください。
第3章｜全期間固定金利と10年固定は何が違う？
全期間固定金利とは？
全期間固定金利は、借入時から返済終了まで適用金利が固定される住宅ローンです。
35年間の住宅ローンであれば、原則として35年間の金利が契約時に決まります。
最大のメリットは、将来の市場金利が上昇しても、契約済みの住宅ローン金利が影響を受けないことです。
例えば、子どもの教育費が増える時期でも、住宅ローンの元利返済額が一定であれば、家計の見通しを立てやすくなります。
一方、借入当初の金利が変動金利より高い場合、毎月の返済負担も大きくなります。
10年固定金利とは？
10年固定金利は、借入当初の10年間だけ適用金利を固定する住宅ローンです。
10年間は金利上昇の影響を受けませんが、11年目以降の金利が契約時に確定するわけではありません。
固定期間が終了すると、その時点の条件に基づいて変動金利や新たな固定金利を選ぶ仕組みが一般的です。
商品によっては、特別な手続きをしないと自動的に変動金利へ切り替わる場合もあります。
10年固定が終わったら返済額はどうなる？
固定期間終了後の金利によっては、毎月返済額が増える可能性があります。
また、借入当初の金利優遇と固定期間終了後の優遇条件が異なる場合もあります。
「最初の10年間の金利が低いから」という理由だけで選ばず、11年目以降の条件まで確認することが重要です。
第4章｜固定金利のメリット
メリット1｜金利上昇による返済額の増加を避けられる
全期間固定金利の最大のメリットは、契約後に市場金利が上昇しても、適用金利が変わらないことです。
変動金利では、金利上昇によって利息負担が増える可能性があります。
一方、全期間固定金利なら、将来の市場金利を気にしながら返済計画を立てる必要が少なくなります。
メリット2｜毎月の返済計画が立てやすい
住宅ローンの元利返済額が一定であれば、家計の予算管理がしやすくなります。
特に、子育て世帯では教育費、習い事、進学費用など、将来の支出が増える可能性があります。
住宅ローン返済額が安定していることは、長期の家計管理におけるメリットです。
メリット3｜金利動向を過度に気にしなくて済む
変動金利の場合、金融政策や市場金利の動向によって返済負担が変化する可能性があります。
全期間固定金利では、借入後の市場金利が上昇しても、契約した金利は原則変わりません。
住宅ローンの返済額を安定させたい方には安心材料になります。
第5章｜固定金利のデメリット
デメリット1｜借入当初の金利が高くなる場合がある
固定金利は、変動金利より借入当初の金利が高い場合があります。
同じ4,000万円の住宅ローンでも、金利が異なれば毎月返済額に差が生じます。
住宅購入時の予算を考える際は、希望物件の価格だけでなく、毎月の返済額を確認する必要があります。
デメリット2｜市場金利が下がっても自動的には返済額が減らない
全期間固定金利では、借入後に市場金利が低下しても、契約した金利が自動的に下がるわけではありません。
借換えによって金利負担を減らせる可能性はありますが、借換えには審査や諸費用が必要です。
デメリット3｜購入可能な物件価格が下がることがある
毎月の返済予算を一定にする場合、金利が高いほど借入可能な金額は少なくなります。
例えば、毎月13万円程度の返済を希望する場合、金利1％と3％では借りられる金額が異なります。
固定金利を選ぶことで、当初検討していた物件の購入予算を見直す必要が生じることもあります。
ただし、予算を抑えることは必ずしも悪いことではありません。
将来の生活に余裕を残すための判断になる場合もあります。
第6章｜固定金利と変動金利はどちらがおすすめ？
固定金利と変動金利は、単純にどちらが優れているとはいえません。
| 比較項目 | 変動金利 | 全期間固定金利 |
|---|---|---|
| 借入当初の金利 | 低い傾向 | 高い傾向 |
| 金利上昇リスク | あり | 契約後は原則なし |
| 将来の返済額 | 変わる可能性あり | 原則一定 |
| 金利低下の影響 | 恩恵を受ける場合あり | 自動的には変わらない |
| 家計管理 | 金利変動への備えが必要 | 長期計画を立てやすい |
固定金利が向いている人
例えば、次のような方は固定金利を検討する価値があります。
毎月の返済額を安定させたい
将来の金利上昇が不安
子どもの教育費など、今後の支出が増える見込み
金利の変化を気にせず返済したい
借入時点で長期の返済計画を確定させたい
変動金利が向いている人
一方、次のような方は変動金利も選択肢になります。
金利が上昇しても返済できる余裕がある
十分な生活防衛資金がある
住宅ローンの残高や金利を定期的に確認できる
金利上昇時の対策を検討できる
ただし、金利が低いことだけを理由に、借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組むことには注意が必要です。
第7章｜4,000万円を35年間借りると返済額はいくら？
固定金利を検討するときは、金利差が毎月返済額にどれだけ影響するか確認することが重要です。
次の条件で比較してみましょう。
【試算条件】
借入額：4,000万円
返済期間：35年間
返済方式：元利均等返済
ボーナス返済：なし
各金利が35年間変わらないと仮定
| 年利 | 毎月返済額の目安 |
|---|---|
| 1.0％ | 約11万2,900円 |
| 2.0％ | 約13万2,500円 |
| 3.0％ | 約15万3,900円 |
| 4.0％ | 約17万7,100円 |
年1.0％と年3.0％では、毎月約4万1,000円の差があります。
年間では約49万円です。
ただし、これは金利ごとの返済額を比較するためのシミュレーションです。
変動金利が35年間同じ金利で続くことを予測したものではありません。
また、実際の住宅ローンでは、事務手数料、保証料、団体信用生命保険の保障内容なども比較する必要があります。
毎月の返済額だけで判断しない
新築戸建てを購入すると、住宅ローン以外にも費用が発生します。
例えば、固定資産税、火災保険、建物の修繕費、設備交換費用などです。
住宅ローンの返済額だけで家計を組むと、購入後の生活費が不足する可能性があります。
毎月の返済額と住宅維持費を合わせて、無理のない予算を考えましょう。
第8章｜固定金利とフラット35は何が違う？
フラット35は全期間固定金利の住宅ローン
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンです。
資金受取時に、原則として返済終了までの借入金利と返済額が確定します。
一方、民間銀行にも全期間固定金利型の商品があります。
そのため、「固定金利＝フラット35」というわけではありません。
フラット35を利用する際の注意点
フラット35では、住宅金融支援機構が定める住宅の技術基準への適合が必要です。
新築戸建てであっても、すべての物件が自動的に対象になるわけではありません。
また、金利引下げ制度を利用できるかどうかは、住宅性能や世帯条件などによって異なります。
購入する物件が対象になるか、必要書類がそろうか、融資実行時の金利がいくらになるかを確認することが重要です。
民間銀行の全期間固定金利と比較するポイント
フラット35と民間銀行の全期間固定金利を比較する際は、次の点を確認しましょう。
適用金利
融資事務手数料・保証料
団体信用生命保険
借入可能額・返済期間
住宅の技術基準や必要書類
金利引下げ制度
融資実行までの手続き
金利だけでなく、住宅ローン全体の費用と条件を比較することが大切です。
第9章｜固定金利で後悔しやすいケースとは？
ケース1｜10年固定を35年固定と勘違いした
10年固定は、35年間の金利が確定する商品ではありません。
11年目以降の金利が上昇すると、毎月返済額が増える可能性があります。
固定期間終了後の条件を確認せずに契約することは避けましょう。
ケース2｜毎月返済額が高く、生活費に余裕がなくなった
金利上昇への備えを重視して固定金利を選んでも、当初の返済額が家計を圧迫してしまっては本末転倒です。
住宅ローン以外の生活費や将来の支出を考え、無理のない返済額を設定する必要があります。
ケース3｜金利だけで金融機関を選んだ
同じ固定金利でも、金融機関によって手数料、団信の保障、繰上返済条件などが異なります。
金利がわずかに低くても、諸費用や保障内容を含めると別の商品が適している場合があります。
ケース4｜物件の購入条件を十分に確認しなかった
住宅ローンの審査に通ったからといって、その新築戸建てが希望条件に合っているとは限りません。
道路や敷地の条件、建物の仕様、周辺環境、ハザード情報、契約条件など、物件そのものの確認も重要です。
第10章｜固定金利で新築戸建てを買う前のチェックポイント
住宅ローンの金利タイプを決める前に、次の点を確認しましょう。
固定期間は10年間なのか、返済終了までなのか
固定期間終了後の金利優遇条件はどうなるのか
住宅ローンの毎月返済額は家計に合っているか
教育費や生活費が増えても返済を続けられるか
事務手数料・保証料・団信の条件はどうなっているか
購入する物件に必要な住宅ローンの適合条件はあるか
仲介手数料を含めた購入諸費用はいくらになるか
特に重要なのは、金利タイプを選ぶ前に、物件価格と購入諸費用を合わせた資金計画を考えることです。
第11章｜新築戸建てを仲介手数料無料で購入するメリット
固定金利を選ぶ場合でも、対象となる新築戸建てなら、買主様の仲介手数料無料で購入できます。
例えば、仲介手数料の計算対象額が5,000万円の場合、一般的な法定上限額は税込171万6,000円です。
オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。
仲介手数料を節約できれば、購入時の自己資金を確保しやすくなります。
ただし、登記費用、住宅ローンの融資事務手数料、火災保険料などは別途必要です。
仲介手数料無料でも住宅ローンの相談はできる？
オヤスク.comでは、住宅ローンの金利タイプ、購入諸費用、物件の条件、契約前の注意点などを含めた購入サポートを大切にしています。
私たちの強みは、過去1,000件以上の不動産売買取引に携わってきた経験と実績です。
不動産購入では、住宅ローンの審査に通ることだけがゴールではありません。
その物件を、その条件で購入してよいか。
購入後も無理なく返済を続けられるか。
契約前に確認すべき問題はないか。
こうした点まで考えながら、納得できる住宅購入をサポートすることが重要だと考えています。
第12章｜足立区・葛飾区などで新築戸建てを購入する方へ
オヤスク.comでは、足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区・荒川区・台東区の新築戸建て購入をサポートしています。
このエリアで住宅を探す際も、住宅ローンの金利だけで購入判断をすることはおすすめできません。
同じ価格帯の新築戸建てでも、土地面積、建物面積、接道状況、周辺環境、ハザード情報などによって条件は異なります。
例えば、希望する住宅ローン返済額に収まる物件であっても、購入後に必要となる費用や建物の仕様などを確認することが大切です。
また、住宅ローンの金利が高い場合には、物件価格を見直したり、購入諸費用を整理したりすることで、資金計画を調整できる可能性があります。
固定金利を選ぶ場合も、無理のない住宅購入を優先しましょう。
第13章｜固定金利に関するよくある質問
Q1．固定金利は今から選ぶと損ですか？
必ず損になるわけではありません。将来の変動金利が低いままであれば固定金利の返済総額が多くなる可能性がありますが、金利が大きく上昇した場合には全期間固定金利が有利になる可能性もあります。
Q2．10年固定と35年固定はどちらがいいですか？
10年固定は当初10年間の金利を固定する商品、35年固定は原則として返済終了まで金利を固定する商品です。11年目以降の金利上昇リスクを避けたい場合は、全期間固定金利を検討する価値があります。
Q3．固定金利は途中で変動金利に変更できますか？
商品によって異なります。固定金利期間選択型では、固定期間終了後に変更できる場合があります。一方、全期間固定金利では途中変更できない商品もあります。
Q4．固定金利なら金利が上がっても返済額は増えませんか？
全期間固定金利では、契約後に市場金利が上昇しても、原則として適用金利は変わりません。ただし、10年固定などは固定期間終了後に金利が変わる可能性があります。
Q5．フラット35と銀行の固定金利はどちらがおすすめですか？
金利、事務手数料、団信、住宅の適合条件、金利引下げ制度などによって異なります。単純な金利比較だけでなく、借入条件を含めた比較が必要です。
Q6．頭金なしでも固定金利で新築戸建てを購入できますか？
金融機関や審査条件によっては可能です。ただし、頭金なしで必ず借りられるわけではありません。融資率によって適用金利が変わる商品もあるため、確認が必要です。
Q7．固定金利でも仲介手数料無料で新築戸建てを買えますか？
はい。オヤスク.comでは、対象となる新築戸建てを買主様の仲介手数料無料でご案内しています。住宅ローンの金利タイプにかかわらず、物件ごとに対象確認が必要です。
第14章｜まとめ：固定金利は「将来の安心」と「現在の返済負担」で選ぶ
固定金利は、将来の金利上昇に備えたい方にとって、有力な住宅ローンの選択肢です。
特に全期間固定金利は、返済終了までの金利が原則変わらないため、長期の家計計画を立てやすいメリットがあります。
一方、借入当初の金利が変動金利より高くなる場合があり、毎月返済額が増えることもあります。
また、10年固定と全期間固定では、固定期間終了後のリスクが大きく異なります。
住宅ローンを選ぶ際は、現在の金利だけでなく、将来の家計、購入諸費用、物件そのものの条件まで確認しましょう。
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※本記事は2026年11月5日時点で確認できる公開情報に基づきます。住宅ローンの金利・商品条件は変更される場合があります。最新情報は金融機関の公式案内をご確認ください。
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