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序章
不動産購入や売却を検討していると、
あまり聞き慣れない言葉に出会います。
「囲い込み」
この言葉、実は
**知らないと損をする可能性がある“重要ワード”**です。
多くの方は
「不動産会社に任せておけば安心」
と思っています。
しかし現実には
不動産会社の利益構造によって“見える物件・買える物件”が変わることがあります。
■結論から言います
囲い込みは、買主・売主どちらにとっても不利益になる可能性があります。
そして、
知らないまま進めると損をする確率が高いです。
■ここで一つだけ
※気になっている物件が“囲い込み”されていないか、
LINEで無料チェックできます
この記事では
- 囲い込みとは何か
- なぜ起こるのか
- どんな損が起きるのか
- 違法性の有無
- 見抜き方と回避方法
を、実務経験をもとにわかりやすく解説します。
【第1章】囲い込みとは？不動産業界のリアルな仕組み
■結論：他社に物件を紹介させない行為
囲い込みとは
本来他社にも紹介できる物件を、意図的に紹介させない行為
です。
■本来の仕組み
不動産会社は物件を預かると
レインズ（不動産業者間システム）
に登録します。
本来は
全国の不動産会社がその物件を紹介できる
■しかし囲い込みが起きると…
- 「商談中です」
- 「申込みが入っています」
と伝え
本当は紹介できるのに断る
これが囲い込みです。
【第2章】なぜ囲い込みが起きるのか？
■結論：両手仲介で利益を最大化したいから
▼仕組み
他社に紹介させない
↓
自社で買主を見つける
↓
売主・買主の両方から仲介手数料をもらう
これが囲い込みの動機です。
▼金額イメージ
3,500万円の物件の場合
- 売主から：約120万円
- 買主から：約120万円
合計：約240万円
だから囲い込みが起きるのです。
【第3章】囲い込みで誰が損をするのか？
■① 売主が損する
- 買い手が限定される
- 競争が起きない
- 価格が下がる可能性
本来より安く売れてしまう
■② 買主も損する
- 物件が見られない
- 比較できない
- 値引き交渉が弱くなる
選択肢が減る
結果として
どちらも損をする可能性があります。
【第4章】囲い込みは違法なのか？
■結論：ケースによってはルール違反
宅建業法上、
正当な理由なく他社の紹介を断ることは問題
ただし実務上は
グレーゾーンも多い
完全に防ぐには
知識と比較が必要
【第5章】囲い込みの見抜き方（実践編）
■よくあるサイン
- 「この物件は紹介できません」
- 理由が曖昧
- 他社だと見られる
要注意
■回避方法
✔ 複数の会社に問い合わせる
✔ ポータル掲載物件を指定する
✔ 比較する
これだけで防げます。
【第6章】仲介手数料無料との関係
■結論：構造的に囲い込みが起きにくい
仲介手数料無料の会社は
買主から手数料を取らない
両手にする必要がない
囲い込みの動機が弱くなる
【まとめ】囲い込みは「知っている人だけ」が回避できる
■この記事の結論
- 囲い込みは実際に存在する
- 売主・買主どちらも損をする
- 違法の可能性もある
- 見抜き方はある
つまり
知っていれば防げる
- この物件、囲い込みされてない？
- 適正価格？
- 本当に買える？
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